칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
부동산 계약금, 돌려받을 수 있을까?
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
부동산 계약 과정에서 흔히 ‘계약금’이 오갑니다. 집을 사거나 임대차 계약을 맺을 때, 통상 전체 거래금액의 10% 내외를 계약금으로 지급하죠. 그런데 막상 사정이 바뀌어 계약을 파기해야 할 경우, 가장 먼저 고민되는 것이 바로 계약금 환불이 가능한가?입니다.
특히 계약 당사자 중 한 쪽이 일방적으로 파기를 주장할 경우, 누가 계약금을 몰수하거나 배액을 반환해야 하는지 다툼이 생기곤 합니다. 오늘은 부동산 계약금 환불의 법적 기준과 환불이 가능한 경우, 그리고 실무상 주의할 점에 대해 알아보겠습니다.
부동산 매매나 임대차 계약에서의 ‘계약금’은 민법상, 계약 해제에 따른 효력을 갖는 의사표시로 이해됩니다. 일반적으로는 계약 체결 시 계약금이 지급되고, 나중에 잔금을 치르며 계약이 완성되죠. 그러나 민법 제565조에 따라 당사자 일방은 상대방이 이행에 착수하기 전까지 계약금을 포기하거나 배액 상환함으로써 계약을 해제할 수 있는 권리를 갖습니다.
즉, 계약금을 준 사람이 계약을 파기하려면 계약금을 포기해야 하고, 받은 사람이 계약을 파기하면 받은 계약금의 배액을 반환해야 하는 구조입니다. 계약금은 단순한 중도금이 아닌, 해제권 유보의 의미를 지닌다는 점에서 법적으로 매우 중요한 위치를 차지합니다.
계약금이 무조건 몰수되거나 배액 상환되어야 하는 건 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 계약금의 환불이 인정될 수 있습니다:
- 계약서에 계약금 반환 특약이 있는 경우
예: “금융 대출이 불가할 경우 계약은 무효로 하며 계약금은 전액 환불한다.” 등
- 계약 자체가 무효 또는 취소 사유가 있는 경우
예: 계약 당사자가 미성년자, 대리인 자격이 없음, 기망(속임수) 등에 의해 체결된 경우
- 이행에 착수한 시점을 둘러싼 분쟁에서 계약 해제권이 소멸되지 않았다고 판단되는 경우
판례에 따르면 ‘이행의 착수’는 단순히 중도금 입금 등 형식적 행위가 아니라, 계약 이행을 위한 실질적 조치가 있어야 인정됩니다.
- 상대방의 귀책사유로 계약이 해제된 경우
예: 매도인이 잔금일에 등기를 넘길 수 없는 상황이 됐거나, 중대한 계약 위반이 있는 경우
이처럼 계약금 환불 여부는 계약 내용, 특약 유무, 각 당사자의 해제 사유 및 이행 여부에 따라 달라지므로, 단순히 “계약 안 하기로 했으니 돌려달라”는 주장만으로는 법적으로 받아들여지기 어렵습니다.
계약금 환불 문제는 단순히 감정적으로 접근하기보다 법적 논리와 증거에 근거한 대응이 필요합니다. 가장 먼저 확인해야 할 것은 계약서 내용입니다. 해제 사유, 계약금 관련 특약, 위약금 조항 등이 어떻게 명시되어 있는지 살펴봐야 합니다. 그다음으로는 계약 해제 통보의 방식과 시기, 상대방의 이행 여부, 금전 거래 내역 등의 증거를 수집해야 합니다.
만약 계약금 반환을 거부당했다면, 내용증명을 통해 계약 해제 사실과 환불 청구 의사를 공식적으로 통지하고, 이후 지급명령 신청이나 계약금 반환청구소송으로 이어가는 절차가 일반적입니다.
계약금 환불 소송은 ‘법적 해제 요건’을 충족했는지가 핵심 쟁점이므로, 분쟁 발생 시에는 혼자 판단하기보다는 부동산 거래에 경험이 있는 민사 변호사의 조력을 받는 것이 안전합니다.
부동산 계약금은 법적 효과를 가지며, 계약 파기 시 환불 가능 여부는 계약서 내용과 각 당사자의 행위에 따라 달라집니다. 일방적인 감정이나 구두 약속만으로는 환불이 어려울 수 있기 때문에, 처음부터 계약서를 꼼꼼히 작성하고 상황에 따라 빠르게 법률 조치를 취하는 것이 중요합니다.
법무법인 테헤란은 부동산 계약 분쟁에 경험을 바탕으로, 계약금 환불에 관한 사안에 대해 신속하고 전략적인 대응을 제공해 드립니다. 계약금 문제로 갈등이 발생했다면, 미루지 마시고 법적 조력을 통해 권리를 지키시길 바랍니다.
