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오대호 변호사 “월세명도소송 승소 후 안전한 집행 위해서는 부동산점유이전금지가처분 선행해야”
코로나 및 경제악화의 지속으로 월세를 미납하는 임차인들이 증가하고 있다. 이 경우 임대인은 보증금에서 밀린 월세를 삭감해 주는 등 ‘착한 임대인’이 존재하긴 하지만 이는 어디까지나 임대인의 선처일 뿐 무조건 삭감을 해 줘야하는 의무는 아니다.
상황이 이런 탓에 월세 미납을 이유로 임대차계약 해지통보와 함께 집주인의 부동산에서 퇴거해 줄 것을 요구하는 상황이 종종 발생하고 있다. 이 경우 만약 임차인이 퇴거 요청을 받아들이지 않는다면 임대인은 명도소송을 통해 점유이전에 대한 권리를 주장할 수 있다.
명도소송이란 적법한 점유권 없는 점유자를 상대로 적법한 소유권자가 부동산의 인도를 요구하는 소송을 의미한다. 명도소송을 진행하는 이유는 다양하지만 그 중에서 세입자의 월세 미납으로 본 소송을 고려하는 임대인들이 많다.
이에 대해 법무법인 테헤란 부동산전담센터 오대호 변호사는 “세입자가 월세를 연체할 경우 답답한 마음에 무작정 해당 건물에 무단으로 침입하여 세입자의 짐을 빼거나 번호 키를 바꾸는 임대인들이 있다. 이 경우 오히려 형사처분의 대상이 될 수 있으니 주의해야 한다.”고 강조했다.
이어 오대호 민사전문변호사는 “월세 연체를 이유로 세입자를 부동산에서 퇴거시키고자 한다면 우선 임대차 계약해지가 선행되어야 한다. 적법한 해지통보에도 불구하고 세입자가 퇴거에 불응한다면 월세명도소송을 진행할 수 있다.”고 설명했다.
명도소송을 진행하기 위해서는 임대차 계약의 만료 또는 임대차 계약 해지 사유가 존재해야 한다. 월세 연체를 이유로 임대차 계약을 해지하기 위해서는 주택의 경우에는 2개월, 상가의 경우에는 3개월분의 월세를 연체해야 한다.
한편 오대호 명도소송 변호사는 “임대차 계약 해지 통보를 할 경우 차후 법적분쟁을 대비해명확한 의사표시의 수단인 내용증명을 활용하는 것이 좋다.”고 설명하면서 “내용증명 송달에도 임차인이 퇴거에 응하지 않는다면 본격적인 월세명도소송을 진행할 수 있다. 단, 본 소송을 제기할 경우 사전처분인 부동산점유이전금지가처분을 먼저 진행하는 것을 잊어서는 안 될 것”이라고 부언했다.
부동산점유이전금지가처분이란 채권자가 명도소송을 진행하는 동안 채무자가 부동산의 점유를 다른 이에게 이전하는 것을 원천적으로 방지하기 위한 보전처분이다. 해당 보전처분을 통해 소송의 목적물의 법률상태를 확보함으로써 승소 후 확실한 집행권원을 얻을 수 있다.
마지막으로 오대호 변호사는 “명도소송의 경우 2020년 사법연감 통계 기준 1심 청구건수는 약 3만 건에 달하는데 반해 항소심 건수는 2천여 건으로 현저히 적다. 1심에서 승소한다면 비교적 원하는 결과를 빠르게 얻을 수 있다는 의미”라고 설명하면서 “승소가능성을 높이기 위해서는 명도 및 민사 분쟁과 관련하여 다수의 경험이 있는 변호사와 상담을 진행하는 것이 좋을 것”이라고 첨언했다.
금번 인터뷰를 진행한 법무법인 테헤란 오대호 변호사는 15년 경력의 대형로펌 출신의 민사전문변호사로써, 테헤란 민사/부동산전담센터의 변호사로써 활약하고 있다.
오대호 변호사가 소속된 법무법인 테헤란은 민사 및 부동산분야에서부터 형사, 가사, 지식재산권에 이르기까지 법률 전 분야를 아우르고 있는 100인 규모의 종합법률로펌이다. 각 분야별 전담변호사를 배치하여 해당 분야에 대한 전문성을 높이고 있으며 유선상담은 전문 실무진이, 방문상담은 분야별 전담 변호사가 직접 진행하고 있다.
또한 법무법인 테헤란은 코로나 등 대면 상담이 어려운 시대에 맞춰 1:1 비대면 상담 서비스를 통해 서울 근교 수도권은 물론 전국 어디서나 의뢰인에게 양질의 법률서비스를 제공하고 있다.
더욱 자세한 내용은 법무법인 테헤란 홈페이지 혹은 유선상담을 통해 확인할 수 있다.
출처: 더퍼블릭(http://thepublic.kr)
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