업무 사례
원고 승소
연체된 월세가 보증금 액수보다 많아 명도소송을 청구한 사례
테헤란이 드리는 팁
연체된 월세가 보증금 액수보다 많아 명도소송을 청구한 사례
한국의 경우 반전세의 형태로써 월세를 받고 보증금도 따로 받는 경우가 존재합니다.
월세를 몇 달 지불하지 않더라도 비교적 집주인들이 편안해하는 이유인데요. 하지만 상가의 경우는 이번 사안처럼 보증금이 비교적 적은 경우가 많습니다.
따라서 연체된 월세 금액이 보증금보다 많다면 이번 사안처럼 신속하게 문제를 해결해야 합니다.
사건결과 및 의의
테헤란의 조력 결과, 임대인 A씨는 보증금에서 공제하고 남은 월세 2,840만원 및 건물의 인도 완료일까지 매달 440만원을 지급받기로 하였습니다.
또한 이에 대해 연 12% 비율로 계산된 이자까지 받게 되었는데요.
이외에 건물 원상복구에 대한 비용은 차후 부동산을 인도받은 후 구체적으로 견적서를 제출하기로 하였습니다.
사건의 경위
※사실관계
1) 2018년 5월 15일, 임대인 A와 임차인 B,C는 임대차 기간을 2018년 8월 1일부터 2021년 7월 30일까지로 하는 임대차 계약 체결
2) 보증금은 2천만원, 월세는 440만원을 지불하기로 합의
3) 2018년 8월 1일부터 5개월 후인 12월 30일까지는 부동산의 분양업체로부터, 그 이후부터 임대차 종료일까지는 B,C로부터 월세를 받기로 합의
4) B,C는 해당 부동산에 음식점 사업을 할 목적으로 주방시설 등을 전부 개조
5) B,C는 2018년 12월 30일 이후부터 7개월간만 월세를 지불하고 약 11개월분에 해당하는 월세를 연체
6) 이를 이유로 A는 월세를 지불하라는 내용증명을 발송
7) B,C가 답변을 하지 않자 A는 월세 연체를 이유로한 임대차 계약 해지 통보
8) B,C는 미납된 월세 지불은 물론 해당 집에서 퇴거하지도 않고 있는 상황
테헤란 부동산전담센터를 방문한 의뢰인은 임대업을 하는 분이었습니다.
2018년 5월 15일, 의뢰인 A씨는 B,C와 공동으로 임대차 계약을 체결하게 되었는데요.
임대차 기간은 2018년 8월 1일부터 2021년 7월 30일까지, 2년을 체결하게 되었습니다.
특이한 점은 8월 1일부터 5개월 후인 2019년 1월까지는 분양업체가 월세를 지불하기로 했으며, 그 이후부터 계약 종료일까지는 B,C로부터 월세를 받기로 했다는 점이었습니다.
B,C는 초반에는 월세를 제 때 지불했다고 하는데요. 하지만 코로나에 타격을 입기 시작하면서 슬슬 월세를 연체하기 시작했습니다.
의뢰인은 경제상황이 힘든 점을 충분히 이해했는데요. 그러나 임차인 B,C의 상황은 나아지지 않았고 결국 못 받은 임대료분만 11개월에 이르는 상황이었습니다.
더 이상은 참을 수 없던 임대인 A씨는 임대료 지불을 요구하는 내용증명을 발송했는데요. 하지만 B,C는 대답하지 않았고 오히려 연락까지 차단한 상황이었습니다.
의뢰인은 결국 임대차 계약 해지를 알리는 내용증명을 발송하였는데요. 여전히 임차인들은 대답이 없었고, 해지를 하였음에도 불구하고 상가에서 퇴거하지 않았습니다.
임대인 A씨는 경제난으로 힘들어하는 B와 C의 사정을 봐주었음에도 고마워하는 마음 없이 오히려 뻔뻔하게 행동하는 모습에 지쳐버린 상황이었는데요.
최대한 빠르고 깔끔하게 문제를 해결하고자 부동산전문변호사를 알아보게 되었고, 그러던 중 테헤란 부동산전담센터를 방문해주셨습니다.
테헤란이 본 사건의 주요쟁점
테헤란 민사전담센터는 의뢰인의 사안을 확인하고, 쟁점을 아래와 같이 정리했습니다.
1) 2018년 8월 1일부터 2021년 7월 30일까지로 하는 임대차 계약 체결 확인
2) B,C측이 11개월분의 월세를 연체했다는 사실 확인
3) 현재까지 부동산을 점유하고 있는 것에 대한 월 차임에 갈음한 부당이득금 계산
4) 밀린 임대료가 약 4840만원에 해당하여, 보증금 2천만원을 초과하므로 임차인측은 동시이행항변권 소멸했음을 확인
5) 임차인들이 해당 부동산을 음식점업으로 사용하기 위해 개조한 부분에 대해 원상회복 의무 있음을 확인
6) 법원에 밀린 명도소송 및 밀린 임대료와 그에 대한 연 12% 비율로 계산한 이자 청구
위와 같은 쟁점사항을 정리한 후, 테헤란 민사전담센터는 법원에 임대료지불 및 명도소송을 청구하였습니다.
테헤란의 조력
의뢰인의 사건을 맡게 된 테헤란 민사전담센터의 오대호 변호사는 소장에 작성할 내용을 확인하였습니다.
우선적으로 임대차 계약이 정확히 언제 체결되었는지 유무와 받기로 한 임대료 및 보증금을 확인하였는데요.
상가의 경우 상가임대차보호법에 따르면 3개월분의 임대료를 연체할 경우 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
또한 2020년 9월 말부터 2021년 3월 28일까지는 임대료를 연체해도 계약 해지를 통보할 수 없기에 날짜를 계산한 결과, 그 이후로도 세입자가 월세를 연체하지 않았기에 계약 해지 및 이에 따른 명도소송 청구가 가능하였습니다.
이외에도 세입자측이 지불한 보증금은 2천만원으로, 현재까지 미지급된 월 차임의 총 금액은 4천만원이 넘는 상황으로써 보증금에서 제외하더라도 약 2천만원의 손해가 나고 있는 상황이었습니다.
이에 따라 보증금반환과 부동산의 인도는 동시에 이루어져야 한다는 동시이행항변권이 소멸되었음을 확인하였습니다.
이 같은 내용을 다시 한 번 정리한 후, 오대호 변호사는 법원에 밀린 임대료 및 명도소송을 위한 소장을 법원에 청구하였습니다.
