[ 형제가족간의 구두 계약에 의한 부동산 거래에 따른 약속불이행과 후속방안 마련 준비 ]

A(글쓴이)와 B(A의 처), C(A의 매제,..여동생의 남편)와 D(A의 여동생) 관계에서, C와 D는 급한 사정으로 아버지역활도 오랫동안 해왔던 오빠 A에게 2010년 6월경 찾아와서, 급전이 필요하니 도와달라고 하면서, 대신 C가 소유중인 성남 소재 아파트(27평)를 대신 넘겨주겠다고 하여, 이야기가 진행되었습니다.

일단, C소유의 아파트의 시세가 3억8천만원정도이고, 전세보증금으로 1억원이 잡혀있으니, A에게는 2억8천만원을 구해달라고 하기에, 일단 처 B와 상의하여 얼마나 구할 수 있는지 알아보겠다 했고, 현금은 2억원 정도 가능하다고 이야기했더니, 그럼 8천만원 상당은 B가 보유중인 제주도의 땅(840평, 5-6년전 시세 1.5억원, 시가는 모르는 상태)을 반(50%)을 나누어 주면 나중 오빠네와 같이 집지어 살 수있겠다 부탁하여, 제 처 B와 상의했더니, 그렇게 하는 대신 땅의 시가를 정확히 알 수가 없으니, 나중 최종적으로 서로의 부동산을 모두 넘겨줄 때의 시가를 조사해서 재평가하는 것으로 마무리 되었습니다.

1-2주일 뒤, B가 현금을 구해보다가 도저히 1억 3천만원은 가능한데, 추가 7천만원은 구할 수가 없다고 하기에, A는 이 사실을 C와 D에게 알렸고, 이들은 그렇다면 나중 최종 정산하기로 한 것이니, 제주 땅 나머지 50%도 모두 계약대상으로 삼자고 하기에, B가 나중 시어머니 고향에 가서 집지을 목적으로 사둔 것이기에 아마도 승인안할 것이고, 그렇게 요구하면 아마 모든 약속을 없던 것으로 할 것이다 라고 A가 C/D에게 이야기했더니, 그럼 우리 3사람만 그렇게 100% 다 주는 것으로 해두고, B에게는 일단 숨기고,  나중 서로 주거니 받을 부동산이 이전될 때 그때 가격재평가해서 정리하자고 의견의 일치를 보았던 것입니다. 그러면서, C는 나중 재평가하던 안하던 금액과 상관없이 땅 200평 정도는 반드시 그냥 넘겨 줄테니 같이 오순도순 살자고 했습니다.

1달내 1억 3천만원은 모두 지불 완료했습니다.

이후, 2011년 7월경, C와 D는 A에게 연락와서, 제주도에 먼저 내려가서 농사지으면서 살고 싶다고 하면서, C소유의 아파트도 조만간 이전할 것이니, B의 땅을 50%+50% 씩 말고, 한꺼번에 100% 먼저 이전해 주면 안되겠냐, 그리고 농지가 800평을 넘어야 농사꾼으로 인정받아 혜택을 받을 수 있다면서 간곡히 부탁하기에, 땅 소유권 이전시 B도 제주도에 같이 내려간다고 하기에, 차일피일 일정이 어긋나게 하고서는 A는 여동생부부C/D와 지금까지 잘 지내왔기에 인감도장과 인감증명 등을 건네주어도 문제가 없다고 설득하여, 그들 C/D만이 제주도에 내려가 D의 이름으로 소유권 이전 작업을 하게 됩니다. 당연히 땅 지분 100%였고, 모두가 B를 속였지만, 아파트 이전받을 때 시가를 조사해서 땅 지분도 조율하기로 한 것이니 모두 별 문제없다고 생각했습니다.

하지만, 2015년경이 되어서도  C는 B에게 아파트를 넘겨주지 않았고, 제주 땅 소유주였던 B는 당시 제주도 시부모 산소도 돌볼 겸 자기 땅을 보러가고 싶다고 자주하기에, 이거 큰일이다 싶어서 A는 여동생 D에게 여러차례 이런 이야기를 하면서, 일단 200평 정도라도 B의 명의로 돌려 놓는게 좋겠다고 이야기했더니, 얼굴을 붉히고 전화로는 상상을 초월하는 욕부터 하기에, 이때 아무래도 뭔가 이상하다 싶어 제주도 부동산을 통해 알아 보았더니, 그 제주 땅값이 많이 올라 처음 1억 5천만원으로 산정했던 것이 대략 3배 정도로 올라있었던 것입니다. 하여, 여동생과 싸우기는 그렇고 해서, 계약 당사자인 C에게 연락하여 만났더니, 조만간 아파트를 넘기면서 그때의 시가로 재평가하면 되는 것이고, 금액과 상관없이 200평을 나누어 주어 같이 사는 데 문제없이 하겠다는 것과 농사군으로 인정받을려면 농지를 분할해버리면 그 자격이 박탈되니 조그만 기다려달라 했습니다.

C가 B에게 아파트를 넘기기 전까지는 당연히 제주 땅의 실질 소유주는 B이고, 나중 정산한다는 개념이란 결국 농지를 명의신탁중이기 때문에 최종 정산되어 실제 D에게 실 소유권이 넘어간다는 것은 그 이전에 땅값이 올라도 내려도 원래 실 소유주인 B의 몫이란 것을 누군가의 자문을 통해 알고 있었기에, 더 이상 싸울일도 없다라고 생각했습니다.

