최종 수정본

임차인 계약갱신권 남용 사용에 따른 손해 및 부당이익 반환 청구 소송

본인은 경기도 수원시 영통구 도청로 65에 소재한 자연앤 힐스테이트 아파트를 소유한 1가구 1주택 보유 임대인이며 울산광역시에 거주하고 있습니다.

아래와 같이 전 임차인의 불공정한 임대차 특약사항 중대 위반 행위에 대한 명확한 변호사님의 고견을 참고로 이에 따른 소송준비에 그 목적이 있습니다.

-   아    래  -

1.  전세 임대차 거래의 불공정 내용

임차인과 2014년 처음 전세 계약을 체결한 후 임대인의 선한 입장에서 재연장 계약을 계속 유지하다가  임차인이 4차 계약시 중대 특약사항을 위반하여 계약 갱신권      청구를 요구함에따라 또다시 2년 연장됨으로써 (2022년 11월 21일까지 연장) 임대차 기간이 약 9년후 2022.11.21.일 종료되게 되었습니다.

동 특약사항을 위반함에따라 2020년 10월 15일 동 주택을 매도하거나 혹은 다른 조건의 임대 기회를 상실함에따라 경제적 불이익과 정신적 피해가 발생되었습니다.

가. 전세 임대차 계약 내용( 3개 계약서 사본 첨부)

1차~3차 아파트 전세 연장 계약 (2014.02.12. ~ 2020.02.27.)

나. 4차 임대 단기 계약연장 (2020년 2월 28일~ 2020년 10월 15일까지)

2020년 2월 계약 종료전 임차인의 사정(당시 임차인의 아파트 매수 의사가 있었음)과 임대인의 배려에 의하여 7개월 단기계약이 체결되었으며 그 조건으로 계약         종료후 반드시 이사할 것을 전제한 특약 조건을 명시

□ 특약사항 내용 :

임차인은 만기일인 2020.10.15.일 전후 약 한달간 새로운 임차인과 명도일 관련하여 임차공백기간이 발생하지 않도록 성실 신의의 원칙에 따라 적극 협조하             여야하며 또한 임대인과 합의 및 동의하에 추진하여야한다.

만약 임차인 고의 또는 임의로 새로운 임차계약 또는 명도 회피시 그에따른 임대인의 어떠헌 손실비용도 감수한다

다. 5차 연장 재계약( 계약갱신청구 요구에 의한 계약 체결 : (2020.10.15.~2022.10.14.)

임대차 2법이 시행된 후 임대인은 임차인에게 문의한 결과 임차인소유 아파트로 이사하기위하여 연장 의사가 없다고 명확히 회신하였지만 번복하여 계약갱신            청구권 요구(2020.8월 31일)

이러한 사실로 인하여 임차인은 임대차 2법을 역이용하여 위 나항의 특약사항을 위반함에 따라 신뢰성이 훼손된 것으로 판단하여 아래와 같이 특약사항을               5차 계약서에도 또 넣었고 임차인도 이의없이 동의

□ 전세 계약서( 2020.10.15.~ 2022.10.14.)의 특약사항 :

- 임차인은 만기일인 2022년 10월 14일 전후 약 한달간 새로운 임차인과 명도일 관련하여 임차공백일이 발생하지 않도록 신의성실의 원칙에 따라

적극 협조하여야 하며 보증금 반환은 새로운 임차인의 보증금과 연계처리하는 것에 적극 협조하는 것으로 한다.

- 신의성실의 적극적 협조 및 새로운 임차인과의 연계처리의 의미는 임의로 거절하지 않는 것을 의미한다.

2. 임대차 법 취지에 벗어난 부당 청구권 사용 행위

가. 4차 임대 단기계약 이사 조건을 번복하여 갱신청구권을 사용한 사유는 추정컨대 임대차 2법의 시행을 기화로

- 임차인 소유 부동산 임대 소득분 발생과 또한 은행으로부터 저리의 전세융자를 활용할 수 있고,

- 임차인의 회사로부터 임차료 명목의 복지지원금(월70만원) 수혜가 가능하였던 것으로 보여집니다.

