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업무 사례
임차권등기명령확정
임차권등기명령 보증금 못 받고 이사 가려면
테헤란이 드리는 팁
임차권등기명령 보증금 못 받고 이사 가려면
안녕하십니까. 테헤란 부동산전담센터입니다.
이번 업무사례에서는 테헤란의 조력으로 임차권등기명령 신청이 인용된 사례에 대해 말씀드리고자 합니다.
우선 법원에 신청하기 위해 필요한 임차권등기명령서류에는 신청서, 임대차계약서 사본, 주민등록등본 및 초본, 등기부등본, 등이 필요합니다.
사실 꽤 필요한 서류가 많은 편이다보니 당장 보증금도 못 받고 이사를 가야 하는 마당에 위 서류들을 임차인 본인이 혼자 수집하는 것은 쉽지 않은데요.
그렇다보니 실무상 전문가에게 대리하여 맡기는 경우가 많은 편입니다.
임차권등기명령신청서에는 임대인 및 임차인의 이름, 주소, 주민등록번호를 비롯하여 현재 반환받지 못한 보증금 등의 액수를 적어야 하는데요.
이 때 임차권등기명령을 신청하기 위한 조건도 알아두셔야 합니다.
1) 임대차 계약이 종료되었을 것
2) 보증금을 돌려받지 못한 상황일 것
많은 세입자분들이 1)의 경우 고개를 갸웃거리곤 합니다. "계약은 만기만 되면 종료되는 것 아닌가요?" 이렇게 질문하시기도 하죠.
대단히 잘못된 오류입니다.
임대차 계약은 계약서상의 만기가 되도 종료하지 않습니다. 반드시 계약만기 최소 2개월 전 까지는 계약 해지 의사를 알려야 하죠.
말로 전해도 됩니다만.. 말은 증거가 남지 않죠. 그러니 적어도 문자나 카톡같이 제 3자가 보기에도 증거가 되는 방법으로 통보하는 것이 좋겠습니다.
물론 가장 좋은 방법은 실무상 내용증명을 통한 의사통보입니다.
만약 위 기간을 놓쳤다면, 다행히도 우리 법에서는 세입자에게는 계약이 자동연장 되더라도 언제든 계약 해지가 가능하다고 규정하고 있습니다.
따라서 묵시적갱신이 되었다면, 집주인에게 지금 당장 계약 해지를 통보하고, 그로부터 3개월이 지나도 보증금을 반환하지 않는다면 보증금반환소송, 지급명령 등 다른 민사절차를 진행하시기 바랍니다.
다시 본론으로 돌아와서, 위와 같이 적절하게 더 이상 재계약을 하지 않겠다고 알렸음에도 불구하고 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면 어떻게 해야 할까요?
게다가 보증금도 못 받았는데 당장 이사를 가야 한다면? 이 경우에는 지금 당장 임차권등기명령서류를 준비하여 법원에 임차권등기를 신청해야 합니다.
아래에서 제가 일하고 있는 법무법인에서 대리하여 해결해드린 임차권등기 사례에 대해 알아보도록 하겠습니다.
사건결과 및 의의
법원은 테헤란 부동산전담센터가 신청 임차권등기신청을 인용하였습니다.
사건의 경위
※사실관계
1) 2017년 1월 4일, 임대인 A와 세입자 B는 반전세 계약 체결
2) 보증금은 5천만원, 월세는 매달 130만원을 지급하기로 약속
3) B는 2017년 2월 27일 주민등록, 2021년 4월에 확정일자를 받음
4) 계약은 2019년 한 번 연장되었음
5) 그로부터 2년 후인 2021년 현재까지 집주인이 보증금을 반환하지 않는 상황
테헤란에 찾아온 의뢰인은 세입자이셨습니다.
의뢰인은 2017년 1월 4일에 반전세 계약을 체결하고, 2019년에 한 번 더 계약을 갱신하였는데요.
