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임차권등기명령확정
[부동산사례] 주택임차권등기명령신청 이사를 앞두고 있다면
테헤란이 드리는 팁
[부동산사례] 주택임차권등기명령신청 이사를 앞두고 있다면
최근 부동산 매매가가 크게 증가하였습니다. 매매가와 함께 전세가 또한 크게 상승하였는데요. 실제로 작년 4억 정도에 거래되었던 아파트가 최근에는 10억을 돌파하는 등, 실제로 서울권의 경우 부동산 매매가는 10억을 돌파하는 경우가 빈번합니다.
매매가가 오르면서 전세가또한 크게 상승하면서 세입자에게는 전세금이 한평생 모은 전재산일 수도 있는데요. 실제로 전세금만 해도 5억이 넘는 경우가 허다합니다.
상황이 이렇다보니 임대차 계약이 만료되었음에도 불구하고 임대인이 전세금을 반환하지 않는다면 세입자는 큰 부담감을 느낄 수 밖에 없습니다.
하지만 한국 부동산 시장의 현실상 임대인은 신규 세입자를 구하기 전이라면 임대차 계약이 만료해도 세입자에게 보증금을 반환하기가 쉽지 않은데요.
그러나 당장 이사를 앞두고 있거나, 전세금을 반환받아야 하는 세입자 입장에서는 당장 보증금을 반환받아야 할 것입니다.
이 경우 세입자는 임대인을 상대로 보증금 반환을 요구하거나, 합의가 불가능하다면 소송 등 민사절차를 진행해야 합니다.
단 주의하실 점이 있습니다. 당장 이사를 앞두고 있거나, 임대인에게 빚이 있는 등의 상황에 처해있다면 반드시 임차권등기명령신청을 해야만 합니다.
그렇지 않을시 너무나도 소중한 전세금을 잃을 위험에 처할 수 있기 때문이죠.
사건결과 및 의의
테헤란 부동산전담센터는 의뢰인이 이사를 앞두고 있는 상황으로, 지금 당장 아무런 법적 조치도 취하지 않고 집을 나갈 경우 전세금을 돌려받을 수 없을 위험을 감지하고 법원에 임차권등기명령신청을 하였습니다.
결과적으로 임차권등기명령신청은 받아들여졌으며, 이로써 임대차 계약이 만료되었음에도 임차인으로써의 대항력 및 우선변제권은 유지될 수 있게 되었습니다.
사건의 경위
의뢰인은 경기도에 거주하고 있는 분이었습니다. 한 집안의 가장으로써 생계를 책임지고 계셨는데요.
자식의 학교 문제로 아내와 함께 본래 살던 집에서 나와 새로운 집으로 이사를 가게 되었습니다. 하지만 새로운 집을 구매하기에는 부담을 느낀 의뢰인은, 우선 대출을 받아 전세로 갈 수 있는 집을 알아보게 되었는데요.
그러던 중 A아파트를 알게 되었고, 해당 아파트의 집주인과 대화를 나누고 직접 집을 확인한 결과 나쁘지 않다고 판단하여 2019년 10월 29일, 임대차 계약을 체결하였습니다.
다만 임대차 계약은 통상 2년이 아닌 1년으로 하기로 하였는데요. 혹시라도 자식이 대학 문제로 본래 집으로 돌아갈 가능성도 있었기 때문입니다.
의뢰인은 해당 부동산에 사는 동안 별다른 문제가 없었다고 하는데요. 하지만 집에는 문제가 없었으나 본래 살던 집이 그리웠고, 특히 본래 살던 동네의 주민들과의 교류가 잦았기에 심적인 외로움도 컸다고 합니다.
결국 자식만은 해당 동네에 둔 채로, 아내와 함께 의뢰인은 본래 살던 집으로 돌아가기로 했는데요.
이를 위해 의뢰인은 임대차 계약 만료 3개월 전 임차인에게 해당 부동산에서 나갈 것이라 통보하였습니다.
하지만 임대인은 보증금을 반환할 돈이 없다고 당당하게 말하면서 아무리 임대차 계약이 만료해도 돌려줄 돈이 없다고 말하였다 하는데요.
