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[칼럼]아파트하자에 따른 계약해지

2024.09.23 조회수 664회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

오늘은 아파트 하자에 따른 계약해지가 가능할지 에 대해 알아보고자 합니다. 보통 아파트 분양의 경우 대부분 선분양 하고 있기 때문에, 아파트 하자가 있는지 여부를 알 수 없는 경우가 대부분입니다. 때문에 막상 건물이 완공되어 입주하게 되었을 때, 예상하지 못했던 건물의 하자를 발견하게 되기도 합니다. 이러한 경우 하자를 이유로 해당 계약을 해제할 수 있는가에 대한 문제가 발생합니다.

이에 법은 어떻게 규정하고 있고, 어떠한 경우 해지가 가능할지, 판례입장은 어떠한지 살펴보고자 합니다.

수급인(건물을 시공하는 시공사등)의 담보책임

민법 제 667조 - 수급인의 담보책임

① 완성된 목적물 또는 완성전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 상당한 기간을 정하여 그 하자의 보수를 청구할 수 있다. 그러나 하자가 중요하지 아니한 경우에 그 보수에 대하여 과다한 비용을 요할 때에는 그러지 아니하다.

② 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.

③ 전항의 경우에는 제536조의 규정을 준용한다.

제 668조 - 도급인의 해제권

도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없을 때에는 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러지 아니하다.

위 규정에 의하여 목적물(분양건물)에 하자가 존재할 경우,분야자는 하자에 대한 보수를 청구하거나 그하자가 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도로 중대한 경우에는 계약을 해제할 수 있습니다.

이와관련하여 판례는 집합건물의 분양계약에 있어서는 민법 제668조 단서가 준용되지 않으며, 설령 건물이 완공된 후에도 중대한 하자를 이유로 분양계약을 해제할 수 있다고 판시한 바 있습니다.

어떠한 경우 해지가 가능할까?

민법은 매매의 목적물에 하자가 있는 때 매수인은 그 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있고, 기타의 경우에는 손해배상 만을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다.

여기서 목적물의 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없다는 것은, 그 하자가 중대하고 보수가 불가능하거나 보수가 가능하더라도 장기간을 요하는 등 계약해제권을 행사하는 것이 정당하다고 인정되는 경우를 의미 합니다.

하자담보책임 따라 계약 해제가 가능한지에 대한 일반 법리는 위와 같으나, 매매 목적물에 하자가 있더라도 아예 계약을 없던 것으로 만들기 위한 요건은 전문가가 아니면 확인하기 어렵고 굉장히 까다롭기 때문에 꼭 전문가와 상담을 받아보시기를 추천드립니다.

판례의 입장

통상 대단위 집합건물의 경우 분양자는 대규모 건설업체임에 비하여 수분양자는 경제적 약자로서 수분양자를 보호할 필요성이 높다는 점, 집합건물이 완공된 후 개별 분양계약이 해제되더라도 분양자가 집합건물의 부지사용권을 보유하고 있으므로 계약해제에 의하여 건물을 철거하여야 하는 문제가 발생하지 않을 뿐만 아니라 분양자는 제3자와 새로 분양계약을 체결함으로써 그 집합건물 건축의 목적을 충분히 달성할 수 있는 점 등에 비추어 볼 때, 집합건물법 제9조 제1항이 적용되는 집합건물의 분양계약에 있어서는 민법 제668조 단서가 준용되지 않고 따라서 수분양자는 집합건물의 완공 후에도 분양 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 분양계약을 해제할 수 있다고 할 것이다.“라고 판결하였습니다(대법원 2003. 11. 14. 선고 2002다2485 판결 참조).

이 판결에 의하면 주상복합 아파트 등 설계도면과 큰 차이가 있거나 임의로 설계변경하여 최초 분양계약체결 당시와 다른 경우, 기타 목적물의 하자가 중대하여 계약의 목적을 달성할 수 없으면 분양계약을 해제할 수 있습니다.

아파트 하자에 따른 계약해지 전문가와 상담은 필수!!

아파트 하자로 인해 계약의 목적을 달성할 수 없게 되었는지 여부는 계약 당사자들이 계약에 이르게 된 동기 및 목적, 계약 당시 당사자가 처한 상황, 목적물의 종류와 상태, 하자의 내용 및 정도, 보수에 소요되는 기간이나 비용 등 계약 체결 전후의 여러 사정들을 종합적으로 고려하여 분양자 또는 매수인의 입장에서 객관적으로 판단해야 합니다.

이러한 내용을 개인이 일일이 확인하고 판단하는 것은 매우 어려운 일입니다. 하자도 중대한 하자냐 아니냐에 따라 계약해지(해제)를 해야하는지, 손해배상청구를 해야하는지 소송의 접근이 달라질 수 있습니다. 이에 소송전 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 상담을 통해 확인받고, 진행하시기를 추천드립니다.