업무 사례
원고 승소
상가임대료를 3개월 이상 미납한 임차인을 상대로 상가명도소송을 청구해 승소한 사례!
테헤란이 드리는 팁
임차인이 월 임대료를 3기 이상 미납할 경우 미납을 이유로 임대인은 임차인을 상대로 상가임대차계약해지를 통보할 수 있습니다. 그리고 그 이후에도 임차인이 상가에서 퇴거를 하지 않는 경우, 상가 명도소송을 제기할 수 있는 것 인데요.
이때 주의하실 점이 하나 있습니다.
바로 상가임대차보호법 특례인데요. 코로나로 인해 한시적으로 적용된 특례에 의해 임차인이 월 임대료를 미납하더라도 2019년 9월부터 2021년 3월 말까지 미납한 임대료에 대해서는 계약해지통보 및 계약갱신을 거절할 수 없기 때문입니다.
실제로 많은 분들이 이러한 세부적인 내용을 놓쳐 오히려 손해를 보시는 경우가 있습니다. 정확한 판단을 위해 반드시 명도소송 변호사를 통해 법률상담을 진행하신 후 법률 대응을 고려해 보시기 바랍니다.
사건결과 및 의의
채무부존재확인청구소송의 결과, 양 당사자 사이에 이해관계가 다소 첨예한 탓에 법원의 권고로 조정을 진행하도록 했는데요. 그 결과 양 당사자 대리인과의 조정을 통해 각자가 원하는 최대한의 협의안을 도출해 냈고, 조정에 갈음하는 결정으로 사안은 마무리 될 수 있었습니다.
의뢰인이 주장한 상가원상회복에 대한 주장과, 감가상각에 대한 사항을 모두 감안해 보증금 6천만 원 중 약 2천 5백만 원에 대한 부분을 피고, 즉 임차인에게 지급하고 임차인은 원상회복에 대한 일환으로 의뢰인에게 보증금의 나머지 부분에 대해 포기하면서 양 당사자는 일절의 청구를 포기하는 결정을 내렸습니다.
처음부터 합리적으로 해결을 하고자 했던 의뢰인의 의중에 맞춰 조정성립을 통해 빠르게 사안을 해결할 수 있었던 사례로, 조정갈음결정임에도 불구하고 의뢰인에게 높은 만족도를 드린 사례라고 할 수 있습니다.
사건의 경위
의뢰인은 상가 임대인입니다. 2020년 2월 경 현재의 임차인과의 임대차계약을 체결했습니다. 처음 체결 당시에도 코로나가 기승을 부렸지만, 그럼에도 불구하고 약 6개월 정도는 꾸준히 임대료를 미납하지 않고 잘 납부해 주었는데요.
하지만 임차인 역시 경제적 어려움을 피할 수 없었는지 결국 임대료의 일부만 지급하더니 급기야는 월 임대료를 미납하는 달이 늘어나기 시작했습니다. 임대인도 임차인의 이런상황을 잘 알았기에, 딱히 뭐라고 할 수가 없었는데요.
소위 ‘착한 임대인’ 사업처럼, 임차인에게 월 임대료를 일부 감면해주기도 했습니다. 하지만 그럼에도 불구하고 임차인은 지속적으로 월 임대료를 미납하기 시작했는데요.
사정이 딱한 것은 알지만, 무려 7개월 남짓을 미납하는 임차인을 더 이상 용인하기 어려웠던 의뢰인은 결국 임대차계약해지 통보를 하기로 마음먹었고, 임차인에게 통보했는데요.
그러자 임차인은 상가임대차보호법 특례를 이야기하며 임대차계약을 해지할 수 없다며 나가지 않겠다고 강경한 태도를 보였습니다.
당황한 의뢰인은 임대차계약해지를 포함해 상가명도소송을 청구할 수 있는지 여부를 확실히 확인하고 진행하기 위해 테헤란 부동산전담센터를 방문하시기에 이르렀습니다.
테헤란이 본 사건의 주요쟁점
테헤란 부동산전담센터에서는 의뢰인의 사안을 확인하고, 쟁점을 아래와 같이 정리했습니다.
1. 상가임차인과 임대차계약을 체결한 시점이 상가임대차보호법 특례 사이의 기간이 포함된다는 점
2. 임대차계약 체결 후, 특례 기간 외의 월 임대료 미납 시기가 총 3개월 이상에 해당한다는 점
3. 임대차계약해지를 통보했음에도 불구하고 임차인이 퇴거를 거부하고 있다는 점
위의 세 가지 쟁점을 파악한 후 모든 이를 기반으로 의뢰인의 임대차계약해지의 적법함을 소명하고 그에 따른 상가명도소송을 청구하기 위한 소장을 작성 및 접수했습니다.
테헤란의 조력
우선 임차인이 주장하는 상가임대차보호법 임시특례에 해당여부에 대한 부분을 명확히 할 필요가 있었습니다. 그에 기해 적법한 임대차계약의 해지가 이뤄졌다는 점을 먼저 소명할 수 있었기 때문인데요.
테헤란 부동산전담센터는 아래와 같은 내용을 주장하는 취지의 소장을 작성했습니다.
1. 상가임대차보호법 상 특례 기간을 포함한다고 해도, 임차인이 미납한 임대료에 대한 부분은 3개월 이상 미납에 해당한다는 점
2. 이에 기해 의뢰인이 임차인을 상대로 한 임대차계약해지통보는 적법하게 효력을 발했으며, 임대차계약은 해당통보에 의해 적법하게 종료되었다는 점
3. 그럼에도 불구하고 임차인은 의뢰인의 임대차계약해지 통보가 적법하지 않다는 이유로의뢰인의 부동산을 인도하지 않고 있다는 점
위의 세 가지 주장을 큰 뼈대로 해 소장을 작성했습니다. 상가임대차보호법 특례에 해당하는 규정을 함께 언급해 해당기간을 제외하더라도 임차인은 3개월에 달하는 임대료 미납에 해당한다는 점 역시 명백히 주장했고요.
그 결과 법원은 의뢰인측의 주장을 모두 인정해주었습니다.
특례 상 기간을 제외하더라도 월 3개월 이상에 해당하는 임대료에 대한 미납이 이뤄졌고 이를 이유로한 임대차계약해지통보는 적법하다는 판단을 한 것 인데요.
따라서 임대차계약종료일 기준으로부터 상가를 의뢰인에게 인도하지 않은 임차인을 상대로 의뢰인이 상가명도소송을 제기할 수 있는 청구권이 발생할 수 있으며 이를 이유로 상가명도소송을 청구해 상가 인도에 대한 판결문을 얻을 수 있었습니다.
담당전문가
오대호 변호사
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