나. 그러나 2022년 만료시점 부동산 경기가 극도로 위축되어 모든 부동산 거래가 절벽인 상황에서 임차인은 특약사항에 보증금 반환은 새로운 임차인의 보증금과 연계        처리하는 것에 적극 협조하는 것으로 명확히 명시되어 있음에도 불구하고 임대인이 임차인에게 보증금 반환 특정날자를 언급하지 않는다고 10월 14일까지 보증금        반환 지연시 모든 책임이 임대인에게 있다고 내용증명서(2022.9.23.)을 보냄에 따라특약사항에 따라 보증금 반환은 새로운 임차인의 보증금과 연계처리하는 것에         적극 협조에도 불구하고 임차권 등기설정을 피하기 위하여 11월 14일까지 반환 약속을 문자로 보내주었고 계속 부동산 거래 절벽인 상황에서 보증금 반환이 다소        유동적임에 따라 2개월 정도만 더 기다려 달라고 간청하고 사정하였지만 오히려 10/14일자로 임차권 등기설정한다고 2차 내용증명서을 보내왔습니다.(1차 및 2차        내용증명서 사본 첨부)

다. 다행히 새로운 임차인이 나타나 명도일자 조정을 요청하니 (임대차 종료일 2022.11.14.일에서 2022.11.21.일로 7일 연기) 임차인은 다음 요구 조건으로 동의한다        고 통보하였으며(새로운 임차인이 나타나 이사날자를 11월 21이로 요구함에 따라)

- 지연이자 60만원

- 이사센타 위약금 120만원

- 에어컨 및 소파 설치비 계약금 10만원

□ 이에따라 임대인은 위 금액 190만원이 증빙가능한 사실에 따른 것으로 판단되어 처음에는 동의하였으나 추후 임대인의 절박한 지위를 역이용한 부당이득 편취           행위로 추정

- 한달 이상 남겨둔 이사날자 조정은 통상 이사짐 센터와 협의하여 조정하면 가능한 사항을 마치 위약금을 주고 다시 계약한 것 처럼 부당요구

- 임차인이 요구한 지연이자가 아닌 전세 대출 3억 대환자금에 필요한 수수료와 1달치 이자라고 나중에 실토

3. 소장 내용

지금까지 9년을 재연장 계약을 통해서 선한 임대인으로 적지않는 배려가 있었고 5차 계약갱신청구 요구에 의한 계약 체결시 (2020.10.15.~2022.10.14.)특약사항이 있음에도 불구하고 임차권등기 설정 겁박을 함으로써 2개월간 잠을 설친 정도였고 2~3개월 기간연장 요청(관련 손해액 지급조건)과 사정에도 불구하고 상호 존중과 배려가 없는 임차인에게 4차 특약사항에 따라 단호히 손해비용 보전 강구

가. 4차 단기계약 특약사항에 따른 손해비용 청구

위 단기 계약에 따른 특약사항에 근거하여 임차인은 고의적으로 계약 갱신권 권리 남용을 함으로써 임대인의 손해 비용 보전청구에 대하여 변호사님의 고견을

듣고 손해배상청구 소송을 통해 권리구제에 임하려고 합니다

- 2020년 2월 계약 종료전 임차인의 사정(당시 임차인은 전세끼고 아파트 매수 의사 언급)과 임대인의 양보와 배려에 의하여 7개월 단기계약이 체결되었으며

임대인의  강력한 약정 이행 요구를 반영하여 계약 종료후 반드시 이사할 것을 전제한 특약 조건을 명시하였습니다.

특약사항 내용 : 임차인 고의 또는 임의로 새로운 임차계약 또는 명도 회피시 그에따른 임대인의 어떠헌 손실비용도 감수한다

- 이로써 서민의 주거생활 안정이라는 임대차법 취지를 벗어난 임차인의 지극히 사적인 이익을 도모하기위하여 권리남용을 함으로써 임대인에게 명백한 손해를

초래하게 됨에따라,

1) 임대인은 은퇴후 국민연금외에 추가 수익이 없어 경제적 여건을 고려하여 임차인에게 이사비용외 추가비용을 부담해 줄 테니 위 4차 단기임대차 특약사항을              준수해 달라고 요청하였으나 임차인은 계약갱신권을 고수함(위 2.가항이 훨씬 이득이기에)에 따라 적정가에 매도할 수 있는 기회 상실과 실거래가 2억 정도의 추         가 전세금 상승분에 대한 손해 비용 보존 및 정신적 피해보상 가능 여부.

