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[칼럼] 월세연체 세입자 안전하게 대응하는 방법은?
안녕하세요.
법무법인 테헤란 민사법률팀입니다.
오늘은 부동산 분쟁 중 월세를 계속해서 연체하는 세입자로 인해 힘들어하고 있는 임대인을 위한 이야기를 해보려고 합니다.
보증금을 주지 않는 임대인으로 인해 고통받는 세입자들도 있지만 지속된 월세연체 뿐만 아니라 이로 인해 퇴거를 요구했지만 요구사항에 불응하는 세입자로 인해 고통을 받는 임대인도 있습니다.
월세연체는 임대인에게 있어서 정말 큰 고민거리가 아닐 수 없는데요.
만일 임대인이 월세 임대차 계약을 통해 다른 부동산에 투자를 했을 경우 세입자가 월세연체를 한다면 이는 경제적인 손실도 발생할 수 있음을 뜻합니다.
그렇기 때문에 월세연체 세입자를 상대로 임대인은 신속한 법적 조치를 취하는 것이 좋은데요.
그렇다면 위와 같은 상황에서 임대인은 어떠한 법적 절차를 통해 상황을 해결해야 할까요?
혹시 지금 아래 글을 읽고서 위와 같은 상황에 처해 법적 도움이 필요하다고 느끼셨다면 법무법인 테헤란 민사법률팀으로 편하게 연락주시면 좋겠습니다.
월세연체 세입자에게 법적 절차를 통해 대응하는 것이 가능한가요?
민법 제260조(차임연체와 해지)에 의하면 건물 기타 공작물의 임대차에는 임차인의 차임 연체액이 2차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 명시하고 있습니다.
만약 상가라면 상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임연체와 해지)에 의해 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 명시하고 있죠.
쉽게 말해서 월세 임대차 계약일 경우 월세를 2개월 치 미납했을 때 임대인이 계약을 해지할 수 있고, 상가 임대차 계약일 때는 임대료를 3개월 치 미납했을 때 임대인이 계약을 해지할 수 있다는 뜻입니다.
모든 세입자가 월세연체 없이 제때 납부를 하면 좋겠지만 세입자도 여러가지 개인적인 사정으로 인해 당장 지급이 어려울 수 있습니다.
하지만 임대차 계약상 필히 이행되어야 하는 것이며, 임대인이 세입자의 개인적인 사정까지 모두 감안하며 손해를 감수해야 할 필요는 없기에 월세를 제때 지급하는 것이 맞습니다.
월세연체 세입자에게 가장 먼저 취할 수 있는 조치, 내용증명
내용증명은 당해 우편물의 내용인 문서내용을 등본에 의하여 증명하는 제도를 말합니다.
내용증명의 기능으로는 크게 증거보전의 필요가 있을 경우와 또 하나는 월세연체 세입자에게 심리적인 압박감을 줄 필요가 있을 경우인데요.
첫 번째, 증거보전의 필요가 있을 경우에는 내용증명을 보냈다는 것 하나만으로는 법률상 그 어떤 특별한 효력을 발생하다고 볼 수는 없습니다.
다만 어떠한 내용의 독촉이 있었다는 사실을 증거로 확보할 필요가 있을 때 사실에 대한 증거가 남는 것이죠.
두 번째로 월세연체 세입자에게 심리적인 압박감을 주고자 할 경우 월세연체 세입자가 빚을 갚지 않고 차일피일 미루는 경우에 법적 절차를 강구하겠다는 강경한 의사를 내용증명을 통해 발송하여 월세연체 세입자에게 심리적인 압박감을 주는 작용을 합니다.
내용증명 발송방법은 총 3통을 작성하여 우체국에 제출하면 우체국에서는 서신의 끝에 '내용증명 우편으로 제출하였다는 것을 증명한다'는 도장 날인 후 1통은 우체국에 보관, 1통은 월세연체 세입자에게 발송, 나머지 1통은 발송인, 즉 임대인에게 반환해줍니다.
