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공사지체상금 정도 넘어서면 감액할 수 있다
[칼럼] 공사지체상금 정도 넘어서면 감액할 수 있다
안녕하십니까. 테헤란 간편소송지원센터입니다.
도급인과 계약을 체결한 후 계약에 따라 공사를 완성은 하였지만, 그 기간이 약정했던 때보다 다소 늦어진 경우가 존재합니다.
이에 따라 도급인측이 대금을 지불하지 않는 등, 수급인측에서는 난처한 상황이 발생하는데요. 아래에서 상황마다 어떻게 해결할 수 있는지 법리적으로 말씀드려보겠습니다.
-목차
1. 30%를 초과해서는 안 된다.
2. 부당, 과다에 대한 해석
3. 공사대금과 공사지체상금의 관계
4. 수급인에게 책임이 있어야
5. 공사에 하자가 있는 경우, 지체상금 부담 문제
6. 맺음말
1. 30%를 초과해서는 안 된다.
일반적으로 계약 당시에 지체상금을 약정해두었을 텐데요. 우리 법에서는 지체상금은 계약금의 30%를 초과해서는 안 된다고 규정하고 있습니다.
따라서 30%를 초과한다면, 정도를 넘어선 것으로써 감액이 될 수 있다는 뜻입니다.
또한 민법 398조 2항에 따르면 공사지체상금이 부당히 과다하다고 법원측이 판단될 경우에는 스스로 감액할 수 있다고 규정하고 있습니다.
2. 부당, 과다에 대한 해석
단, 여기서 말하는 "부당히 과다하다"는 그 해석이 꽤나 까다롭습니다.
이에 대해 판례는 계약의 목적과 내용은 어떠했는지, 수급인측이 왜 완공을 지체하게 되었는지 등의 여러 사정을 판단해보아야 한다고 판시한 바 있습니다.
현실적으로 수급인측이 지체상금을 감액받고자 한다면 위의 내용을 모두 증명해야 합니다만, 일반인이 혼자서 진행하기는 어려운 사안입니다.
3. 공사대금과 공사지체상금의 관계
1) 공사대금과 하자보수
우리 법에서는 공사가 완공된 후, 도급인측의 대금지급의무와 수급인측의 하자보수의무는 동시이행의 관계에 있다고 규정하고 있습니다.
즉 만약 건물이 완성은 되었으나, 도급인 측이 보기에 하자가 있다고 판단된다면 보수를 요청할 수 있다는 것이죠.
그리고 이 보수가 완성되기 전까지는 공사대금 지급을 미룰 수 있다는 의미입니다.
단, 따로 손해배상 및 하자보수를 청구하여야 하며, 단순히 말로써 미루는 것은 원칙적으로 불가능합니다.
"건물에는 아무런 하자도 없어요.
괜히 손해배상으로 공사비를 깎으려는 겁니다."
수급인 중에는 이렇게 이야기 하는 분도 계실 겁니다. 이 경우 건물에 하자가 없다는 점을 법원에서 입증하셔야 합니다.
입증에 성공한다면 보수할 하자도 없으며 배상할 손해도 없기 때문에 공사대금 전액을 당연히 지불받으실 수 있습니다.
또한 판례에 따르면 도급인측은 하자보수느 손해배상을 따로 청구해야만이 대금지급을 거절할 수 있다고 판시한 바 있습니다.
2) 공사대금과 지체상금
하자보수와 대금지급의 관계는 동시이행관계가 확실합니다.
그러나 완공지체 따른 지체상금과 공사대금지급의 관계에 대해서 판례는 하도급계약의 경우 원칙적으로 동시이행관계가 아니라고 판시한 바가 있습니다.
따라서 결과적으로는 법원에 직접 민사소송을 청구하여 승패를 가려보아야 하는 사안이 되겠습니다.
4. 수급인에게 책임이 있어야
설령 완공이 다소 지체되었다고 해도, 수급인측에게 책임이 존재하지 않는다면 지체상금을 지불하지 않아도 됩니다.
다만 단순히 태풍이나 호우와 같은 정도는 원칙적으로는 책임 없는 사유에 해당하지 않습니다.
공사가 중간에 계약이 해지된 경우, 도급인측의 행동으로 인해 완공이 지체된 경우 등등.
다양한 사유가 존재합니다만, 구체적인 여부는 현재 겪고 있는 상황에 따라 달라지기 때문에 법률전문가와 대화를 해보는 것이 좋습니다.
5. 공사에 하자가 있는 경우, 지체상금 부담 문제
마지막으로 공사를 모두 완성은 하였지만, 특정 부분에 하자가 있다는 이유로 도급인과 갈등을 빚고 있는 경우입니다.
이 경우 공사가 아예 미완성된 상황이라면 공사 자체를 완성하지 못한 것이니 완공기한 안에 공사를 완성하지 못한 것으로 보아 지체상금을 지불해야 합니다.
하지만 공사가 다소 문제가 있어 하자는 있을지라도 완성 자체는 약속대로 완료하였다면, 지체상금은 지불하지 않아도 됩니다.
다만 하자의 정도에 따른 손해배상 및 하자보수 의무를 부담해야 할 뿐입니다.
이마저도 하자가 존재하지 않는다는 사실을 입증한다면 보수할 하자도 없으며, 손해배상 역시 하지 않아도 됩니다.
6. 맺음말
공사대금 및 지체상금과 관련된 내용을 알아보았습니다.
이와 관련하여 저에게 직접 사건을 의뢰하고자 하신다면 연락주셔도 좋습니다.
특히나 공사와 관련된 상행위 채권의 경우 소멸시효는 3년 밖에 되지 않기 때문에, 현재 완공 지체를 이유로 도급인측에게 공사비를 받지 못 하고 있다면 신속하게 움직이시기 바랍니다.
유사 건으로 상담 필요 시