2) 임대차 2법 시행의 서민 주거생활 안정 취지와 목적에 벗어난 계약갱신권 권리의 남용이 동 법에 적법한지 여부와

또한 본인 아파트를 소유하고 있는 자가 임차인 지위를 빙자하여 임차인 소유 부동산이 있음에도 불구 회사에 임차 지원금 혜택을 받는 이러한 부당이익 편취

행위로 추정할 수 있는지 여부

- 임대인의 소견

주택임대차 보호법 제 10조 : 이 법에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다

라고 명시되어 있으나 5차 임대차 계약은 임차인이 6년의 임차기간과 임차인의 적극적 사정과 임대인의 배려로 7개월간의 단기 계약종료시에는 임차인은 동 주택을       명도할 것을 특약한 사항인데 계약갱신청구권 행사로 2년을 더 살겠다고 계약한 것은 동법의 기본적 취지가 서민의 주거안정 보호라는 점에 비춰 볼 때 공평하지        않는 사례로 볼 수 있습니다.

이번 사례는 임대인이 갑의 위치에 있는 임대인이 아니라 오히려 법의 평면적 강행규정에 일방적으로 권리 침해를 당하였다고 볼 수 있습니다.

사실 사적 자치의 원칙이 있는 자본주의 사회에서 임대인도 나름의 계획을 가지고 당시 유리한 조건으로 주택을 처분한다든지 아니면 다른 임차인을 충분히 시세에       맞춰 구할 수 있는 기회를 상실하고 권리 침해로 인하여 많은 손해를 입은 반면 임차인은 권리 남용을 통하여 위에 언급한 많은 이익을 향유하게 되었습니다.

임대차 보호법은 임차인을 보호하기위하여 잘 만들어 놓았으나 이렇게 임차인이 비양심적으로 법의 취지를 악용하고 2020년 7월 임대차2법이 경과규정없이 즉시 시       행되면서 사적 이익을 추구하기위하여 계약갱신청구권 행사를 한 것은 임대인의 권리가 불공정하게 침해되었을 뿐만아니라 법의 공평성과 공정 사회 구현을 위하여       4차 단기 연장 계약의 특약사항을 인정할 수 있게 하여야 하고 일반적인 경우가 아니면 좀 더 상식적이고 포괄적으로 적용하여야 할 것으로 생각됩니다.

즉 임차인은 임대차2법의 계약갱신 청구권 조건에 따라 요구하였기에 고의 또는 과실이 없으며 손해배상 책임이 없다(민법 390조)라고 주장할 수 있습니다.

원고인 임대인은 고의 또는 과실의 위법행위로 타인에게 손해를 준 자는 손해배상 책임이 있다(민법 750조)라고 주장하기 위하여 임대차 2법의 강행규정의 해석이       명확하지 않다는데 있습니다.

다만 전세계약이 6년간 연장되어왔고 임차인의 여건을 고려한 상호간 계약으로 7개월 단기계약이 추가 연장되어 그 종료후에는 반드시 이사 조건인 명확한 특약사       항이 당사자간 합의로 명기되어 있음에 따라 만약 임차인이 이행하지 않을 경우 손해배상의 책임을 인지를 하고 있는 상태에서 마침 임대차 2법이 시행되자 이를        빌미삼아 고의적으로 임대인에게 손해를 끼쳤다고 볼 수 밖에 없습니다.

당사자간의 계약내용은 사적자치의 원칙에따라 반드시 지켜져야하고 준수해야하므로 이후의 시행된 임대차2법을 적용하여 한쪽 지위를 보호함으로서 사적자치의 원       칙에 우선한다라고 할 수 없으므로 임차인은 약정 불이행으로 손해배상책임을 면하기 어렵다고 볼 수 있습니다.

