칼럼
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[민사칼럼] 임차권등기설정, 대항력과 우선변제권 필수 확보하기
안녕하세요
테헤란 민사 부동산 법률 팀입니다.
임차권등기명령을 검색하셨나요? 임차권등기로 들어오셨나요?
검색어가 무엇이든 분명 선생님은 현재 보증금 문제를 겪고 계실 것 같습니다.
임차인에겐 무엇보다 중요한 게 보증금이지만, 임대인들의 생각은 딱히 그렇지도 않은 것만 같기도 합니다.
보통 임대차보증금이란 대부분 일반인의 거의 전 재산이나 다름없습니다.
그래서 기존 집의 보증금을 받지 않고는 새로운 집에 이사 갈 방도가 없습니다. 또다시 빚을 지고 대출을 내서야 그걸 충당하곤 하니까요.
하지만 그렇다고 보증금 없이 휙 하고 이사 가는 것도 문제입니다.
아무 법적 조치 없이 이사 간다면 대항력과 우선변제권을 잃어 무방비 상태가 될 수 있습니다. 심하면 길거리에 나앉게 됩니다.
이때 임차권등기명령을 활용하면 무사히 넘어갈 수 있는데요, 임차권등기명령이란 무엇인지 테헤란 블로그에서 2~3분만 다뤄보겠습니다.
혹시 저희 법무법인이 궁금하시다면 아래 링크로 들어와 보고 가시기 바랍니다.
대항력과 우선변제권
대항력과 우선변제권이란 무엇일까요?
대항력은 쉽게 풀이하면 '대항할 수 있는 힘'이겠죠.
임대차 계약에서 쓰는 용어인데요, 임대인이 도중에 변경되거나 상황이 바뀌더라도 대항할 수 있는 힘을 뜻합니다.
도중에 임대인이 변경되더라도, 대항력만 있으면 새 임대인에게 정당하게 보증금을 받을 수 있죠.
우선변제권도 보이는 대로 해석하시면 됩니다. '우선' 변제권입니다.
임대인에게 채무가 있어 집을 처분하는 등 불미스러운 사태가 일어났을 때, 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리를 뜻합니다. 물론 이 금액엔 상한선이 있고 지역마다 다릅니다.
임차인 위한 강력한 갑옷, 임차권등기명령
임차권등기명령은 이 대항력과 우선변제권을 지키기 합니다.
대항력은 전입신고를 하면 생깁니다. 우선변제권은 확정일자까지 받으면 발생하고요.
이 두 소중한 권리는 임대차 계약이 끝나더라도, 보증금을 임대인이 돌려주지 않을 경우 유지됩니다.
그러나 임차인이 도중 이사를 가거나 주거를 이탈한다면 두 권리 모두 잃습니다.
임차권등기명령을 설정하면, 이사하더라도 대항력, 우선변제권 모두 지킬 수 있습니다.
임차권등기명령을 설정하면 압박까지 됩니다.
다른 사람이 이사 오려고 등기부를 떼봤는데 임차권등기명령이 잡혀 있다?
'여기 주인 이상한 사람이네'
라고 생각하고 들어오려던 마음을 싹 거두겠죠.
그래서 임차권등기명령만 설정돼도 돌려주지 않던 보증금을 냉큼 내놓는 경우가 많습니다.
임차권등기명령의 조건은?
임차권등기명령을 신청하려면 일단 임대차 계약이 종료돼야 합니다.
1.임대차 계약 종료
2.아직 거주하고 있어야 함
3. 보증금 못 받을 것
이 세 가지 조건을 모두 만족해야 임차권등기명령이 가능합니다.
임대차계약은 단순히 만기가 됐다고 끝나진 않습니다. 실제론 끝났을지 몰라도 누가 봐도 끝났다고 해석이 돼야 합니다. 특히 법원이 보기에 만료가 돼야죠.
그러기 위해선 임차인은 계약 만기 6개월 ~ 2개월 전에 집을 나가겠다고 통보해야 하고요. 이게 문자/카톡 등 기록으로 남으면 좋습니다.
기록으로 남기는 것 중 가장 확실한 건 내용증명입니다. 임대인이 뭔가 이상한 것 같으면 내용증명을 보내는 게 좋습니다.
임차권등기명령은 생각보다 필요 서류가 많습니다.
그래서 쉽게 덤볐다가 머리를 긁는 경우가 허다한데요. 임차권등기명령은 결국 테헤란 같은 경험 많은 로펌을 통해서 하는 게 안정적입니다.
임차권등기명령만으로 끝나는 건 아닙니다.
이건 일종의 방어책일 뿐. 보증금을 받아내기 위해선 더 강하게 공격해야 합니다.
내용증명도 보내고 지급명령도 신청하고, 마지막엔 보증금 반환 청구소송까지 하며 임대인을 공격해야 합니다.
임차권등기명령, 테헤란이 좋은 이유
테헤란 민사 전담 센터에서 가장 많이 다루는 업무가 바로 부동산 문제입니다. 부동산은 민사 문제의 큰 축입니다.
그리고 이렇게 보증금이 걸린 임대차 문제가 가장 많은데요. 많이 처리하다 보니 어쩔 수 없이 경험도 많고, 승소율도 높습니다.
다시 말하지만 보증금은 임차인인 선생님의 것입니다. 그걸 돌려받고 있지 못하다면 끝까지 받아내야겠다는 각오로 덤벼야 합니다.
여러분의 소중한 보증금, 임차권등기명령을 통해 꼭 되찾을 수 있게 하겠습니다.
임차권등기명령, 역시 테헤란입니다.
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