임대인과 아내는 본래 성품이 착하여 임대인도 사정이 있겠거니 생각하며 임대차 계약이 만료하고 나서도 약 6개월을 더 기다려 주었습니다.
하지만 임대인은 계속해서 보증금을 돌려주지 않았고, 직방 등을 찾아봐도 현재 의뢰인의 가족이 머물고 있는 집의 매물은 보이지 않았는데요.
게다가 상황을 살펴본 결과, 임대인에게는 빚까지 있어 전세금을 돌려받을 수 있을지 걱정이 되는 상황이었습니다.
결국 이대로 있다가는 전세금을 돌려받을 수 없을 것이라 두려움이 생긴 의뢰인은 법적인 문제 해결을 위해 테헤란 민사전담센터를 방문해주셨습니다.
테헤란이 본 사건의 주요쟁점
테헤란 민사전담센터에서는 의뢰인의 사안을 확인하고, 쟁점을 아래와 같이 정리했습니다.
1. 의뢰인이 임대차 계약 만료 3개월 전에 재계약 의사가 없음을 통보했다는 사실
2. 임대차 계약이 적법하게 완료되었다는 사실
3. 임대차 계약 만료에도 불구하고 임대인이 전세금을 반환하지 않는다는 사실
위의 세 가지 쟁점을 파악한 후 본 센터는 법원에 주택임차권등기명령신청을 하였습니다.
테헤란의 조력
테헤란 부동산전담센터의 조력의 결과 주택임차권등기명령신청을 인용하는 판결이 나왔습니다. 이로써 주택임차권등기명령이 등기상에 올라가게 되었는데요.
임차인은 임대차 계약을 체결한 후, 해당 부동산에 전입신고 및 확정일자를 받게 되면 임차인으로써의 대항력 및 우선변제권이 발생하게 됩니다.
대항력이란 임대차 계약 기간 동안 중간에 임대인이 변경되거나, 경매가 진행되어 집주인이 변경되었다 해도 안전하게 보증금을 반환받을 수 있는 권리를 의미합니다.
또한 우선변제권이란 경매 등이 진행될 경우 다른 채권자들보다 가장 우선하여 전세보증금을 반환받을 수 있는 권리를 뜻합니다.
하지만 해당 권리들은 임대차 계약이 만료되면 사라지게 되는데요. 설령 임대인으로부터 보증금을 반환받지 못 했다고 해도 마찬가지입니다.
따라서 서둘러 임차권등기명령신청을 해야 합니다. 임차권등기명령을 신청하면 임차인은 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
위와 같은 제도는 특히나 임차인이 새로운 집으로 이사를 앞두고 있거나, 경매 등이 진행될 위험이 있는 집에 유용합니다.
단 아무리 대항력 및 우선변제권이 있다고 해도, 이미 이전에 해당 부동산에 가압류, 저당권과 같은 권리를 설정한 자가 있다면 그 다음 순위로 밀려나게 되니 주의하시기 바랍니다.
임차권등기명령의 경우 그 신청방법은 그리 어렵지 않은 편입니다. 단 해당 등기가 받아들여지기 위해서는 임대차 계약이 만료했다는 사실을 입증해줄 증거자료가 필요합니다.
특히나 임대차 계약의 경우, 만료날이 왔다고 해서 자동으로 만료되는 것이 아닙니다. 만약 임차인이 이 때 해지의사를 보이지 않고 그대로 지나간다면 임대차 계약은 오히려 묵시적으로 갱신되게 됩니다.
임차인은 임대차 계약 만료 2개월 전까지 더 이상 재계약을 할 의사가 없음을 임대인에게 통보해야만이 임대차 계약이 안전하게 만료됩니다. 차후 법적 증거를 위해 내용증명을 발송하는 것이 좋은 방법입니다.
설령 통보 날을 놓쳐 묵시적으로 갱신되었다고 해도 임차인은 언제든 계약 해지를 주장할 수 있으며, 이 경우 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
현재 임대차보증금을 반환받지 못해 고민하고 계시다면 주저말고 테헤란 부동산전담센터에 문의주시기 바랍니다. 감사합니다.
