칼럼
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전세보증금, 돌려받지 못했다면
안녕하세요, 법무법인 테헤란입니다.
'깡통주택' 이란 단어를 아십니까?
주택담보대출과 세입자의 전세보증금을 합친 금액이 실제
집의 매매 가격에 가깝거나 더 높은 경우를 일컫는 말인데요.
집을 팔더라도 임대인은 별 이익을 얻지 못한다는 의미에서 '깡통'이란 단어가 붙여졌다고 합니다.
최근 이러한 깡통주택이 속출하면서 집주인이 돌려주지 못하던 전세보증금을
세입자에게 대신 갚아주는 대위변제액이 어마어마하게 늘었다고 합니다.
무려 1년새 3배나 말이죠. 집값 폭락과 전세사기가 가장 큰 문제였는데요.
이렇게 집주인이 세입자의 전세보증금을 돌려주지 못한다면 세입자는 어떻게 대응해야 할까요?
임대인과 임차인 사이에서 계약만료일이 다가왔음에도 불구하고 아무런 말이 없다면 '묵시적갱신'으로 계약이 연장되게 됩니다.
따라서 계약을 적법하게 종료하기 위해서는 계약만료일 최소 2개월 전까지는 계약 해지에 관련한 의사를 꼭 전달해야하고,
이 사실을 추후 입증하기 위해서는 문자내용이나 관련 서류를 보관해 놓는 것이 중요합니다.
만약 의사를 전달했는데도 나의 전세금을 반환받지 못한다면
우리는 내용증명과 지급명령 그리고 민사소송까지 고려해볼 수 있는 자격을 갖게 됩니다.
내용증명은 법적인 효력이 발생하는 것이 아니지만 사실을 증명하는 목적으로 사용되기 때문에 실질적 의사 표현에 매우 효과적입니다.
서류 총 3부 중 1부를 우체국에서 보관함으로써 우체국이 증인의 역할을 해주기 때문에
추후 재판에서 의사를 전달받지 못했다는 변명도 부정도 할 수 없게됩니다.
내용증명으로도 전세보증금을 돌려받지 못했다면 지급명령을 신청할 수 있습니다.
지급명령은 채권자의 진술과 입증을 토대로 결정되기 때문에 채무자의 의사와 상관없이 빠른 시일 내에 사건이 확정됩니다.
하지만 채무자의 정확한 주소지를 알고 있어야 하며,
채무자가 결정문을 송달받은 시점으로부터 14일 내에 이의신청을 하게된다면 민사소송으로 사안이 넘어가게 됩니다.
의뢰인은 경기도 수원시 소재의 부동산 소유자인 A와 임대차계약을 체결했습니다.
의뢰인과 A는 2018년 7월부터 2년을 계약기간으로 하여 임대차계약서를 작성했고 보증금 1억 5천만 원을 A에게 지급하였습니다.
2019년 3월경 A는 의뢰인이 계약한 부동산을 B에게 매도했고 B는 소유권이전등기까지 마무리한 임대인의 지위를 승계 받았습니다.
이 사실을 알게된 의뢰인은 B의 자력에 의구심을 품었고 추후 계약이 만료될 시점에서의 전세보증금 1억 5천만 원을 반환해줄 수 있을지 의문이 들었다고 합니다.
수많은 고민끝에 의뢰인은 B에게 임대차계약해지를 요구했고 B는 받아들였다고 합니다.
이로써 2019년 4월경 합의로 인한 임대차계약해지를 진행했는데 B는 의뢰인에게 전세보증금을 반환하지 않았다고 합니다.
이에 의뢰인이 항의하자 B는 부동산 매수인을 의뢰인으로 하여
매매대금을 전세보증금인 1억 5천만 원으로 기입한 매매계약서를 작성해 의뢰인을 안심시켰다고 합니다.
그러나 B는 계약해지일부터 약 3개월동안 보증금을 돌려주지도 않고 연락도 피했다고 합니다.
본 변호인 의뢰인의 상황 및 사실관계를 바로 파악하였습니다.
합의로 인한 임대차계약해지로 B의 보증금반환의무와 의뢰인의 부동산 인도 의무는 동시이행관계에 있습니다.
이에 의뢰인이 부동산을 인도해줌과 동시에
B는 의뢰인의 전세보증금 1억 5천만 원을 지급하라는 청구와 동시에 가집행 할 수 있는 청구를 하기로 결정했습니다.
따라서 청구취지 및 청구이유를 법리적으로 기재해 소장을 작성하였고, 법원에서는 승소 판결을 받아 냈습니다.
해당 승소판결로 인해 의뢰인은 보증금반환에 대한 집행권원을 얻게 되었고,
추후 B가 보증금반환을 계속 거부할 경우 해당 부동산에 대해 강제집행을 할 수 있도록 함으로써
의뢰인 보증금에 대한 원론적 보호를 받을 수 있는 법적인 권리를 인정 받을 수 있었습니다.
임대차 계약이 만료됐음에도 불구하고 각종 핑계거리로 또는 어려운 경제상황으로
전세금을 제 때 반환해주지 않는 임대인들이 점점 늘어나고 있습니다.
하지만 말 그대로 보증금은 보증금이기 때문에 임대인은 임차인에게 돌려줄 의무가 있고 임차인은 받을 수 있는 권리가 있습니다.
혼자 이 모든 서류와 제도를 신청하기에는 무리일 수 밖에 없습니다.
테헤란 변호사의 법적 도움을 통하여 소중한 재산을 되찾길 권해드립니다.
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