나. 명도일자 조정에따른 임차인의 추정 부당 이익금(160만원) 반환 요구

4. 임대인 손실비용 단순 계산금액  : 2,340만원

가. 계약갱신 청구권 요구(2020.8월 31일)에 따라 (기존 보증금 3.3억 +월세 75만원) 규정 5% 증액으로 전세 보증금 5.82억으로 계약함에 따라 실거래가 대비 손실금

액은

- 한국부동산원 2020.10월 실거래가 8억 – 계약금액 5.82억 = 2.18억 x 법정이율 5% x 2년 = 2,180만원

나. 명도일자 조정에 따른 부당 이익금 청구금액(이 또한 특약사항 위반)

지연이자 초과분 약 30만원 + 이사비용외 130만원 = 160만원

다. 그 외 임대인은 노후 생활 자금마련을 위하여 매도 계획이었으나 매도기회를 상실하여 막대한 손실 초래됨은 물론 관련 특약사항에도 불구 임차인의 무자비한

겁박에 따른 정신적 피해 보상금액 산정 및 요구

5. 첨부1 : 국민 권익위원회 신청민원(1AA-2210-0057246) 접수10월 4일/ 문서 답신 11월 2일

6. 첨부2 : 임대인의 부가 진술 내용

임대인(원고)의 부가 진술

본 소장에 대한 내용을 진술하기전 드리고 싶은 말씀은 평생을 지금까지 살아오면서 경찰서 문턱도 구경하지 않은 지극히 상식적이고 양심의 가책이 없는 삶을 영위하였습니다만 늙으막에 젊은 임차인에게서 받은 마음의 상처를 치유하기 위함이며 자존감을 회복하기 위한 일환임을 이해하여 주시기 바랍니다.

저는 2014년 6월 개인적인 건강이 악화(간이식 수술)되어 거주지인 울산에서 관련 주택의 소재지인 수원 광교신도시에 왕래할 수 없는 여건이었고 부동산중개업체에 일임하고 세입자와 계약을 한 상황인지라 세입자와는 대면한 적은 없지만 젊은 사람들이고 하여 가능한 한 임차인의 입장을 우선한 배려를 통하여 3차 연장 계약이 이루어 졌습니다.

하지만 4차 단기계약 연장시부터는 예의없고 상식적이지 않은 행위와 법적 조치운운하며 심적 압박을 하였으며 5차 계약 만료일이 다가오자 부동산경기 부진과 거래 절벽인 상황이 되자 임대인을 마치 악성 채무자 상대하듯 겁박을 하면서 임대인 사정마저 완전 무시하고 인간적 배려는 전혀 기대할 수 없는  지경까지 된 상태였습니다.

하지만 극적으로 새로운 임차인이 나타나 계약 만료일인 11월 14일에서 11월 21일로 이사날자 조정을 요청하자 비양심적인 비용 조건까지도 요구하였습니다.

따라서 임대인 입장에서는 법적인 손해배상을 통한 권리구제와 임차인이 부당이익이 있을 경우 반환을 청구하고져 합니다.

1 경위 설명

가. 임대인인 원고는 경기도 수원시 영통구 65에 소재한 아파트 자연앤 힐스테이트 5401동 603호 주택을 피고인 장은정과 3차례에 걸쳐 연장 체결하였으며

- 1차 아파트 전세계약서체결   :    2014.02.28  ~  2016.02.27

- 2차 아파트 전세 재계약 연장 :    2016.02.28  ~  2018.02.27

- 3차 아파트 전세 재계약 연장 :    2018.02.28.  ~  2020.02.28

나. 4차 단기기간 연장

동 아파트를 배우자인 박매훈과 단기기간 연장  :  ( 2020.02.28. ~ 2020.10.15.)

- 특약사항 내용 :

임차인은 만기일인 2020.10.15.일 전후 약 한달간 새로운 임차인과 명도일(이사)관련하여 임차 공백기간이 발생하지 않도록 성실신의의 원칙에따라 적극 협조하여        야하며 또한 임대인과 합의 및 동의하에 추진하여야 한다.

