주택임대차등기 이의신청서(내용 참고)

수신인 : 양철홍

경기도 하남시 미사강변동로95, 1201동 1203호(망월동)

발신인 : 고승호, 안선영

경기도 구리시 체육관로45, 108동 1001호(교문동, 구리우성한양아파트)

제목 : 주택임대차등기 이의신청

(부동산의 표시 : 경기도 하남시 미사강변동로 95, 1201동 1203호(망월동))

1. 귀하(임차인 양철홍)와 본인(임대인 안선영)은 본인이 발송한 2회차 내용증명에 기재한 바와 같이 위 부동산에 대해 2022. 7. 23. 이레부동산에서 공동 명의자 본인과 본인 배우자 그리고 귀하가 함께 아래의 내용으로 재계약을 체결하였습니다.

별첨 2022. 7. 23. 작성 부동산 전세 계약서 참조

- 임대보증금 530,000,000원

- 임대기간 : 2022. 10. 8.부터 2024. 10. 7.까지(24개월 간)

- 인상된 보증금 50,000,000원은 2022. 10. 8. 지급하기로 함

2. 귀하는 2022. 7. 26. 16:59에 본인이 귀하에게 발송한 아래 문자메시지를 근거로 이사날짜가 협의 조정되었고, 위 재계약 무효·해지되었다고 주장하고 계십니다.

그러나 본인은 귀하와 이사 날짜에 대해 어떠한 협의나 조정을 한 사실이 없습니다.

	2022. 7. 26. 16:59에 본인이 귀하에게 발송한 문자메시지 내용
안녕하세요. 교수님 말씀하신대로 10월8일만기 ①앞뒤날짜로 조정해서 이사나가시는 것으로 알고 ②새임차인분 구해서 보증금반환 빨리 원활히 될 수 있도록 하겠습니다. 이레부동산에도 이사나가신다고 연락왔다고 말씀해놓았어요~ 대신 ③추후 새임차인분이 계약하려할 때 연장계약서 쓴 걸 알면 신경쓸 수 있으니 이레부동산에 맡겨주시면 저것도 같이 폐기처분하겠습니다.~

3. 귀하의 주장에 대한 검토

(1) 위 문자메시지 발송 경위

위 문자메시지는 귀하께서 이사를 다시 가겠다고 전화하신 2022년 7월 26일 16:40(약 6분간 통화) 후 약 13분 정도 경과한 같은 날 16:59분에 보낸 문자메시지입니다. 위 문자메시지는 시간상으로 봐도 귀하께서 재계약을 체결하였음에도 다시 번복하고 이사를 나가신다고 하여 귀하와의 통화를 끊은 후, 본인이 이레부동산에 위 부동산의 전세 시세 및 새로운 임차인을 구하는 것이 어렵지는 않은지 확인을 한 후 다시 귀하에게 문자메시지를 보냈던 것입니다.

귀하와 본인이 사전에 전화통화로 협의한 대로 새로운 임차인을 구해서 임대보증금을 반환해 주고, 이사날짜는 새로운 임차인과 협의하여 조정하며 2022년 10월 8일 전후로 이사가 가능한 임차인을 부동산에 의뢰한다는 안내 및 귀하와 본인이 통화한 합의 내역을 다시 한 번 확인하는 차원에서 문자를 보낸 것입니다.

위 문자메시지는 귀하와 본인이 문자메시지 발송 전 전화통화로 합의하였던 내용인 “새로운 임차인을 구하는 전제 하에” 모든 내용이 해석되는 것입니다.

상식적으로 귀하에게 새로운 임차인을 구해서 보증금을 반환해주기로 했는데 귀하와의 통화 후 13분이 지난 시점에 본인이 귀하에게 보낸 문자메시지가 이사 날짜를 특정하여 알려준 것으로 오해를 하셨다면, 귀하는 당연히 본인에게 ‘13분 사이에 임차인을 구했는지’, ‘임차인을 못 구했다면 보증금은 어떻게 반환해 줄 것인지’ 물어보는 것이 일반적인데,

귀하도 그 당시에는 이사 날짜가 특정된 것으로 생각하지 않았기 때문에 이사날짜 및 보증금 반환과 관련된 어떠한 질문도 하지 않았습니다.