내용증명 작성 시 특별한 형식을 요구하는 것은 아니지만 정확한 내용을 기재하기 위해서는 본 법인의 민사전문변호사와 같은 법률대리인을 통해 작성하여 해당 변호사의 날인이 들어간 문서로 보내는 것이 월세연체 세입자를 압박하는데 더욱 효과적입니다.
뿐만 아니라 내용증명을 보냈다는 것은 추후 명도소송을 진행할 때 중요한 증거자료가 되기 때문에 발송하는 것이 좋습니다.
명도소송까지 고려한다면 그 전에 점유이전금지가처분 신청해야 합니다
내용증명을 발송했는데도 불구하고 월세연체 세입자가 계속해서 퇴거를 하지 않는다면 결국 명도소송을 진행할 수밖에 없는데요.
명도소송을 진행하기 전에 꼭 필수적으로 진행해야 하는 법적 절차가 있습니다.
바로 ‘점유이전금지가처분’ 인데요.
점유이전금지가처분은 부동산에 대한 인도 및 명도청구권을 보전하기 위한 가처분으로 명도소송을 진행하는 동안 월세연체 세입자가 부동산에 대한 점유를 다른 이에게 이전하거나 점유 명의를 변경하려는 위험을 원천적으로 방지하기 위해서 진행하는 법적 절차입니다.
만약 점유이전금지가처분을 신청하지 않는다면 명도소송 중 월세연체 세입자가 다른 이에게 이전 혹은 점유 명의를 변경하게 되었을 때 소송이 진행되지 않고, 집행을 할 수가 없는 상태가 되기 때문인데요.
그만큼 명도소송을 위해서 진행해야 하는 법적 절차 중에서도 가장 중요한 것이라고 볼 수 있습니다.
점유이전금지가처분 진행 절차는 가처분신청서를 작성해서 법원에 제출하기 위해 필요한 서류를 준비해야 하며, 모두 준비가 완료된 후 신청서까지 제출하게 된다면 이후 담보 제공 및 가처분 결정이 내려지게 됩니다.
그 다음으로는 집행 신청을 통해 점유이전금지가처분이 실제로 집행되는데요.
위와 같은 법적 절차를 혼자 감당하기에는 다소 어려움이 있을 수 있습니다.
명도소송에서 원하는 방향으로 결과를 얻고자 하신다면 본 법인, 법무법인 테헤란 민사법률팀으로 연락해 주시면 좋습니다.
의뢰인의 상황에 맞는 법적 대응이 무엇인지 상담을 통해 안내해 드리며, 그에 맞게 신속히 대처하여 원하는 바를 이루실 수 있도록 도움을 드리는 테헤란이 되겠습니다.
지금까지 월세연체 세입자를 어떠한 법적 절차를 통해 대응할 수 있을지 이야기해 보았는데요.
앞서 말씀드린 것처럼 나의 소중한 권리를 지키기 위해서는 본 법인의 민사전문변호사와 같은 법적 조력가의 도움을 받는 것이 좋습니다.
처음부터 어떻게 찾아야 할지, 그리고 어디로 가야 할지, 누가 적합한지 판단하기가 어려우시다면 법무법인 테헤란 민사법률팀에게 이야기해 주세요.
본 법인은 단 한 명의 소중한 권리도 놓치지 않게 하기 위해 존재합니다.
바쁜 일상으로 법률 상담을 받지 못하는 분들을 위해서 언제나 준비하고 있으며, 민사법률팀이 의뢰인의 상황에 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
4년 연속 소비자 서비스만족대상 수상 1위, 민사법률센터 성공사례 3,871건 이상, 법무법인 테헤란 법률팀 190명, 무방문 수임 80%를 달성한 법무법인 테헤란.
지금 이 글을 읽고 단순히 궁금한 점을 해결하기 위함보다 법률대리인, 즉 변호사의 조력이 정말로 필요하신 분들은 상담을 권해드립니다.
법무법인 테헤란은 언제나 의뢰인들의 재산을 지켜드릴 준비가 되어 있기에 연락을 주셔도 좋습니다.
감사합니다.
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