사는 동안에는 집주인과 별다른 문제가 없었기에 계약을 연장했던 것이었습니다.
그러던 중 2021년이 되었고 의뢰인은 더 괜찮은 전세집을 알게 되어 새로운 집으로 이사를 갈 생각이었습니다.
집주인에게도 이 사실을 알렸고, 이로써 반전세 계약은 2021년 4월에 적법하게 종료되었습니다.
하지만 집주인은 막상 2021년 4월이 되자 보증금을 돌려주지 않았는데요. 세입자는 황당할 뿐이었습니다.
그러나 더욱 큰 문제는 지금 당장 새로운 집으로 이사를 가야 한다는 것이었죠.
당장 잔금도 현재 집에서 살고있는 보증금에서 해결하려 했지만, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아 가까스로 친척들에게 돈을 빌린 상황이셨죠.
그러던 중, 세입자 B의 친구가 "그대로 아무것도 안 하고 이사 가면 보증금 못 받아. 너 확정일자도 안 받았었지? 당장 확정일자도 받고, 임차권등기 신청해" 하고 알려주었습니다.
이미 B씨와 비슷한 사건을 겪어본 분이었죠.
의뢰인은 그 때부터 네이버 블로그 등을 검색하여 현재 자신의 문제를 어떻게 해결할 수 있는지 알아보았다고 하는데요.
그러던 중 테헤란이 눈에 띄었고, 게다가 주변에 테헤란 부동산전담센터에서 사건을 해결한 분이 계셨다고 합니다.
그랬기에 제가 일하고 있는 곳에 찾아와 직접 임차권등기명령서류 제출을 부탁하셨죠.
테헤란이 본 사건의 쟁점 및 결과
테헤란 부동산전담센터는 의뢰인의 사안을 확인하고, 쟁점을 아래와 같이 정리했습니다.
1) 임차권등기에 필요한 서류 수집
2) 임대차 계약이 끝났다는 사실 확인
3) 현재 보증금을 받지 못 하고 있다는 사실 확인
4) 세입자 B는 새로운 집으로 이사를 가야 하는 등 해당 집을 이탈해야 한다는 사실 확인
테헤란 부동산전담센터의 조력 결과, 법원은 의뢰인이 신청한 임차권등기를 인용했습니다.
이로써 등기부상에 임차권 등기가 올라가게 되었죠.
등기부상에 임차권이 등기되게 되면 가장 부담을 느끼는 것은 바로 집주인인데요.
새로운 임차인을 구하기가 쉽지 않기 때문입니다.
따라서 임차권등기를 신청할 경우, 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 지킬 수 있다는 장점도 있습니다만.
이외에도 실무적으로 새로운 임차인을 구하기가 어렵겠다느낀 임대인이 곧바로 보증금을 돌려주는 경우도 있습니다.
드리는 말
일반적으로 당장 이사를 가야 한다면 우선변제권과 대항력을 지키기 위해 임차권등기를 꼭 하기를 권유드리는 편입니다.
하지만 이사를 가야 하지 않는 상황이라면, 다른 절차를 권유드리기도 하는데요.
현실적으로 등기부상에 위 내용이 등기되다보니 새로운 임차인을 구하기가 쉽지 않기 때문입니다.
즉 집을 알아보는 새로운 임차인 입장에서 "어? 이 집은 보증금을 받기가 어렵겠구나." 하고 느낄 수 있다는 것이죠.
이외에도 실제로 임차인등기가 된 집은 최우선변제권이 존재하지 않습니다.
따라서 현재 내가 겪고 있는 상황이 어떠한지 제대로 판단한 후, 어떤 민사절차를 진행하는 것이 좋은지 생각해봐야 하는데요.
법률전문가에게 직접 내 사건을 물어보고 의뢰를 한다면 신속하고 확실하게 일을 처리할 수 있겠죠.
관련하여 저에게 의뢰하신다면, 전문성을 갖춘 법무법인으로써 도와드리겠습니다. 감사합니다.
