칼럼
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[민사칼럼] 점유이전금지가처분, 올바른 임차인 퇴거를 위해
안녕하세요
테헤란 민사 부동산 법률 팀입니다.
나가지 않는 세입자로 인해 퇴거 고민을 하고 계신 분들이실까요?
내 부동산이라 하여 무작정 내보낼수만 있다면 얼마나 좋을까 생각도 하셨을텐데요.
안타깝게도 내 부동산에서 퇴거하지 않는 불법점유자라도 무작정 짐을 빼는 등에 행위를 해서는 안됩니다.
오히려 상황만 더 악화시킬 뿐 역으로 형사처벌을 받게 될 수 있습니다.
충분히 안전하고 합법적으로 세입자를 퇴거시킬 수 있는 방향은 많습니다.
다만 법률 지식이 부족한 일반인이 처음부터 끝까지 올바른 해결책을 가지고 원하는 결과를 마주하기에는 어려움이 분명히 존재할 수 밖에 없죠.
이럴때 도움을 받을 수 있도록 존재하는 것이 바로 법률전문가인 변호사 입니다.
따라서 아래 글에서 무작정 명도소송으로 내보내야지 생각하고 계셨던 분 , 세입자 퇴거를 어떻게 해결 할지 모르고 계셨던 분들에게
안전하고 올바르게 대처할 수 있는 방향에 대해 말씀 드리도록 하겠습니다.
나가지 않는 세입자를 내보내는 방법에 대해 다들 익히 알고 계신 법적 절차로는 명도소송이 있는데요.
명도소송이라 하면 권리관계가 워낙 확실하기 때문에 소송에서 승소할 확률이 높다는 것도 한번쯤은 들어보셨을 것이라 생각이 듭니다.
그러나 모든 분쟁 해결방법에 있어서 소송만이 정답이 될 수는 없습니다.
모든걸 다 잘 갖춰서 소송을 진행했다고 하더라도 하나를 놓쳐 결국 원하는 결과를 마주하지 못하는 상황을 직면할 수도 있죠.
따라서 부동산점유이전금지가처분 , 왜 꼭 필요로 한가에 대해 아래 글에서 더 자세히 말씀 드리도록 하겠습니다.
명도소송 전 임대차계약해지 통보부터
우선 명도소송을 진행하기 위해서는 임대차계약이 적법하게 종료가 되어야 합니다.
임대차계약이 종료되기 위해서는 여러 방향이 있을텐데요.
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재계약을 하지 않고 임대차계약이 만료 되었을 때
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세입자가 임대료를 연체했을 때 (상가의 경우 3개월 , 주택의 경우 2개월)
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임대인 동의 없이 제3자에게 전대했을 때
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계약서대로 이행하지 않았을 때 (못을 박거나 인테리어를 마음대로 바꾸는 등)
이 외에도 몇가지 사유가 더 있겠지만 임대차계약을 해지 할 수 있는 대표적인 사안들 입니다.
임대차계약해지통보 내용증명으로 발송하기
세입자의 문제로 임대차계약을 해지 하기 위해 통보를 해야 한다면 구두 , 전화 , 문자 메세지 등으로 진행할 수 있습니다.
그러나 내용증명을 통해 발송하는 것이 좀 더 효과적인 방법이라고 할 수 있습니다.
추후 명도소송을 할시 충분히 객관적인 증거자료로 활용이 가능하기도 하며 세입자를 심리적으로 압박할 수 있는 수단이 되기도 하죠.
다만 내용증명은 법적 효력은 없기 때문에 세입자의 자발적 이행이 아니고서는 강제적으로 내보낼 수 있는 권한은 없습니다.
테헤란 민사전담센터는 내용증명을 약 20만원부터 진행해드리고 있습니다.
명도소송만 생각했다면 잘못된 판단 입니다.
앞서 말씀 드렸지만 명도소송만을 생각하고 세입자를 완벽하게 퇴거시킬 수 있다고 믿고 계셨다면 이는 성급한 생각이라고 할 수 있습니다.
예시 사례 한가지를 말씀 드리겠습니다.
명도소송을 진행하게 된 집주인 A , 세입자 B 가 있습니다.
A는 세입자가 퇴거에 불응 하자 내보내기 위해 명도소송만을 진행하게 되었습니다.
소송은 진행되었고 승소 판결을 받게 되었는데요.
그러나 중간에 문제가 하나 생겼습니다.
세입자 B 가 제 3자인 C 에게 부동산 명의를 명도소송 중간에 이전하게 된 것 입니다.
따라서 집주인 A는 B와의 명도소송을 승소했지만 해당 판결문은 B에게 해당이 되는 효력이기 때문에 이미 명의가 이전 된 C와 다시 한번 명도소송을 진행해야만 했습니다.
결국 많은 돈과 시간을 투자하여 세입자 퇴거를 위해 힘썼지만 물거품이 되어버렸죠.
위 사례를 보니 어떤 생각이 드셨나요?
명도소송만을 준비하고자 생각하신 분들이라면 아차 싶으실 것 입니다.
따라서 이러한 불상사를 막기 위해 반드시 명도소송 전 부동산점유이전금지가처분 신청을 통해 세입자가 명의를 이전하지 못하도록 지켜야 합니다.
맺음말
결국 내 문제를 올바르게 해결하고자 했지만 한가지를 놓쳐서 원하는 결과를 마주하지 못했다면 정말 막막한 현실이 눈 앞에 놓여질 것 입니다.
따라서 법적 절차를 정확하고 올바르게 활용하여 문제 해결을 하고자 한다면 법률 전문가인 변호사의 조력을 받아보는 것이 좋습니다.
테헤란 민사전담센터는 17년 경력의 민사전문변호사 및 11년 경력의 베테랑 변호사를 주축으로 총 7인의 전담변호사가 존재하고 있습니다.
그동안의 부동산 분쟁을 다수 해결해오면서 쌓아온 노하우를 토대로 의뢰인 각 사안에 맞춰 1:1 조력을 다하고 있습니다.
현재 세입자 퇴거로 인해 부동산점유이전금지가처분 또는 명도소송 등에 대한 법적 절차를 고려하고 계신 분들이라면 테헤란 민사전담센터로 문의 주셔도 좋습니다.
감사합니다.
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