만약 임차인 고의 또는 임의로 새로운 임차계약 또는 명도 회피시 그에따른 임대인의 어떠한 손실비용도 감수한다.

보증금 반환은 새로운 임차인의 보증금과 연계처리한다.

▶ 위 특약사항을 명기한 이유는 단기 임대차 종료후 임차인이 반드시 명도(이사)해줄 것을 강력 요구한 특약 사항으로써 3차 계약 만기일자가 1개월여 다가오자  임차인은 계약일자에 보증금 반환을 하지 못할 경우 법적처리 운운하기에 임대인은 원만히 해결하기위하여 2월 10일까지 새로운 임차인이 없을 경우 단기 연장의사가 있는지 단지 의사 여부룰 타진하는 과정에서 1월 15일경부터 새로운 임차인이 나타나서 3곳의 부동산 중개업체에서 임장요청을 하자 임차인은 명확히 합의된 점이 없고

임대인의 동의 없는 상태에서 새로운 임차인의 임장을 거부하고 연장계약이 되었다고 말함에 따라 임대인 입장에서는 임차인의 사정을 십분 양해하여 마지못해 단기연장에 동의하되 위 특약사항을 명기함으로써 다음 계약 종료시에는 재발을 방지하기 위함이었습니다.이 3곳의 부동산 중개업체중 한곳은 으뜸부동산으로 기억이 납니다.

이러한 과정의 배후에는 그 당시 임차인이 본인이나 배우자 명의로 전세끼고 아파트 매매 언급을 한 정황으로 보아 자금사정으로 추정이되고 이는 임차인의 등기부

등본상 매매시점을 확인할 수 있으며 또한 계약서상 부인 장은정에서 남편 박매훈으로 명의 변경은 임차인 지위로 회사로부터 임차 보조금 지원 복지혜택을 받기 위함이라고 전화 설명한 적이 있었습니다.

다. 5차 아파트 전세 계약서

동 아파트를 임차인인 피고인 박매훈과 배우자인 장은정 공동 명의로 계약갱신청구권 행사(8월 31일자)에 따른 연장(재)계약입니다.

임대차2법이 시행되자 8월 중순경 임대인이 문의한 결과 임차인은 연장 계약의사가 없고 임차인 소유 주택으로 이사예정이라고 회신하였지만 번복함에 따라 연장 계약을 하지않을 수 없는 상황이었습니다.

특약사항 :

임차인은 만기일인 2022년 10월 14일 전후 약 한달간 새로운 임차인과 명도일(이사) 관련하여 임차공백기간이 발생하지 않도록 신의성실의 원칙에 따라 적            극 협조하여야 하며 보증금 반환은 새로운 임차인의 보증금과 연계처리하는데 적극 협조하기로 한다.

신의성실의 적극적 협조 및 새로운 임차인과의 연계처리는 새로운 임차예정인에게 집을 보여주는 임장활동 및 이사날자 조율등의 통상적인 범위의 행동을               임의로 거절하지 않는 걱을 의미한다

계약갱신청구권 행사로 임차인의 공동명의 계약은 임차인 입장에서 여러 유리한 선택으로 보여지며 이는 임대차 2법 시행이 서민의 주거안정 목적과 취지인 점을 간과하고 지극히 사적인 이익을 위하여 4차 단기연장의 특약사항을 무시하고 법의 보호를 받을 수 있다고 판단한 것 같습니다. 이는 임차인의 계약서상 약속을 저버리고 비양심적 번복행위로써 임대인 입장에서는 인간적 신뢰감이 무너지고 배신감마저 느끼게하는 행위로 느껴졌습니다. 임차인은 임대인이 마치 채무자 상대하듯 겁박을 하고 상호배려없는 행동으로 일관한 공감 능력이 없는 사람으로 보였습니다.