50,000,000원 보증금을 증액하여 재계약까지 체결한 임대인의 입장에서는 새로운 임차인을 구하는 조건이 전제되지 않는다면, 재계약을 체결한 임차인에게 ①계약 파기에 대한 위약금도 받지 않고, ②새로운 임차인을 구하는 것과 관계 없이 임차인에게 보증금을 반환해 주며, ③재계약서를 폐기하겠다는 내용으로 합의하지는 않았을 것입니다.

귀하도 처음에는 위와 같이 “새로운 임차인을 구해서 ~ 보증금을 반환한다.”, “새로운 임차인과 계약할 때 ~ 재계약서를 폐기하겠습니다.” 등 새로운 임차인을 구하는 전제 하에 모든 문자메시지 내용이 해석되는 것임을 알고 있었음에도,

본인 몰래 이중 계약을 체결해 놓고, 이사날짜가 다가오는데 새로운 임차인이 구해지지 않자 이중계약에 대한 책임을 본인에게 전가하기 위해 새로운 임차인을 구하는 전제는 무시한 채 ‘①대출을 받아서 보증금을 반환하라. ②재계약은 무효다’라고 주장하시는 것으로 보입니다.

(2) 재계약 무효·해지 주장 관련 검토

귀하는 ‘추후 새임차인분이 계약하려할 때 (연장계약서 쓴 걸 알면 신경 쓸 수 있으니) 이레부동산에 맡겨주시면 저것도 같이 폐기처분하겠습니다’의 위 문자메시지 내용을 근거로 재계약은 무효·해지 되었다고 주장하고 계십니다.

‘제 것도’의 오타

위 문자메시지는 본인과 귀하가 문자메시지 발송 전 전화로 합의하였던 내용인 “새로운 임차인을 구하는 전제 하에” 모든 내용이 해석되는 것입니다.

위 문자를 발송하게 된 경위는 추후 새임차인과 계약을 체결했을 때 귀하께서 다시 변덕을 부려 재계약서를 내밀며 ‘재계약의 내용대로 다시 살겠다’고 할 것을 우려하여 이중계약의 문제가 생길 수 있으니, 재계약서를 이레부동산에 맡겨주시면 추후 새임차인과 계약할 때, 제 것과 함께 폐기하겠다는 내용이었습니다.

만약 귀하의 주장대로 그 당시 즉시 ‘계약 해지’의 의사로 문자메시지를 보낸 것이라면 ‘추후 새임차인분 계약하려할 때’라는 가정적 표현을 사용할 필요 없이 ①‘임대인과 임차인은 합의하여 재계약은 파기하기로 하였으므로 2022. 7. 30. 이레부동산에서 임대인, 임차인이 작성한 재계약서를 함께 폐기하기로 한다.’ 또는 ‘계약 파기 계약서를 작성한다’는 문구를 기재하였거나,

또는 ②‘임대인과 임차인은 합의하에 재계약은 파기하기로 하고, 임대인은 임차인에게 계약 만기일에 보증금을 반환하며, 임차인은 임대인에게 계약 파기 위약금을 지급하기로 한다’라는 등의 내용의 문구를 단정적으로 기재하면 될 것이지, 굳이 ‘새임차인과 계약할 때’라는 문구를 기재하지 않았을 것입니다.

참고로 계약의 해지는 계약의 성립과 동일한 수준의 증명력이 있는 방법으로 해야 하므로 ‘내용증명’ 등의 방법으로 계약 해지를 통지해야 하고, 그 통지가 상대방에게 도달하여야 계약 해지의 효력이 발생합니다.

그러나 귀하와 본인, 그리고 공동소유자인 본인의 배우자는 ‘계약 해지’와 관련된 어떠한 통지도 한 사실이 없습니다.

