칼럼
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명도소송, 따져보아야 할 점은
매년마다 부동산 문제로 갈등이 발생하게 되는데요.
잘 확인을 하고 꼼꼼하게 계약을 했다고 해도 문제는 예고 없이 발생하기 때문에 어떻게 해야 할지 막막하실 겁니다.
임대차 문제로 걱정이시라면 대처 방법부터 해결법까지 자세히 알려드리겠습니다.
만약 임대차 계약이 끝났음에도 임차인이 보증금을 돌려주지 않는다면 임대인은 임차인을 상대로 명도소송을 할 수 있습니다.
명도소송이란? 적법한 점유권 없는 점유자를 상대로 부동산을 인도할 것을 요구하는 소송을 말합니다.
명도소송을 진행하는 사례를 다양하겠지만, 임대인이 전세금을 돌려주지 않을 때도 가능하겠지만,
계약 기간이 만료되었음에도 나가지 않고 거주하는 임차인을 상대로 명도소송을 제기하는 일도 있습니다.
명도소송을 진행하고자 한다면 임대차 계약이 만료 이외에 계약을 파기해야 할 때도 청구할 수 있습니다.
임대차 계약을 하는 사유로는 월세를 내지 않아 연체가 발생할 때인데요.
임차인의 경우엔 2개월이며, 상가는 3개월 월세를 지불하지 않았을 때 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
이때 유의해야 할 것은 상가의 경우 상가임대차보호법 임시특례에 따라 2020년 9월 말부터 2021년 3월말까지 임차인이 임대료를 미납한다고 해도,
이를 원인으로 임대차 계약을 해지 할 수가 없습니다.
계약 기간 동안 임대료를 지속적으로 미납했다고 해도 명도소송을 진행할 수 없다는 것이죠.
이러한 상가임대차보호법 임시특례는 코로나 19로 경제적으로 힘든 자영업자들을 위해 만들어진 것으로 일시적으로 개정한 법이라고 보시면 됩니다.
만약 명도소송을 진행해야 한다면 반드시 보전처분인 부동산점유이전금지가처분을 신청을 해야 함을 유의해야합니다.
만약 해당보전처분 신청을 하지 않을 경우엔 소송에서 승소를 한다고 해도 제 3자에게 다시 명도소송을 진행하는 난감한 상황이 생길 수 있다는 것입니다.
여기서 말하는 부동산점유이전금지가처분이란? 부동산의 점유자가 다른 제 3자에게 점유를 이전하는 것으로 금지하는 임시처분을 말합니다.
판결을 함에 있어서 소송을 신청한 대상에게만 영향을 행사 하는 것으로 만약 위 보전처분을 진행하지 않는다면,
명도소송을 함에 있어서 임차인이 다른 대상에게 점유를 이전하는 임대인이 승소하게 된다고 해도 또 다시 소유를 이전한 임대인에게 명도소송을 신청해야 합니다.
이러한 점을 정확하게 확인을 하고 임대차소송변호사와 소송을 진행하신다면 큰 도움이 되실거라고 사려 됩니다.
명도소송을 진행하게 된다면 대체적으로 판결 선고 결과가 나기까지 6개월이 걸리며, 길게는 1년 가까이 걸립니다.
임대차인이 명의를 옮긴 3자에게 명도소송을 하게 된다면 처음부터 다시 소송을 진행해야하기에 꼼꼼하게 잘 확인을 하고 소송을 진행해야합니다.
이외에도 임대인이 명도소송을 진행해야 한다면 주의할 점이 있습니다.
바로, 임대차 계약 만료 6개월 전 부터 최소 2개월 까지 계약 갱신에 대해 언급하지 않으면 묵시적으로 갱신이 지속 된다는 점입니다.
묵시적 갱신이란? 특정한 기간 동안 계약이 갱신 거절을 하지 않는 동안 이전 임대차 같은 조건으로 계약을 진행되는 것을 말합니다.
대체로 전세계약은 2년을 하기 때문에 묵시적 계약이 진행되길 원하지 않는 다면 해야할 행동이 있는데요.
임대차 계약 만료 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 임대차 계약 갱신에 대해 재계약을 원하지 않는 다는 것을 임대차인에게 전해야 합니다.
앞으로 문제 발생에 대처하기 위해선 내용증명이나 서면 또는 기록 등을 남기는 것이 좋습니다.
반대로 임차인이 거주하고 있는 곳을 나가지 않는다면 임대차 계약 적법을 해지하였는지 등 해지에 따른 본인의 의사를 증거수집, 점유이전금지 가처분 신청 등을 준비해야 합니다.
이러한 분쟁을 현재 겪고 계시다면 10년 이상의 경력을 보유하고 하고 있는 임대차소송변호사인 민사전문가의 조력을 받아보시길 바랍니다.
저희 법무법인 테헤란의 임대차소송변호사는 부동산전담센터가 있기에 사건을 전문적으로 검토하고 대응할 수 있기에 더욱 신뢰할 수 있습니다.
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