- 즉 임차인 소유 부동산 임대 소득분 발생과 또한 은행으로부터 저리의 전세융자를 활용할 수 있고,

- 임차인의 회사로부터 임차료 명목의 복지지원금(월70만원) 수혜가 가능함에 따라

임차인 소유 주택에서 임대 소득과 은행으로부터 저리의 전세자금 융자(3억)는 큰 기회비용이자 이해득실에서 이익이 크며 더욱이 회사 복지 지원 혜택은 2014년도 부터 고정된 보증금 3.3억에서 추가 2년간  변동없는 상대적으로 싼 주거생활이 가능하기 때문으로 추정합니다.

5차 전세 계약서의 정당성이 있다면 임차인이 입증하고 주장하여야 할 사항으로서 임대차 2법을 그 이전의 임대인의 정당한 권리를 짓밟아도 인정하는 오직 임차인을 위  한 권리장전인양 오해에서 비롯된 악용사례로 보여집니다.

라. 명도일자 조정에 따른 부당이익금 청구

특약사항에 특약사앙에 따라 명도일자 조정(임대차 종료일 2022.11.14.일에서 2022.11.21.일로 7일 연기)을 요청하자 임차인은 대뜸 다음 요구 조건이면 동의한다        고 통보하였으며

(새로운 임차인이 나타나 이사날자를 11월 21이로 요구함에 따라)

- 지연이자 60만원

- 이사센타 위약금 120만원

- 에어컨 및 소파 설치비 계약금 10만원

□ 이에따라 임대인은 증빙가능한 사실에 따른 것으로 생각되어 처음에는 동의하였으나 추후 임대인의 절박한 지위를 역이용한 부당이득 편취 행위로 판단

- 임차인이 요구한 지연이자가 아닌 3억 대환자금에 필요한 수수료와 1달치 이자라고 나중에 실토

- 한달 남짓 남겨둔 이사날자 조정은 통상 이사짐센터와 협의하여 조정하면 가능한 사항을 마치 위약금을 주고 다시 계약한 것 처럼 부당요구

계약 중도금을 받고 계약을 한 상태에서 현세입자에게 지연이자와 이사 위약금에 대한 세부 확인 요청을 하니 엄청 기분 나쁜듯이 큰소리치고 있었습니다.

임차인이 전세융자금 3억에 대한 지연이자이면 당연히 임대인이 부담하여야하나 임차인이 자기가 필요한 3억만큼 대환에 필요한 수수료와 1달치 이자라고 나중에 설명하고 있습니다. 한달 남짓 남겨둔 이사날자 조정은 통상 이사짐센터와 협의하여 조정하면 가능한 사항을 마치 위약금을 주고 다시 계약한 것 처럼 임대인의 절박한 입장을 악용한 태도에 있습니다

임차인은 합리적이고 객관적인 사고기준을 가지고 있다고 생각하여 동의하였으나 임대인의 절박한 위치를 역이용한 파렴치한 행위로 부당이익을 요구한 것으로 보입니다.

퇴거시 장기수선 충당금외 요구 금액은 세부적으로 영수증이 첨부 되었으나 위 임차인 요구조건의 금액에 대하여는 증빙서류가 첨부되지않고 금액만 190만원으로 적혀있어 임대인 입장에서는 불합리하게 요구한 금액으로 추정할 수 밖에 없습니다.

돈 액수가 문제가 아니라 비양심적인 행위와 태도에서 임차인의 양식에 실망을 느꼈으나 일단 새로운 세입자가 이사를 해야하기에 그리고 임차인의 성향상 문제제기할 경우 10월 14일자로 임차권등기설정 운운하는 겁박에 일단 190만원을 정산해주고 추후 소송을 통한 부당이익금을 반환받을 계획이었습니다

금액을 떠나 이렇게 못되고 양식이 부족한 사람에게서 분노를 느껴 한푼의 부당이익금을 편취하게 하고 싶지 않습니다.

지금까지 10년을 재연장 계약을 통해서 임대인 입장에서는 적지않는 배려가 있었고 계약갱신권까지 사용후 부동산 침체시기인 요즘 이젠 내용증명과 임차권등기 설정

등 엄청난 압박에 몇달간 잠을 설친 정도이고 2~3개월 기간연장 요청과 사정에 단칼에 거절한 임차인에게 오히려 분노를 느끼지 않을 수 없었습니다.

