★ 인터넷 검색 중 네이버 블로그 법무법인 테헤란 민사·부동산전담센터 게시글을 보고 용기를 얻어 이렇게 전세보증금 반환 상담 의뢰하게 되었습니다. 걱정이 많이 되어 상담 진행 시 참고가 될 수 있도록 정리해 보았는데 잘 해결될 수 있도록 많은 도움 부탁 드립니다. 감사합니다.

○ 개요

- 의뢰목적: 전세보증금(8500만원) 반환 요청

- 의뢰내용: 임차권 등기명령 신청, 지급명령 신청, 이사일정 등 검토 상담의뢰

- 의뢰자: 임차인(안창규)

- 특이사항:

· 임대인이 현 거주 건물을 매도한다는 걸 다른 세입자로부터 인지 한 후 부동산중계업소에 다른 전세물건을 찾아보다 다른 주택을 매입하여 이사 가기로 결정함

· 주택 매입 계약 진행 사항

- 계약일: 2023. 11. 24.

- 중도금: 2023. 12. 29. 지급 완료

- 잔  금: 기한은 2024. 2 .29.이나 2024. 2. 15. 잔금 조기 지급 예정(잔금: 1억8천4백만원)

·  이사일정 검토 : 전세보증금(8500만원) 없이 잔금 지급을 위해 별도 대출을 받아 잔금 납입예정이며 이사일이 임차권 등기명령 이전 이사일 경우 임차인 본인(안창규) 제외하고 나머지 가족은 매입한 주택으로 전입하려고 합니다.(자녀 주소지관할 초등학교 전학 문제로 3월 2일전 전입신고 필요)

○ 임대인 건물 현황

- 주소 : 경상남도 창원시 의창구 사림로16번길 35-16(사림도 87-4번지)

- 건물형태 : 2층 주택(주인 2층에 거주, 반지하는 미임대), 대지 271.9㎡(82평)

- 세입자 현황 : 총 4세대(의뢰자 8500만원 1세대, 4000만원 1세대, 월세 2세대(보증금 1백만원))

※4000만원 세대는 2021년 전입

- 근저당 설정 : 1. 2016. 12. 22. 금204,000,000원

2. 2019. 4. 26. 금288,000,000원(1번 근저당권 변경)

- 임대인 위 부동산 매도 내용 : 2023. 8., 현 매도 요청가 4억 3천만원

○ 본인 임대차 계약현황

- 계약기간 : 2017. 8. 3. ~ 2019. 8. 2.(2년)

- 이후계약 : 별도 계약서 작성없이 묵시적 갱신

- 보증금 : 8500만원, 당시 등기부 등본에 근저당 설정 금204,000,000원 설정되어 있었음

- 최초계약 당시 세입자 현황: 월세 1세대

- 확정일자 : 2017. 7. 18.

○ 임대차 계약 통보과정 : 묵시적 갱신(2023. 8.)일 이후 통보

- 2023. 11. 14. 임대인에게 문자로 통보, 당일 해당 내용 상호 구두로 확인

- 2023. 12. 14. 배우자에게 직접 구두로 관련 상황 설명, 협조 요청함(2. 15.쯤 이사간다고 말함)

※최초 임대계약서 작성 시 배우자가 임대인 대리로 참석했고 사실 상 배우자가 실권을 가지고 있다고 판단하여 구두로 상세 설명을 하였으나 문자나 구두 통보내용에 대한 녹음 증거 없음

※배우자는 남편이 부동산에 집을 내 놓았으나 내년 3월이나 매매가 될지 현재로는 알 수 없고 그 외에 다른 방법이 없다고 함

- 2023. 12. 29. 임대인에게 직접 이사 가는 날에 대한 구체적 내용 통보가 부족하다고 판단하여 상세 일정 문자로 재통보.

- 관련 문자 전송 캡쳐 사진

○ 소송 단계까지 진행 시 문제점 의견 드림

- 임대인 주택은 1층 건물외관 노후 심함(제가 사는 세대는 리모델링 되어 있지 않고 대문입구, 처마 관리 상태 등 불량, 1층 4000만원 세대는 바닥 누수로 인한 곰팡이 문제로 수리를 요구했으나 임대인이 해당 주택 매도를 계획한 이후부터인지 더 이상 수리를 해 주지 않아 만기일 이전 계약 해지 통보하였다고 함→ 임대인 측에서 조금 더 기다려 달라고 사정하고 보증금 일부, 월세 등 감액해 준 상태이며 현재 다른 곳에     임시 거주하는 것으로 판단됨; 가끔 왔다 갔다 함)

- 경매 진행 시 건물관리 상태 불량으로 유찰되어 낙찰금액이 상당히 낮아질 가능성이 커서 저는 아래와 같이 3순위로 보증금 일부를 반환 받지 못할 것으로 추정됩니다.(전문가가 아닌 극히 제 개인적인 추정임)

· 임대인 건물 추정 시세: 360,800,000원 → 경매 1회 유찰 시(80% 감액 기준) 288,640,000원

*추정 시세근거

내외부 관리상태가 양호한 제가 매입한 주택 평단 기준 : 360,800,000원 = 82평 × 4,400,000원

· 변제 필요 금액 : 290,000,000원(1순위 1,000,000원, 2순위 근저당 204,000,000원, 3순위 85,000,000원)