칼럼
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임대인 임차인 간 분쟁이 발생했다면?
경제적인 급변 상황이 이어지고 있는 가운데 최근까지도 비교적으로 안정적이라 여겨져왔던 부동산에서도 큰 폭으로 움직이기 시작해 여러가지 사건들이 이어지고 있죠.
매매계약에서도 마찬가지이지만, 특히 우리나라에서는 전세계약이 유효하기에 계약 중을 비롯해 해지시에도 임대인과 임차인간 분쟁이 벌어지는 경우가 있습니다.
이는 주거용뿐만 아니라, 상가임대차계약시에도 문제가 되는 원인들이 많은데요. 최근 집값 하락세와 함께 전세 보증금 인상이 이어지면서 재계약을 비롯해 반환에서도 갈등을 겪는 분들도 적지 않습니다.
이와 같은 문제들은 사안이 복잡할수록 전문 법률 대리인의 조력을 받으시는 것이 좋은데요. 전세금 반환 문제 등 부당한 권익 침해를 받고 있다면 발빠르게 대응하셔야 하지만, 충분한 준비 없이는 오히려 불리한 위치에 놓일 수 있음을 기억해 주셔야 하겠습니다.
거래가 활발히 일어나는 전세계약 특성 상, 양측의 갈등으로 이어지는 경우도 적지 않습니다. 이로 인해서 양측 모두를 보호하는 법률이 존재하게 되었는데요.
계약 과정에서는 큰 문제가 없더라도 잘 모르고 있었던 부분으로 인해 임차인뿐만 아니라 임대인도 피해를 입게 되는 경우가 많이 있기도 합니다.
따라서, 부동산 계약을 준비하고 계시다면 미리 알아둬야 할 사항들이 몇 가지 있습니다.
임대인 임차인간 분쟁은 계약이 시작되는 시점부터 발생할 수 있습니다. 임차인이 들어가게 되는 집에 계약서상 명시되지 않은 파손 부위나 고장이 있을 수 있기도 한데요. 이런 부분에 대해선 누가 수리를 해야 할지 모호한 점이 있습니다.
이는 계약 개시일을 기준으로 계약 전 발생한 문제라면 임대인이 책임을 져야 하는 부분인데요. 따라서, 계약 전, 입주하게 되는 곳의 상태를 꼼꼼히 점검해 주셔야 합니다.
주거용이라면 수도, 보일러 등 생활에서 필수적인 부분과 함께 벽지의 상태, 바닥 장판의 상태도 면밀히 봐 주셔야 향후 오해의 소지를 없앨 수 있겠습니다.
전세뿐만 아니라, 월세에서도 이런 임대인 임차인간 분쟁이 자주 발생하기도 하는데요. 대체로 주거지의 월세 계약은 사회초년생분들도 많이 하시고 계시기 때문에 눈여겨 보셔야 할 부분들이 많습니다.
월세의 경우에는 임대인의 책임이 더욱 막중한 부분이 있기 때문에 더욱 신경을 쓰셔야 하죠. 월세 같은 경우는 모든 것이 임대인의 소유로 설정이 되어있기 때문에, 임차인의 경우에는 이에 대해서 따로 수리를 할 의무는 없습니다.
물론, 월세 계약이라도 임차인의 고의적 파손은 임차인이 수리 비용을 지불해야 합니다.
계약 중에는 보통 임대기간 연장에서 임대인이 임차인에게 증액을 통보하는 시기가 따로 존재하는지 여부를 궁금해 하시는 분들이 많습니다. 부동산 거래가의 변동이 큰 폭으로 이어지고 있기 때문에 최근 들어서 이에 대한 문의도 많이 이어지고 있는데요.
특히, 상가 임대에서 이런 일이 많이 발생하는데, 상가건물임대차보호법 제10조에 의하면, 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전 이내에 임대인이 임차인에게 갱신 거절의 통지나 조건 변경의 통지를 따로 하지 않은 경우에는 만료된 때에 이전에 맺었던 임대차 계약과 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 규정되어 있습니다.
따라서, 법에서 지정한 기간 내에 임대인이 임차인에게 증액 청구를 하지 않았다면 그대로 이전 계약과 같은 조건으로 연장하겠다는 묵시적 갱신 처리가 된다는 점을 기억해 두시기 바랍니다.
계약 후에는 아무래도 임차를 위한 보증금 반환문제가 가장 많이 발생하고 있습니다. 지난 3년동안 감염병 사태로 인해 자영업자분들이 많은 피해를 입게 되어, 어렵게 폐업을 결정하신 경우가 많이 있었는데요.
이로 인해서 임대차계약을 맺었던 상가 건물주측과 계약해지를 정해진 기간 내에 통보했지만, 보증금을 받지 못하는 사례가 적지 않게 일어나고 있습니다. 아무래도 좋지 않은 시기이기 때문에 현금 조달에 어려움을 겪는 분들이 많아 이런 분쟁들이 많이 발생하고 있는데요.
이러한 갈등은 보증금반환청구소송을 통해 강제 집행을 이끌어 낼 수 있지만, 계약 해지 의사를 비추는 내용증명을 보냄으로써 계약 종료시점까지 원만하게 해결할 수 있는 방안도 존재합니다. 이는 계약을 연장하지 않겠다는 의사를 비춘 것 외에는 큰 법률적 효력은 없지만, 임대인 측에 충분한 압박으로 작용할 수 있기 때문에 시도를 해 보는 것도 나쁘지 않습니다.
법적 해결의 열쇠는 대항력을 갖춘 우선변제권을 확보하는 것에 있기 때문에, 어려운 시기일수록 신속한 행동이 필요한데요.
보증금을 되돌려 받지 못한 상황에서 퇴거를 하게 된다면 기존의 사업자등록으로 인한 대항력이 상실될 수 있다는 점도 참고해 주시기 바랍니다.
이런 경우라면 임차권 등기 명령 제도를 활용해 보실 수 있는데, 해당 건물이 무허가라면 임차권 등기 명령 신청 자체가 불가하기 때문에 이 또한 기억해 두셔야 하겠습니다.
임차권 등기 명령을 선행하신 뒤, 소송으로도 진행하실 수 있기 때문에 법적 조력을 받아보시는 것이 권장됩니다.
조금씩 경기가 활로를 되찾아가고 있다고 하지만, 아직까지도 그 여파가 많이 남아있기도 합니다.
이런 급변하는 시기에 나의 권익을 지킬 수 있는 방법을 미리 알아두시고, 유용하게 활용해 보시기 바랍니다.
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