칼럼
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보증금 못 돌려받아도 이사 가는 방법, 여기 있습니다
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
전세나 월세 계약이 종료되었지만, 집주인이 보증금을 돌려주지 않거나 새로운 세입자가 없어 전세금을 못 받은 채 계속 집에 머무는 임차인이 많습니다.
이 경우 이사를 가지 못하면 새로 구한 집에도 들어갈 수 없고, 기존 집에 계속 살면 전입신고와 확정일자의 효력이 소멸될 수 있어 보증금 반환 우선순위도 위험해질 수 있습니다. 이럴 때 임차인을 보호하기 위한 제도가 바로 ‘주택임차권등기명령’입니다.
주택임차권등기명령이란, 임차인이 보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사하더라도 임대차 권리를 등기상으로 유지할 수 있도록 법원이 허가해주는 절차입니다. 쉽게 말해, “내가 여기 살았고, 아직 보증금을 못 받았다”는 권리를 등기로 남겨두는 것입니다.
민사집행법 제3장에 규정된 이 제도는 아래와 같은 조건이 충족되면 신청할 수 있습니다.
- 임대차 계약이 종료되었을 것
- 임차인이 보증금을 돌려받지 못했을 것
- 임차인이 주거용 건물의 점유를 포기(즉, 이사 나갈 예정)할 것
이 명령을 통해 임차인은 이사 후에도 기존 주소지에서의 확정일자 효력과 대항력을 유지할 수 있으며, 이후 경매나 보증금 반환 소송 시에도 권리를 주장할 수 있습니다.
주택임차권등기명령은 단순한 절차가 아니라, 임차인에게 매우 실질적인 법적 보호를 제공합니다.
- 대항력 유지
이사 후 전입신고를 이전 주소지에서 말소하면 대항력을 잃게 되지만, 임차권등기를 해두면 이사 후에도 대항력이 유지됩니다. 즉, 다른 채권자보다 보증금을 우선적으로 받을 수 있는 권리가 살아있는 것입니다.
- 우선변제권 보존
확정일자를 받은 상태에서 임차권등기를 하면, 경매 시 우선변제권도 그대로 유지됩니다. 집주인이 파산하거나 경매에 넘어가더라도, 보증금 일부 또는 전액을 변제받을 수 있는 근거가 됩니다.
- 이사 자유 확보
임차권등기를 하면 더 이상 점유를 유지하지 않아도 되므로, 보증금을 못 받은 상태에서도 이사할 수 있게 됩니다. 새로운 생활을 시작할 수 있고, 심리적·경제적 부담이 크게 줄어듭니다.
신청 절차는 비교적 간단하지만, 요건과 서류를 정확히 준비해야 합니다.
- 신청서 제출
임차주택 소재지 관할 지방법원에 제출
- 첨부서류
임대차계약서
주민등록등본
확정일자부여 증명서
보증금 미반환 입증서류 (내용증명, 통장거래내역 등)
수수료: 1만 원 내외
신청 후 법원은 이를 심사하여 임차권등기명령 결정을 내리고, 등기소에서 등기를 진행하게 됩니다. 이후 임차인은 새로운 주소로 전입신고를 해도 기존 권리는 보존됩니다.
※ 참고: 임차권등기 후에도 보증금 반환청구 소송 또는 지급명령 절차는 별도로 진행해야 합니다.
보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 가지 못하고 발만 동동 구르는 임차인에게, 주택임차권등기명령은 매우 유용한 제도적 수단입니다. 단지 권리만 주장하는 것이 아니라, 실제 생활도 이어갈 수 있게 돕는 장치입니다. 불안정한 주택시장 속에서 임차인의 권리를 지키기 위해서는 이 제도를 적극적으로 활용할 필요가 있습니다.
계약이 끝났는데도 이사를 못 하고 있다면, 지금 바로 법률전문가의 도움을 받아 주택임차권등기명령 신청을 검토해보시기 바랍니다.
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