1. 세부사항

어머니(기초연금수령자. 아들 직장건강보험 피부양자)께서

2006.03.25 아파트 상가를 1억5천에 매입(재건축될 예정이었음)

2018.09.02 관리처분인가

2023.09 권리가액 213,202,000

2024.01.24 입주권 계약 189,500,000

2024.01.24 임차인 계약 2000/80 2년 한달렌트프리

2024.04 입주예정

2. 고민 (임차료보다 세금이 더 많아서 좋지 않은 수익원인지?)

a.어머님 건강보험료(직장가입자에서 지역가입자로 변환)

b.어머님 기초연금 감면 또는 탈락

c.임대사업자등록여부 또는 등록한다면 일반, 간이과세 중 무엇을 해야하나

3. 해결책 (세무사 상담 후 의뢰예정)

1. 엄마가 취득 후 매도했을 때

a. 기초연금감면 액수 계산

b. 건강보험료 액수 계산, 배우자도 자격박탈되나? 배우자 재산 합산되나?

c. 1억9천에서 2억3천에 매도했을 때 양도세 및 부가가치세 및 부가가치세 환급가능(재건축 상가분양 건물분 부가가치세 붙는지?)

d. 취득세(2.8%가 맞는지?) 계산 및 취득세 신고는 언제 해야 하나?

e. 임대사업자 등록을 안했을 때 드는 비용 계산 과태료 가산세

f. 임대사업자등록증을 언제 내야 하나? 신청방법 및 말소방법

f. 공인중개사 수수료 부가세 환급가능한가?

2. 딸이 취득 후(증여가 아닌 매수) 매도했을 때

a. 건강보험료 계산 (4억3천 아파트소유 남편명의 2025년1월 입주예정, 임대사업소득 연960만원, 직장보험 피부양자)

b. 엄마에게 얼마에 사서 얼마에 파는 게 가장 절세인가?(자녀 5천 공제 가능?)

c. 취득세

d. 딸에게 상가 증여시 증여세(시가기준?) 및 증여취득세(3.5%%) 건강보험료 얼마인지?

3. 사위가 취득 후(증여가 아닌 매수) 매도했을 때
a. 건강보험료 계산 (4억3천 아파트 소유 2025년1월 입주예정, 사업소득 연960만원, 직장보험가입자) 건강보험 직장가입자는 상가 연 임대수익 3400만원이하면 건강보험료인상이  되는지?

b. 장모님에게 얼마에 사서 얼마에 파는 게 가장 절세인가?(사위 1천 공제 가능?)

c. 취득세

d. 사위에게 상가 증여시 증여세(시가기준?) 및 증여취득세(3.5%) 건강보험증가분 얼마인지?

⋇ 종합적으로 볼 때, 가장 좋은 방법은? ⋇

4. 질문

1. 임대사업자 등록을 해야하나?

a. 안했을 때 드는 비용 계산 과태료 가산세

b. 임차인이 간이과세자이면 임차인이 종합소득세 신고할 때 월세내역을 써도 영수증발행이 되지 않아서 걸리지 않나?

c. 임대사업자 등록을 안하게 되면 나중에 매도할 때 양도세에 불이익이 생기나?

d. 건강보험료 5월 소득세 신고후 11월 통보가 맞는지? 그러면 2024년 5월에 렌트프리라서 소득세가 없으니 신고를 안하고 2024년 11월 전에 매도가 되면 건강보험료를 내지 않고 해결되는지 아니면 소급적용이 되는지?

5. 필요한 자료

(아버지명의1주택 재산세)    (어머님 명의 상가 재산세)

64,069,999