2022. 7. 23. 귀하와 본인이 작성한 재계약은 계약갱신청구권에 의한 재계약이 아니고, ‘임차인· 임대인의 합의에 의한 재계약’이기 때문에 계약기간 종료시까지는 임차인, 임대인은 계약기간 내에 일방적으로 계약의 해지를 통보할 수 없고, 임차인의 일방적인 계약해지 통보를 이유로 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 없습니다.

또한 귀하는 위 문자메시지를 받고 본인에게 ①‘재계약서를 부동산에 맡겼다’는 통지도 없었고, ②‘재계약서를 폐기하였다’는 통지도 물론 없었으며, ③심지어 귀하의 주장대로 위 문자메시지가 ‘재계약서를 즉시 폐기한다’는 뜻인지 여부를 본인과 공동 소유자인 본인 배우자에게 단 한 번도 확인하지 않았고 ④본인과 본인 배우자에게 계약 해지와 관련된 어떠한 통지나 언급도 하지 않았습니다.

귀하는 2022. 8. 31. 귀하의 배우자와 본인이 통화하기 전까지는 재계약 해지와 관련된 어떠한 언행도 하지 않고 있다가, 귀하가 본인 몰래 이중계약을 체결해 놓고 이사 날짜가 다가오는데 살고 있는 집에 새로운 임차인이 구해지지 않자, 이중계약에 대한 책임을 본인에게 전가하기 위해 뒤늦게 위 문자메시지의 문구를 트집 잡아 ‘재계약은 해지되었다’고 주장을 하시는 것입니다.

만약 위 문자메시지 발송 당시 귀하께서 ‘새로운 임차인을 구하는 조건과 무관하게 재계약이 해지’되었다고 주장하셨다면, 본인은 귀하의 일방적인 재계약 해지에 대해 위약금 53,000,000원(보증금의 10%)을 청구하였을 것입니다.

그러나 그 당시 귀하께서는 계약 해지에 대한 어떠한 통지도 본인에게 하지 않았고, 본인은 당연히 재계약이 유효한 상태에서 새로운 임차인을 구하는 조건으로 귀하의 이사를 동의 하였으므로 귀하에게 위약금을 청구하지 않았던 것입니다.

즉, 위 문자메시지는 ‘즉시 재계약을 무효·해지 한다’는 뜻이 아니었고, 새로운 임차인을 구할때까지 유효하며 혹시라도 귀하께서 재계약서의 내용대로 계속 살겠다고 주장하는 경우 이중계약의 문제가 발생할 수 있어, 이를 방지하기 위해 새로운 임차인과 계약을 체결할 때 맡겨둔 재계약서를 본인(제) 것과 함께 폐기하겠다는 의미였습니다.

(3) 이사날짜 조정 관련 검토

귀하는 위의 문자메시지 내용과 7월 28일경 ‘천억부동산’에서 10월 7일자로 집 보러 온 손님이 ‘오늘 출국 예정이라 집이 마음에 들면 오늘 계약할 수도 있다’라는 말을 듣고, 이사날짜가 10월 7일로 특정이 되었다고 생각하여 귀하도 이사 갈 집을 구했다고 주장하고 계십니다.

그러나 귀하는 이사 날짜에 대해 본인과 어떠한 협의나 조정을 하지 않았음은 물론, 본인에게 전화 한 통이면 ‘이사날짜 등’을 확인할 수 있었음에도 어떠한 확인도 하지 않았고, 귀하의 추측에 근거한 자의적 판단에 의해 일방적으로 이사날짜가 특정되었다고 주장하고 계십니다.

본인이 귀하의 이사날짜를 처음 들은 것은 2022. 8. 31.경 본인이 귀하의 배우자에게 전화를 하여 추석 명절 인사 겸 “새임차인을 구하는 것이 여의치 않으니 그냥 재계약의 내용대로 사시면 안 되겠냐?”고 전화를 하였다가, 귀하의 배우자로부터 “새로운 임대차 계약을 체결하였고, 10월 10일 이사할 것이니 무조건 보증금을 반환하라”는 내용을 들었습니다.

