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업무 사례
임차권등기명령확정
임차권등기명령제도로 보증금 지켜낸 성공 사례
테헤란이 드리는 팁
임차권등기명령제도로 보증금 지켜낸 성공 사례
우리 법에 따르면 임차인은 임차하고자 하는 집에 주민등록을 마치고, 확정일자를 받으면 대항력 및 우선변제권이 발생하게 됩니다.
대항력이란 임대차 기간 동안 집주인이 도중에 변경되더라도 해당 집주인에게 임차보증금을 받을 수 있는 권리를 말하며, 우선변제권이란 경매 등이 진행될 경우 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 받을 수 있다는 의미입니다.
하지만 이 같은 권리는 임대차 계약이 종료되고 나면, 임차인이 해당 부동산에서 이탈할 경우에는 권리가 사라지게 되는데요.
설령 보증금을 반환받지 못 하고 있다해도 마찬가지입니다.
따라서 이사를 가야 한다면 반드시 임차권이 등기부상에 등기가 된 것을 확인하고 나서 그 집을 떠나야 합니다.
사건결과 및 의의
법원은 본 센터의 오대호 변호사가 신청한 임차권등기신청을 인용하였습니다.
이로써 이제 해당 아파트의 등기부상에 임차권이 등기되었는데요. 이로써 의뢰인은 이제 이사를 가도 안전하게 보증금을 지킬 수 있게 되었습니다.
사건의 경위
※사실관계
1) 2019년 5월 29일 집주인 A와 세입자 B는 보증금 2억 5천만원을 내용으로하는 전세 임대차 계약 체결
2) 세입자 B는 주민등록과 확정일자를 모두 받은 상황
3) 임대차 계약 만기 4개월 전, B는 A에게 계약 갱신 의사가 없음을 문자로 통지
4) 하지만 임대차 계약이 종료되고 나서도 A는 보증금을 반환하지 않는 상황
5) 이에 대해 세입자 B가 항의하자, 임대인 A는 보증금 전액중 1000만원만을 반환
6) 남은 전세금 2억 4천을 받지 못한 상황에서 세입자 B는 이사를 가야 하는 상황
테헤란 부동산전담센터를 찾아주신 의뢰인은 세입자로, 2019년 5월 29일에 전세 계약을 체결한 분이었습니다.
의뢰인은 해당 집에 거주하는 동안에는 별다른 문제가 없었다고 하는데요. 누수 등의 문제도 없어 사는 동안에는 마음이 편했다고 합니다.
하지만 문제는 임대차 계약 만기를 4개월 앞두고 발생하였습니다.
의뢰인은 해당 아파트에 약 2년간 거주하면서, 꾸준히 다른 집을 알아보았고 그러던 중 마음에 드는 곳을 발견하였는데요.
약 4억 3천만원이었고, 요새같이 부동산 가격이 폭등한 상황에서는 발견하기 어려운 좋은 집이었습니다.
의뢰인은 현재 거주하고 있는 아파트의 집주인에게 재계약 의사가 없음을 문자로 고지한 후, 마음에 들었던 새로운 집에 매매계약을 체결하였는데요.
계약금과 중도금까지 지불한 후, 잔금은 현재 거주하고 있는 집의 전세금을 돌려받고 은행 대출을 받아 매꾸려고 하였습니다.
하지만 임대인, 즉 집주인 A는 전세 계약이 종료되었음에도 불구하고 보증금을 지불하지 않았는데요.
세입자 B의 상황은 충분히 이해하지만, 아직 새로운 세입자를 구하지 못 했으니 어쩔 수 없다고 하면서 가지고 있는 천만원만 지불하였습니다.
결국 B는 전세금 전액인 2억 5천만원 중 고작 천만원만 돌려받은 상황이었죠.
이런 상황에도 시간은 계속 흘렀고, 결국 잔금을 치러야 하는 날이 다가왔는데요. B는 어쩔 수 없이 가족에게까지 도움을 받아 잔금을 치뤘습니다.
문제는 보증금을 못 받은 것만으로 끝나지 않았는데요. 곧 이사를 가야했기에 현재 점유하고 있는 아파트에서 나가야 했습니다.
하지만 B는 이런 상황에서 아무런 조치도 취하지 않고 그냥 나가도 되는걸까 걱정이 되었다고 하는데요.
그러던 중 본 센터의 블로그 글을 보았고, 아무런 법적 안전장치 없이 이사를 가거나 주민등록을 이전할 경우 보증금을 지키기 어렵다는 내용을 확인하였다고 합니다.
그 결과, 신속하게 문제를 해결하고 안전장치를 마련하고자 했던 B는 보증금반환 및 임차권등기명령제도를 이용하고자 테헤란 부동산전담센터를 방문해 주셨습니다.
테헤란이 본 사건의 주요쟁점
테헤란 민사전담센터는 의뢰인의 사안을 확인하고, 쟁점을 아래와 같이 정리했습니다.
1) 2019년 5월 29일에 임대차 계약을 체결했음을 확인
2) 계약 만기 4개월 전 재계약 의사가 없음을 통보했음을 확인
3) 계약이 적법하게 종료되었음에도 불구하고 전세금 전액 중 일부만 받았다는 사실 확인
4) 이사를 가야 하는 상황으로, 이대로 집에서 이탈할 경우 보증금에 대한 대항력 및 우선변제권을 잃는 상황
위와 같은 쟁점사항을 정리한 후, 테헤란 민사전담센터는 법원에 임차권등기명령을 신청하였습니다.
테헤란의 조력
의뢰인과 상담을 진행한 것은 테헤란 부동산전담센터의 오대호 변호사였습니다.
오 변호사는 우선 임대차 계약이 적법하게 체결되었다는 사실 및, 계약 만기 4개월 전에 재계약 의사가 없음을 통보했다는 것을 확인하였는데요.
주택임대차보호법의 개정으로 2020년 12월 10일 이후에 임대차계약을 체결했거나, 계약이 개정된 경우에는 만기 1개월 전이 아닌 2개월 전에 해지를 통보해야, 계약이 종료되는 상황이었습니다.
그러나 의뢰인은 2020년 이전에 계약을 체결한 것은 물론, 무려 4개월 전에 계약 갱신 의사가 없음을 통보했기에 이로써 계약은 적법하게 종료되는 것이었죠.
또한 보증금 전액 중 2억 4천만원은 받지 못한 상태인 것은 물론, 당장 이사를 가야 하는 상황이었습니다.
이 경우 아무런 법적 조치 없이 이사를 가게 되면 보증금을 지킬 수 없었기에, 오대호 변호사는 우선 법원에 임차권등기명령부터 신청하기로 하였습니다.
그리고 그 결과, 임차권등기명령 신청은 인용되어 의뢰인은 임차인으로써의 대항력 및 우선변제권을 유지할 수 있게 되었습니다.