2019년 1월경, C가 차일피일 8년 이상이나 미루다가, 드디어 B가 C로부터 성남소재 아파트 소유권을 이전받게 됩니다. 남은 것은 서로 주거니 받은 부동산을 현 시가대로 재평가하는 작업만 남았는데, A가 알아보았더니 아파트는 3억8천만원에서 그간 9년간 4억5천만원정도로 약간 올라있었고, 제주 땅의 시가는 기존 산정했던 금액(1.5억원)의 거의 5배가 올라있었습니다. 이후 계속적으로 A가 C에게 정산을 요구할 때마다 아직 땅이 농사중이기 때문에 나누면 안되니 기다려라 등 대답을 회피하기에 이르렀습니다.

2021년 1월경, C가 농지 일부를 남에게 집지을 땅으로 팔았다는 것을 듣고서는 A는 C에게 약속 이행을 계속 촉구했으나 계속 1년 넘게 현재까지 무시하기에, 2022년 6월경, 결국 A는 처인 B에게 사실을 말하기에 이르렀습니다. 동생부부C/D와 남편인 내가 공모하여 당신을 속여서 땅의 지분 50%가 아니라 100%를 다 넘겼으며, 나중 최종 주고받을 부동산이 정리되는 시점에 정산하기로 했고, 그게 당연한데 금액이 많이 올라있으니 정산을 안 해 줄려고 하니, 땅의 원소유주인 당신에게 고백할 수밖에 없다고... 이로 인해 우리 부부 불화가 계속 이어지고 있고, 처 B는 사기로 모두 고발하겠다면서, 아파트를 받기 전까지는 땅의 대금을 받은 것이 아니기에 본인 B가 실소유주였으니 그때까지 땅값이 오른 것은 본인 몫인 것이니, C를 상대로 부당이득 반환청구 등 모든 조취를 취하겠다고 합니다.

저로서는 이제 70를 바라보는 시점에 저를 아버지처럼 따르던 여동생 부부와 돈 때문에 싸워서, 그간 누구보다도 좋게 지낸던 그 부부와 조카들을 생각하면, 결코 좋은 일이 아니라고 생각하여 약속을 지키라는 간곡한 편지를 보내 놓은 상태입니다.

오늘 경험 많으신 변호사님에게 문의드리고자 하는 것은

9.1) 위 전반적인 내용에 대해 향후 법적 대응한다면 어떤 대응방법이 예상되는지요??

9.2) 매매란 것이 주거니 받거니 하는 금액이 공평해야 하고, 주고받는 동시성이 있어야 한다고 생각이 드는데, 최종 주거니 받거니 하는 부동산이 동시성을 잃고 어느 한쪽이 많이 늦어지거나 했을 때도 최종적으로 부동산이 이전된 시점에 시가를 평가하여 정산하는게 공정하고 정상적이 아닌가요 ?

9.2) 물론, 초기 매매 약속시 그렇게 하기로 했는데도 구두약속이니 그런적이 없다고 거짓말해도, 상식적으로 최종 부동산이 정산되는 시점에서의 시가로 계약하는게 맞다면 별 문제가 없는데, 상대편이 그런 약속 한적이 없다고 계속 주장하면 어떻게되는지요? 모든게 상대가 부동산을 너무 늦게 이전해줌으로 서 발생된 일인데도 그들이 그렇게 주장한다면 어떤 대책이 있을까요?

9.3) 내 처가 주장하듯이 땅을 먼저 소유권 이전해주었는데, 상대편에게서는 아파트를 오랫동안 받지 못했던 시기동안에 땅값이 많이 올랐다면, 땅에 대한 댓가를 받은 바 없는 상태이니 소유권을 이전받은 사람이 실소유자가 아니고, 임시 위탁 사용한 것에 해당하니, 원 소유자의 몫이다라는 것에 대한 변호사님의 견해를 부탁드립니다 ?

9.4) 형제 부부가 결합된 법정 싸움이 예상되어, 저가 오빠로서 여동생 부부와는 싸움을 하고 싶지 않고 저의 처는 도저히 분해서 저를 포함 같이 고소 등 조취하겠다고 나서고 있는 상황입니다. 비록 저는 여동생 부부에게 욕심을 너무 부리지 말자고 간곡한 편지는 보냈으나, 현싯점에서 보면, 2011년 B소유의 제주 땅을 50%가 아닌 100%를 D에게 옮긴 시점이 사건의 시작인데, 10년이 경과되었는데도 고소가 가능한 것인가요? 부인은 자기가 이 사실을 안 것이 얼마 안되었고, 계약이 완성된 2019년 1월 아파트의 소유권 이전이 그 사건의 종단이니, 당연히 유효기간은 있다고 주장하는데...어떠한지요? 물론 사기죄에 해당되는지도 모르겠습니다만.

9.5) 변호사님은 여러 경우를 경험하셨을 톈데, 어떻게 하면 법적으로 싸우지 않고 원만하게 해결할 수가 있을까요? 좋은 제언 부탁드립니다.

김해소재

현용익 올림 (010-4512-9235, hyunyongik@gmail.com)