그래서 제가 귀하의 배우자께 “교수님께서 말씀하신거랑 내용이 전혀 다르다”고 하자, 귀하의 배우자께서는 본인에게 “교수 아니니까, 교수라고 하지 마세요”라고 소리를 질렸고, “무조건 10월 10일 이사할 것이니 그렇게 알고 보증금을 반환하세요”고 소리를 지르면서 전화를 끊었습니다.

새로운 임차인을 구하고 이사 날짜 조정하여 보증금을 반환하기로 했었는데, 새로운 임차인도 구하지 못한 상황에서 무조건 10월 10일 이사를 가신다고 하고, 2년 동안 ‘교수님’이라고 호칭을 하였는데 갑자기 ‘교수님’이 아니라고 해서 너무 황당하고 어의가 없었습니다.

귀하는 그 동안 본인에게 ‘하자보수 했다는 문자’, ‘하자보수 사진’, ‘급전세로 올라온 전세 물건 사진’, 등 시시콜콜한 내용까지 본인에게 문자를 보냈음에도, 정작 본인 몰래 이중계약한 전세의 이사날짜 및 계약내용 대해서는 단 한 번도 알려준 사실이 없었습니다.

이는 본인과 재계약을 체결한 상태에서 부동산 시장이 급랭하여 전반적으로 전세가격이 하락하자, 가격이 아주 저렴한 또 다른 전세를 본인 몰래 계약해 놓고,

시가보다 낮은 가격으로 재계약한 본인 소유의 위 부동산에 새로운 임차인이 구해지기를 기다리다가, 부동산 시장이 급랭하여 생각보다 새로운 임차인이 쉽게 구해지지 않자,

‘이사날짜는 상호 협의하여 조율하고, 새로운 임차인을 구해서 보증금을 반환하기로 한 합의’는 무시하고, 본인이 ‘대출을 받아서 보증금을 반환해 주는 걸로 알았다’는 등 보증금을 반환 받기 위해 각종 거짓말을 주장하는 것으로 밖에 볼 수가 없습니다.

귀하의 주장대로 문자메시지를 잘못 이해했다고 하더라도, 보증금을 반환 받는 임차인의 입장에서는 본인에게 ‘새로운 임차인과의 계약 여부 및 이사날짜’를 재차 확인하는 것이 일반적인데, 귀하는 본인에게 단 한 번도 이사날짜 등을 확인한 사실이 없고, 본인으로부터 이사 관련 어떠한 내용도 확인하지 않았습니다.

귀하는 단지 10월 7일자로 ‘천억부동산’에서 집 보러 온 손님이 있었다는 사실만으로 자의적으로 추측·판단하여 이사날짜가 특정되었고 본인이 그 이사날짜에 보증금을 반환해 주기로 했다고 허황된 주장을 하고 계십니다.

귀하의 주장을 ‘천억부동산’에 확인한 결과, 7월 28일경 손님과 함께 10월 7일자로 집을 보러 간 사실은 있으나, ‘계약할 사람’이라고 말한 사실은 없으며, 다른 집도 추가로 볼 것이라고 귀하의 배우자께 분명히 말했다고 진술하였습니다.

그러면서 “집 보러 간 사람이 다 계약을 하냐?”고 오히려 본인에게 반문하였고, “임차인들이 왜 자꾸 천억부동산을 걸고 넘어가려고 하는지 모르겠다”고 불만을 토로했습니다.

특히 관례적으로 새로운 임차인으로부터 임대보증금의 10% 정도를 ‘계약금’ 명목으로 받아, 현 임차인에게 새로 이사할 집의 계약금으로 사용하게 전달함으로써, 이사 날짜에 대해 서로 합의를 한 것으로 간주하여, ‘약정한 날짜에 부동산을 명도할 것을 약정’하는 것이 일반적입니다.

