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세입자명도소송 청구하여 차임미납한 세입자 내보낸 사례
말머리
세입자명도소송 청구하여 차임미납한 세입자 내보낸 실제 승소사례
세입자의 월세 및 차임미납을 이유로 골머리를 앓고 계시는 임대인 분들이 많습니다.
실제로 차임연체를 이유로 명도소송을 청구하고자 저를 찾아오는 임대인분들이 계신데요.
오늘 제가 알려드리는 사례는 실제로 제가 재직중인 법인에서 해결한 명도소송 승소 사례입니다.
명도소송과 관련된 이론 글은 제가 이 블로그에서 많이 작성해왔습니다만, 아무래도 직접 사례와 관련해 설명하는 것이 독자분들도 이해하기가 쉬울 것입니다.
무려 11회의 차임미납을 이유로 세입자를 내보내고 싶어 찾아오신 의뢰인의 사연을 아래에서 알아보도록 하죠.
사건의 경위
※사실관계
1) 임대인 A씨와 임차인 B씨는 2017년 2월, 보증금 5000만원 및 월세 250만원을 내용으로 하는 전세 임대차 계약 체결
2) 2019년 2월 경, 전세 계약은 묵시적으로 갱신됨
3) 묵시적 갱신 이후 B씨는 월 차임을 지불하지 않기 시작
4) 2019년 7월 경 B씨는 밀렸던 차임 분 880만원을 입금
5) 그러나 그 후로도 계속 월세를 미납하여 밀린 차임분이 12회에 이르게 됨
6) 임대인 A씨는 문자를 통해 퇴거를 요청하였으나 B씨가 연락처를 차단
테헤란 부동산전담센터 찾은 의뢰인은 서울권에 아파트를 보유하고 있는 임대인이었습니다.
임대인 A씨와 이 사건의 피고가 된 세입자 B씨는 2017년 2월 경에 임대차계약을 체결하였는데요.
2년 전세 계약을 체결하며 보증금은 5000만원을 받기로 하셨고, 월 차임은 매달 250만원을 지급받기로 하였습니다. 즉 반전세 계약을 체결한 것이었죠.
2년간 임차인은 성실하게 월세를 지급하였고, 임대인 및 임차인 모두 계약 해지를 원하는 의사를 보이지 않아 계약이 묵시적으로 갱신되게 되었습니다.
그러나 문제는 그 후부터 발생하였는데요. 세입자가 계약이 갱신되고부터 차임을 미납하기 시작했습니다.
다행히 2019년 7월경에 임차인은 이제까지 미지급된 월세 중 일부인 880만원을 입금하였는데요.
그러나 그 후부터 다시 차임을 연체하였고, 결국 못 받은 차임이 무려 12회분에 이르게 되었습니다.
결국 임대인은 밀린 차임을 받는 것은 물론, 세입자 자체를 퇴거시키기 위해 문자를 통해 퇴거할 것을 요청하였는데요.
그러나 임차인 B씨는 퇴거하지 않았고, 결국 세입자명도소송을 청구하고자 테헤란 부동산전담센터를 찾게 되셨습니다.
테헤란이 본 사건 해석 및 주요쟁점
명도소송을 청구한 결과 임대인 A씨는 미지급된 월 차임 전액을 변제받은 것은 물론, 세입자를 퇴거시킬 수 있었습니다.
1) 계약해지 사유
A씨가 왜 소송을 통해 승소할 수 있었는지 여부를 알기 위해서는 주택임대차보호법을 분석해야 합니다.
주택임대차보호법에 따르면 임대인은 세입자가 2기분의 월세를 미납한 경우 계약 해지를 통보할 수 있다고 규정하고 있습니다.
여기서 알아두셔야 하는 점은 설령 보증금이 남아있다 해도 상관 없다는 점입니다.
"보증금이 남아 있어
미납된 월차임을 공제할 수 있다고 해도
2회 이상 연체한 경우
임대인은 세입자를 내보낼 수 있다."
다만 계약해지를 통보하기 전에, 밀린 차임의 일부를 지급하여 밀린 월세가 2기분에 해당하지 않게 되었다면 해지 통보는 할 수 없습니다.
그러나 위의 사례에서는 무려 11회분의 차임을 미납한 상황이었습니다. 충분히 계약해지를 통보할 수 있었다는 뜻이죠.
2) 해지 통보를 무엇으로 했는가
계약 해지 통보는 구두, 즉 말로 해도 가능합니다. 하지만 말은 증거가 남지 않죠.
그렇기에 적어도 카톡, 문자, 통화녹음과 같이 누구나 증거로 확인할 수 있는 자료가 필요한 것입니다.
사실 가장 확실한 통보 방법은 내용증명을 발송하는 것입니다. 우체국을 통해 등기우편이 발송되기 때문에 가장 객관적인 자료가 됩니다.
3) 명도소송 청구 전 점유이전금지가처분 신청
세입자명도소송을 청구하고자 하는 경우라면 부동산점유이전금지가처분에 대한 정보도 알아두셔야 합니다.
주택을 인도받고자 하는 것이든, 상가를 인도받고자 하는 것이든 점유이전금지가처분을 신청하는 것은 중요합니다.
법에서는 필수절차가 아니기 때문에 법률전문가의 조력 없이 나홀로소송을 준비하는 의뢰인들이 깜빡 잊고 지나가는 절차이기도 합니다.
그러나 위 보전처분을 신청하지 않을 경우, 만에 하나 소송 진행 중에 임차인이 변경된다면 소송에서 승소하더라도 다시 새로운 임차인을 상대로 소송을 또 청구해야 합니다.
평균 6개월의 시간이 소요되는 것이 바로 민사소송입니다. 절대로 이런 불상사가 발생해서는 안 되겠죠.
바로 이런 위험을 방지하기 위한 절차가 법원에 점유이전금지가처분을 신청하는 것입니다.
테헤란의 조력 결과
법원은 테헤란 부동산전담센터의 명도소송 청구를 받아들였고, 의뢰인은 밀린 월세 반환 및 세입자를 퇴거시킬 수 있었습니다.
맺음말
위의 사례는 주택과 관련된 내용입니다.
만약 내가 상가임대인이라면, 상가임차인이 2기분이 아닌 3기분의 임대료를 미납해야 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
현재 명도소송 관련 분쟁을 겪고 있어 본 센터로 문의하고자 하신다면, 연락주셔도 좋습니다. 감사합니다.
