칼럼
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집주인이 보증금을 안 줄 때 내용증명으로 해결하는 방법
집주인이 보증금을 안 줄 때 내용증명으로 해결하는 방법
안녕하십니까. 테헤란 부동산전담센터입니다.
최근에 있었던 일입니다. 법무법인 테헤란에 실제로 근무하고 있는 직원이 본 센터에 전세금반환을 위한 내용증명 작성을 맡겼습니다.
집주인이 전세 계약이 종료했음에도 보증금을 돌려주지 않고 있는 상황이었는데요.
이에 대해 본 센터에서 내용증명을 작성하여 보낸 결과, 집주인이 전세금 전액을 반환하였습니다.
"정말 신기했어요.
분명 문자나 통화만으로 보증금을 돌려달라고 했을 때는
절대로 보증금을 돌려줄 수 없다고 했거든요."
직원의 말에 따르면 '전화나 카톡'을 했을 때는 집주인은 절대로 전세보증금을 돌려줄 수 없다 했다고 합니다.
하지만 이렇듯 내용증명을 보내자 보증금 전액을 반환했죠.
이렇듯 도저히 소송이 아니고서는 받을 수 없을 것이라 생각했던 보증금 문제가, 내용증명 만으로 해결되는 사례가 정말 많습니다.
그렇기에 많은 민사분쟁에서 소송을 염두하고 있다 해도, 우선 내용증명을 보내보곤 하는데요.
물론, 문서에 담기는 내용이 뛰어나야 합니다.
그래야 집주인을 비롯한 채무자들이 내용을 확인했을 때 심리적으로 압박감을 느끼고 돈을 반환하겠죠.
아래는 실제로 법무법인 테헤란 부동산전담센터에서 해결한 상가 임대차 관련 내용증명 입니다.
테헤란 부동산전담센터의 경우 약 120명 규모의 중형로펌 법무법인 테헤란 산하의 부동산분야 전담 센터입니다.
국내 10대 대형로펌 파트너 변호사 출신의 19년 경력의 민사전문변호사 및 16년 경력의 베테랑 변호사가 자리하고 있습니다.
이외에도 총 7인의 부동산분야 전담 변호사가 존재합니다.
-카톡, 문자, 전화, 이메일 등 비대면 상담 진행 가능
-방문상담시 사무장이 아닌 변호사와 직접 상담 가능
연륜과 실력을 갖춘 테헤란 부동산전담센터에 내용증명 작성을 맡기실 경우 20만원(부터)의 합리적인 비용으로 해결하실 수 있습니다.
<법무법인 테헤란의 승소 사례 중 일부 모음>
<19년 경력의 테헤란 민사팀 민사전문변호사>
<16년 경력 5대로펌 출신 대표변호사를 비롯한 민사팀 변호사들>
<실제 테헤란의 내부 모습>
<실제 테헤란의 외부 모습>
지금, 실력과 연륜을 갖춘 테헤란에 문의하세요.
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1. 내용증명의 법적인 효과는 어떻게 될까?
내용증명에 대해 알아보실 경우 법적인 효과가 정확히 어떻게 되는지 궁금해 하는 분들이 계십니다.
정확히 말씀드리자면, 내용증명은 의사를 표시하는 수단입니다. 그렇기에 그 문서에 담긴 내용 그 자체까지 법정에서 진실로 추정되지는 않습니다.
다만 언제 내용증명을 보냈는지 여부 및, 언제 수신인이 내용증명을 받았는지 등을 우체국을 통해 공적으로 증명받기 때문에 객관적인 증거자료가 됩니다.
2. 실무상으로는 어떤 효과가 있을까?
위의 이야기는 법리적인 내용이라면, 이번에는 실무적인 부분입니다.
임대차 분쟁을 비롯한 다양한 민사 및 부동산 분쟁에서, 이제까지 아무리 말과 전화, 문자로 대화를 해도 분쟁이 해결되지 않다가 내용증명을 보내자 문제가 해결되는 경우가 많습니다.
왜 그럴까요?
사실 이유는 단순합니다. 상대방 입장에서 "아, 이 사람 법에 대해 잘 알고 있구나. 그리고 이대로 있다가는 상황이 복잡해지겠구나." 하고 느끼기 때문입니다.
사실 전화나 문자같은 수단은 우리에게 너무도 익숙하죠. 특히나 현대인이라면 정말 익숙한 의사전달 수단입니다.
그러나 내용증명은 그렇지 않습니다. 그렇기에 수신인 입장에서는 내용증명 문서를 받으면 깜짝 놀랄 수 밖에 없는 것입니다.
3. 내용증명 더 효과적으로 보내려면
내용증명은 나 혼자서 작성하여 우체국을 찾아가 상대방에게 보내는 것이 가능합니다.