2. 주장에 대한 입증 자료 검토

입증자료는 계약서 특약사항이 주장의 근간을 이루며 특약사항을 명기한 임대인의 배경설명이 설득력을 갖도록 증거를 마련하고

임차인의 반론을 예상하고 재반론의 근거가 되는 자료와 증인이 요구되나 중개인이 없는 당사자간 연장 계약이 체결되어 제한적일 뿐만아니라 전세 반환자금 마련을

위하여 2금융권 뿐만 아니라 대부업체까지 알아보는 과정에서 보이스피싱 범에 개인 정보가 노출되어 운전면허증 갱신과 스마트폰의 초기화로 인하여 그간 오간 문자

내용이 삭제되어 그 외 입증할 수 있는 내용은 기억으로만 진술할 수 밖에 없는 불리한 여건입니다.

하지만 기본적 사실 요건이 명확하므로 승소 가능성을 면밀히 분석할 필요가 있으나 반면 임차인의 주장은 증거 능력이 약한 구술 혹은 감정적 상황 설명에 그칠 것으로 보여지나 임대차 2법의 취지가 임차인의 보호와 법의 평면적 강행규정이며 편향적이어서 절대적으로 임대인에게 유리한 권리주장이라고 하기에는 다른 해석이 있을 수 있다고 보여집니다.

-임대인의 유리한 사항과 불리한 사항

-임차인의 예상 반론과 유리한 사항

-임차인의 결정적 불리한 사항을 입증할 증거

만료 2개월전 임차인은 만료일자에 이사하고 만약 전세보증금 반환이 되지않으면 법적으로 조치를 취하겠다고 통보함에따라 임대인은 만약 2월10일까지 새로운 세입자가 나타나지 않으면 3개월 추가 연장 의사는 없는지 타진하는 상황이었습니다.그러나 임대인과의 아무 협의없이 1월 중순경 일방적으로 부동산 중개인의 새로운 세입자의 임장요청을 거절하면서 연장 계약을 하였다고 함으로써 부동산에서는 오히려 임대인에게 어찌된 상황인지 문의가 옴에따라 아직 결정된 바가 없다고 하였지만 임차인은 전세끼고 아파트 매수 계획이라고 함에따라 임대인이 어쩔 수 없이 양보하여 단기 연장 계약을 체결한 바 있습니다.

그러나 이 과정에서 임대인에게 양해를 구하지도 안고 임차인은 먼저 임의결정하고 행동함에따라 임대인은 특약사항을 넣어 단기계약 종료시에는 법적 운운하면서 겁박을 하지 않도록 그리고 반드시 이사할 것을 전제한 특약사항을 명기한 경위입니다

가. 증거 자료

▶ 1차~5차에 걸친 아파트 전세 계약서 5부

▶ 1차,2차 임차인의 내용증명서 2부

▶ 명도(퇴거)시 정산 영수증 1부

▶ 국민 권익위원회 신청민원(1AA-2210-0057246) 접수(10월 4일)에 다른 답신문서( 11월 2일)

나. 미확보 증거 자료

- 증거신청

- 그 외 소송외적 확보자료

다. 임차인의 예상 반론에 재반론의 근거로 제출할 만한 증거자료 확보

특약내용에 언급된 임차인 고의 또는 임의로 새로운 임차계약 또는 명도 회피시 그에따른 임대인의 어떠한 손실비용도 감수한다에서 계약갱신권 권리 행사가

고의 또는 임의의 해석이 계약갱신권 권리 행사에 우선할 수 할 수 없다라고 임차인의 주장을 예상할 수 있으므로 이에 대한 반박 논리

라. 소송전 충분한 증거확보와 부족 증거 보전 방법

- 소송전 내용증명을 임차인에게 보내 증거자료 활용 여부

- 소송전 해결 방안

- 제 3자(증인)의 사전 진술 확보 방법

마 시나리오별 대응책 마련

- 드러나는 취약한 부분을 어떻게 보완할 것인가?

- 준비 서면의 효과적 주장과 진술의 구체성