본인이 귀하의 배우자에게 위와 같은 사실을 알면서도 새로운 임차인이 구해지지 않았는데, 왜 먼저 이사 갈 곳의 계약을 했는지 물었더니, “내가 이사 갈 곳을 먼저 계약한 것이 무슨 잘못이냐? 그럼 나는 새로운 세입자 구할 때까지 기다렸다가 내가 이사 갈 집이 없으면 어떻하냐?며 오히려 적반하장으로 본인에게 화를 냈습니다.

대다수의 다른 임차인들도 자기가 이사 갈 곳을 먼저 계약해 놓고, 마음 편히 이사날짜를 기다리고 싶지만, 새로운 임차인을 구하지 못한 상황에서 자기가 이사 갈 곳을 먼저 계약하여 이사날짜를 특정해 놓으면, 새로운 임차인을 구하는 것이 매우 어려워져서 이사날짜에 보증금을 원활하게 반환 받기 힘든 사실을 알기 때문에 새로운 임차인이 구해질 때까지 자기가 이사 갈 곳의 계약을 하지 않는 것입니다.

만약 귀하의 주장대로 귀하가 본인과 이사날짜를 정상적으로 협의 조정하였다면, 귀하는 이사 갈 곳의 ‘계약금’으로 사용하기 위해 본인에게 보증금의 10%를 요구하였을 것입니다. 그런데 귀하는 본인에게 보증금의 10%를 요구한 사실이 없습니다. 이는 귀하가 본인 몰래 이중계약을 체결하였기 때문에 보증금의 10%를 요구하지 못한 것으로 보입니다.

9월 초·중순 경, 여러 곳의 부동산 사무실에서 ①10월 중순 경, ②11월 초순 경으로 이사 날짜를 조정해 주면 계약을 하겠다는 손님들이 있었으나, 귀하께서 2022년 10월 9일로 특정한 이사날짜를 고집하시고, 이사 날짜 조정에 협조해 주지 않아 계약을 체결하지 못한 사례들이 있었습니다.

본인이 새로운 임차인과 계약을 체결하기 전, 귀하께서 본인 몰래 이사 갈 곳의 계약을 체결하여 일방적으로 이사날짜를 특정하였기 때문에 ‘한 달 보름’ 정도의 시간 동안 새로운 임차인과의 계약이 크게 방해를 받았고, 그 기간 동안 전세 시세가 크게 하락하여, 새로운 임차인을 더욱 더 구하기 힘들어진 상황이며 본인도 경제적으로 큰 피해를 입은 상황입니다.

(4) 보증금 반환 관련 검토

본인과 귀하는 위 문자메시지에도 기재되어 있듯이, 부동산 거래 관례에 따라 새로운 임차인을 구해서 보증금을 반환하기로 합의하였습니다.

그럼에도 귀하의 배우자는 2022. 8. 31. 본인과의 통화에서 본인 몰래 이중계약을 체결한 사실이 들통 나고, 새로운 임차인이 구해지지 않자, 본인이 ‘대출을 받아서 보증금을 반환해 주기로 했다’고 억지 주장을 하고 계십니다.

재계약까지 작성한 상황에서 귀하께서 이를 번복하고 다시 이사를 가시겠다고 하는 상황인데, 상식적으로 어느 임대인이 대출까지 받아서 보증금을 반환해 준다고 약정을 하겠습니까?

귀하는 본인 몰래 이중계약을 체결해 놓고 이사날짜가 다가오는데 살던 집에 새로운 임차인이 구해지지 않자, 이중계약에 대한 책임을 본인에게 전가하기 위해 본인이 ‘대출을 받아서 보증금을 반환해 주겠다고 들었다’며 억지주장을 하시는 것입니다.

귀하의 주장처럼 처음부터 본인이 대출을 받아서 보증금을 반환하기로 합의하였다면, 귀하께서 최저가 전세 물건이 올라 왔다는 내용의 문자를 빈번히 본인에게 보낼 필요가 없었을 것으로 보입니다.