하지만 더욱 효과를 높이기 위해서는 혼자 작성하는 것이 아니라, 변호사에게 맡기는 것이 훨씬 효율적입니다.
내용에 법적인 내용이 담겨 상대방을 심리적으로 압박할 수 있는 것은 물론이고, 변호사의 성함 및 소속 법무법인의 이름까지 담기기 때문이죠.
테헤란 부동산전담센터의 경우 약 20만원(부터)의 비용으로 내용증명을 작성해드리고 있습니다.
4. 세입자라면 알아두어야 할, 집주인의 거짓말
전세 계약을 비롯하여 임대차 계약이 끝나면 당연히 임대인은 보증금을 돌려주어야 합니다.
하지만 막상 계약 만기일이 되어도 집주인들은 이런저런 핑계를 대며 돈을 반환하지 않는 경우가 많은데요.
대표적인 거짓말들은 아래와 같습니다.
1) 신규세입자를 구해야 보증금을 돌려줄 수 있다.
정말 임대인들이 잘 쓰는 거짓말입니다. 사실 거짓말이 아니라 정말 법적으로 이 말이 옳다고 생각할 수도 있습니다.
세입자 역시새로운 세입자를 구해야만이 보증금을 돌려받을 수 있다고 생각하는 분이 많으신데요.
그러나 전혀 그렇지 않습니다.
계절이 겨울이라 세입자를 구하지 못 했든, 무슨 이유이든 간에 상관없이, 세입자를 못 구했는지와 상관없이 임대차 계약이 종료되면 임대인은 당연히 보증금 전액을 모두 반환해야 합니다.
"집주인이 저보고 직접 세입자를 구해오라고 합니다..."
간혹 어떤 집주인들은 임차인에게 그렇게 돈을 받고 싶으면 직접 세입자를 구해오라는 말을 하기도 합니다.
그러나 이런 말도 거짓말입니다. 위에서 이야기 했듯이 세입자의 유무와 상관없이 당연히 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
2) 이자를 직접 내주겠다.
간혹 보증금을 돌려받지 못하는 기간 동안 은행 이자 부분에 대해서는 집주인이 부담해줄테니, 일단 기다리라는 말을 하는 경우가 있습니다.
단 이런 경우에는 안전하게 미리 은행에 전화를 하여 신용관련 해서 세입자인 본인에게 문제는 없는지 등을 사전에 물어보시기 바랍니다.
그래야만이 혹여라도 발생할 수 있을 피해를 예방할 수 있습니다.
3) 묵시적 갱신이 되서 2년을 기다려야 한다.
전세, 반전세, 월세 등 임대차 계약을 체결한 경우 당연히 계약서가 있을 것입니다.
이 임대차 계약서를 보면 언제부터 계약이 시작되며, 종료일은 언제인지 또한 기재되어 있을 텐데요.
조심해야 할 부분이 있습니다. 단순히 계약 만기일이 되었다고 해서 계약이 종료되는 것이 아니라는 점이지요.
반드시 계약 만기 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 재계약 의사가 없다는 내용을 집주인에게 통보해야 합니다.
(집주인이 먼저 통보해도 됩니다. 또한 2020/12/10 이전에 체결한 계약의 경우에는 최소 1개월 전까지 통보하면 됩니다.)
만약 통보 기간을 놓치면 계약은 묵시적으로 갱신됩니다. 단, 이 경우에도 집주인과 달리 임차인은 언제든 계약 해지가 가능합니다.
"그러니까.
계약이 묵시적으로 갱신되었다고 해도
언제든 세입자는
계약 해지를 하고
보증금을 돌려받을 수 있다는 뜻인가요?"
요약하자면 그렇습니다.
다만, 계약 해지를 하자마자 보증금을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
"저 이 집에서 나가겠어요.
계약 해지 하겠습니다."
하는 내용을 집주인이 수신받고 3개월 후에 보증금을 돌려받을 수 있죠. 어쨌거나 묵시적 갱신이 되었다고 해서 보증금을 2년 후에 돌려받을 일은 없다는 뜻입니다.
5. 내용증명을 보내도 효과가 없다면
간혹 내용증명을 보냈음에도 불구하고 집주인측, 즉 임대인측이 아무런 반응을 하지 않는 경우가 있습니다.
혹은 오히려 세입자에게 집주인측도 내용증명을 보내오는 경우가 있는데요.
이런 경우라면 지급명령을 신청하거나, 보증금반환소송을 청구하는 등 민사절차를 진행해야 합니다.
다만 이 전에 먼저 내용증명을 발송하여 집주인이 어떻게 대응하는지 확인해보는 것이 좋겠죠.
현재 보증금 및 임대차 관련 분쟁을 겪고 있어 테헤란에 문의하고자 하신다면, 연락주시기 바랍니다.
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