칼럼
테헤란은 법적 지식을 공유하여 고객님들께 한걸음 더 다가갑니다.
임대인이 갱신청구권을 거부했다면? 손해배상 가능 여부 알아보기
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
2020년 개정된 주택임대차보호법은 임차인이 1회에 한해 계약갱신을 요구할 수 있는 ‘계약갱신청구권’을 명시하였습니다. 임대인은 법에 규정된 정당한 사유가 없는 한 이를 거부할 수 없습니다.
그러나 실제 현장에서는 임대인이 이를 묵살하거나, 임차인의 요구를 무시한 채 신규 세입자와 계약을 체결하는 등 갱신요구권을 침해하는 사례가 적지 않게 발생하고 있습니다.
그렇다면 임차인은 이런 상황에서 손해배상을 청구할 수 있을까요? 이번 칼럼에서 구체적으로 살펴보겠습니다.
계약갱신청구권은 임차인이 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 행사할 수 있는 권리로, 임대인이 특별한 사유가 없는 이상 이를 수용해야 합니다.
주택임대차보호법 제6조의3에 따르면 임대인은 다음과 같은 정당한 거절 사유가 있는 경우에만 갱신을 거절할 수 있습니다.
- 임대인이 실거주할 예정인 경우
- 임차인이 임차 목적을 위반하거나, 2기 이상 차임을 연체한 경우
- 건물 철거 또는 재건축이 필요한 경우 등
그 외에는 임차인의 갱신 요구를 받아들여야 할 법적 의무가 있습니다. 이 권리를 임의로 거절하는 경우 법적인 분쟁이 발생할 수 있습니다.
임차인이 갱신청구권을 정당하게 행사했음에도 불구하고, 임대인이 이를 무시하거나 거부해 더 높은 보증금이나 월세의 다른 집으로 이사해야 했다면, 경제적 손실이 발생한 만큼 손해배상 청구가 가능합니다.
실무상 인정되는 손해는
- 새로운 집으로의 이사비용 및 중개 수수료
- 같은 조건의 주택보다 오른 전세금 또는 월세 차액
- 원래 주택에서 거주할 수 있었던 기간의 불이익
다만, 이 모든 주장은 갱신청구권을 적법하게 행사했음을 입증해야 하며, 임대인의 거부가 법률상 정당한 사유가 아님을 명확히 해야 합니다. 따라서 손해배상을 청구하기 위해서는 통지 내역, 문자, 계약서, 부당 거절 정황 등 증거 확보가 중요합니다.
실무에서 갱신청구권 관련 손해배상 소송은 쉽지 않은 편입니다.
법원이 임차인의 권리를 적극 보호하는 경향이 있지만, 손해가 실제로 발생했는지, 갱신 요청이 정당했는지를 엄격히 따지기 때문입니다.
갱신요구 통지는 반드시 서면 또는 증거가 남는 방식으로 임대인의 거절 사유가 형식상 실거주이나 실제 거주 의사가 없다면 허위 가능성 검토/
손해액 산정 시 구체적 비교 대상(유사 주택 시세, 이전 보증금 등)을 제시 /
또한, 임대차분쟁조정위원회를 통한 조정 절차를 먼저 거친 후, 해결되지 않으면 민사소송으로 진행하는 방식도 고려할 수 있습니다. 초기 대응 방향 설정이 승패를 가르기 때문에, 가능한 한 법률 전문가와의 상담을 병행하는 것이 바람직합니다.
계약갱신청구권은 단순한 선택사항이 아니라, 법이 보장하는 임차인의 중요한 권리입니다.
이를 정당한 사유 없이 거부당했다면, 임차인은 손해배상이라는 강력한 대응 수단을 사용할 수 있습니다. 다만, 그 절차는 단순하지 않기 때문에 초기부터 증거를 체계적으로 확보하고, 전략적으로 접근하는 것이 필요합니다.
갱신청구권 침해로 인한 피해를 입으셨다면, 더는 혼자 고민하지 마시고, 법률 전문가의 조력을 통해 권리를 제대로 지켜보시기 바랍니다.
더 많은 정보가 궁금하다면
유사 건으로 상담 필요 시