귀하도 새로운 임차인을 구해서 보증금을 반환해 준다는 사실을 알고 있었기 때문에 최저가 전세 물건이 나오면, 본인 전세 물건도 가격을 낮추라는 의미로 보냈을 것이고, 귀하의 이런 행동 자체가 보증금은 새로운 임차인을 구해서 반환한다는 약정을 증명하는 것입니다.

위에서 살펴본 ‘계약해지’, ‘이사날짜’, ‘보증금 반환’ 등의 모든 문제는 귀하께서 본인에게 전화 한 통으로 확인만 했어도 일어나지 않았을 것인데, 아무런 확인 절차 없이 귀하 스스로 추측하고 자의적으로 판단하여 생긴 일입니다.

4. 결어

(1) 귀하께서【이사날짜는 상호 협의하여 조율하고, 신규 임차인을 구하는 조건으로 보증금을 반환한다】는 합의를 무시하며, 본인 몰래 이중계약을 체결하고, 이사날짜를 특정하여 새로운 임차인과 계약을 방해하는 바람에 현재의 상황이 발생되었다고 생각됩니다.

만약 귀하가 본인 몰래 이중계약을 체결하지 않았다면, 현재 부동산 시장이 급랭하여 새로운 임차인을 구하는 것이 어려워졌다고 하더라도, 재계약서의 내용대로 이행을 하시고, 계약 기간 동안 사시면 아무런 문제가 발생하지 않았을 것입니다.

(2) 귀하께서 처음부터 ‘이사 날짜는 상호 협의하여 조율하고, 신규 임차인을 구하는 조건’으로 보증금을 반환해 드리기로 한 합의를 무시한채, 일방적으로 재계약은 무효·해지 되었고, 2022년 10월 7일이 만기이니  2022년 10월 9일 무조건 임대차보증금을 반환해 달라고 요구할 것을 알았다면 본인은 귀하와 재계약을 체결한 상태에서 귀하의 이사에 협조하지 않았을 것입니다.

(3) 본인은 귀하의 임대차보증금 반환에 협조할 의무가 없음에도 도의적으로 귀하의 임대차보증금 반환에 협조하기 위해 재계약서 상의 보증금보다 30,000,000원이 삭감된 500,000,000원에 전세 매물을 내놓은 상태입니다.

9월 초·중순중에 이사 날짜를 조정해 주면 계약을 하겠다는 손님들이 있었으나, 귀하께서 2022년 10월 9일로 특정한 이사날짜를 고집하고, 이사 날짜 조정에 협조해 주지 않아 계약을 체결하지 못한 사례들이 여러 차례 있었으나 귀하께서 협조하지 않아 계약이 체결되지 못한 사례가 여러 건 있었습니다. 귀하께서도 새로운 임대차 계약을 체결할 수 있도록 적극 협조해 주시기 바랍니다.

(4) 현재 본인은 귀하의 ‘보증금 반환을 요구하는 잦은 전화, 문자’ 및 ‘약속 하지 않은 사무실 방문’, ‘업무방해 사건의 경찰서 피해자 조사’ 등으로 신경쇠약에 걸려 건강이 좋지 않아 정상적인 생활이 어려운 상황입니다.

그리고 본인도 귀하와의 임대차 분쟁이 아니었다면 더 높은 가격으로 임대차계약을 할 수 있는 기회를 놓쳐 경제적으로 큰 손실을 입은 상황입니다.

(5) 다만 본인은 위와 같은 상황이 발생하기 전 귀하께서 이사 날짜 조정에 적극 협조하여 원만하게 보증금을 반환 받아 이사하실 수 있기를 바라고, 본인도 귀하의 원만한 이사에 응하고자 최대한의 노력을 기울이고 있다는 점을 알려드립니다.

귀하도 이사날짜 조정에 적극적으로 협조해 주시고, 임대차 관련 문의는 반드시 본인의 배우자(010-9271-1973)에게 연락하시기 바랍니다.

첨부 : 2022. 7. 23.자 재계약서 사본 1부.

2022. 10. 11.

위 발신인   고 승 호

안 선 영