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오대호 부동산변호사 “임대인, 허위로 전세계약갱신청구권 거절시 손해배상 책임 질 수 있어”
부동산 시장에서 전세 매물을 보기가 어려워지고 있다. 부동산 가격이 폭등한 상황에서 소위 임대차 3법이라고 불리는 법이 신설된 후 신규 전세 물건이 씨가 말랐기 때문이다.
임대차 3법은 계약갱신청구권, 전월세상한제 및 전월세 신고제를 의미한다. 계약갱신청구권이란 임차인이 임대인을 상대로 1회에 한하여 임대차 계약 갱신을 요구할 수 있는 권리를 뜻한다. 임차인이 희망한다면 임대차 계약 만료 전 6개월부터 3개월 전까지 계약갱신청구권을 행사할 수 있으며 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사하면 기존 임대차와 동일한 조건으로 임대차 계약이 연장된다. 전세의 경우 통상 계약 기간이 2년 것을 고려하면 임차인은 앞으로 2년을 더 거주할 수 있다는 의미이다.
이에 대해 법무법인 테헤란 오대호 부동산변호사는 “전월세상한제가 시행되면서 임대인은 계약을 갱신할 경우 보증금을 직전 계약액의 5% 범위 내에서만 인상할 수 있게 되었다. 전세 임대인의 경우 부담이 큰 것이 사실”이라고 말했다.
부동산의 경우 매매가와 함께 전세가까지 폭등한 상황이다. 하지만 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면 임대인은 직전 전세가의 5%를 초과하여 인상할 수 없으며 이 상태를 2년간 유지해야 한다. 임대인 입장에서는 부담이 되는 것이 사실이다.
법무법인 테헤란 오대호 변호사는 “주택임대차보호법 6조의 3에 따르면 임차인의 전세계약갱신청구권을 거절하기 위해서는 임대인 본인 및 그 직계존비속이 해당 부동산에 실제로 거주하여야만 한다”고 설명했다.
실제로 최근 세입자를 내보내기 위해 임대인 본인 및 그 직계존비속이 해당 부동산에 실거주하는 경우가 늘어나고 있다. 부동산 시장에 신규 전세 매물이 줄어든 것도 이와 관련 있다.
한편 오대호 부동산 변호사는 “임대인은 임차인의 계약갱신청구권 행사를 막기 위해 허위로 실거주를 할 목적이라고 말하는 경우가 있다.”고 하면서 “이는 엄연한 불법행위이다. 주택임대차보호법에서 계약갱신청구권을 규정한 입법취지에 위반되며 법질서를 위배하는 행위에 해당한다. 이 경우 임차인은 손해배상청구를 통해 그 손해를 배상받을 수 있다.”고 설명했다.
이어 오대호 변호사는 “임대인의 실거주가 명분일 뿐 허위라는 사실을 입증할 책임은 임차인에게 있다. 임차인은 전입세대 열람을 통해 임대인 본인 및 직계존비속이 실제로 거주하고 있는지 확인할 수 있다”고 하면서도 “하지만 현실적으로 개인정보보호법에 따라 모든 사항을 확인하는 것은 무리가 있으며 세입자가 열람할 수 있는 정보는 전입세대 확정일자부여 여부가 유일하다”고 설명했다.
주택임대차보호법 시행령에 따르면 임차인은 임대인의 실거주 진위여부를 확인하기 위해 전입세대 열람을 할 수 있다. 하지만 이와 달리 주민센터는 전입세대 열람을 원하는 임차인들에게 “개인정보보호법을 이유로 확정일자 부여 여부만 확인할 수 있다”고 안내하고 있다. 실제로 관할 부처인 국토교통부와 행정안전부는 과도한 개인정보가 공개될 수 있다는 점에서 확정일자 부여 여부만 확인할 수 있도록 결정 내렸다.
이에 대해 오대호 부동산소송변호사는 “확정일자 부여 여부만을 가지고 실제로 임대인 본인 및 그 직계존비속의 거주여부를 확인하기는 어렵다.”고 하면서 “결국 임대인의 실거주가 허위라는 사실을 밝혀내 손해배상청구소송에서 승소하기 위해서는 변호사의 조력을 받아 다양한 증거를 수집하는 것이 필수적일 것”이라고 조언했다.
또한 오 변호사는 임대인의 실거주 허위 사실을 이유로 손해배상을 청구할 경우 그 손해액의 산정에 대하여 “관련법에 따르면 ▲계약갱신 거절 당시의 3개월분에 해당하는 월세 ▲새로운 임차인에게 임대하여 받은 2년분의 월세와 갱신거절 당시의 월세에 대한 차액 ▲갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해액을 기준으로 판단하고 있다. 전세금의 경우 전액을 월세로 전환하여 계산하여야 한다.”고 말했다.
마지막으로 법무법인 테헤란 오대호 변호사는 “3가지 산정액 가운데 가장 많은 배상을 받을 수 있는 방법을 정하여 손해배상을 청구해야 한다. 부동산 분쟁과 관련하여 다수의 경험이 있는 변호사와 상담을 진행하는 것이 좋을 것”이라고 부언했다.
금번 인터뷰를 진행한 법무법인 테헤란 오대호 변호사는 15년 경력의 대형로펌 출신 변호사로써 테헤란 부동산전담센터의 변호사로 활약하고 있다.
오대호 변호사가 있는 법무법인 테헤란은 민사 및 부동산분야 외에 형사, 가사, 지식재산권에 이르기까지 법률 전 분야를 아우르고 있는 100인 규모의 종합로펌이다. 또한 각 분야별 전담변호사를 배치하여 해당 분야에 대한 전문성이 높은 것은 물론, 종합로펌으로써 전담 부서 외의 분야에 대해서도 변호사간 유기적 협력이 가능하다.
이외에도 코로나 등 대면 상담이 어려운 현시대에 맞춰 1:1 비대면 상담 서비스를 대폭 개선하는 등 서울 근교 수도권 및 전국 어디서나 양질의 법률서비스를 제공하고 있다.
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