칼럼
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민사전문변호사 상가 임대차 법적 분쟁 발생했다면
민사전문변호사 상가임대차 법적분쟁 발생했다면
안녕하세요, 민사전문변호사 입니다.
많은 분들이 아시겠지만 2018년 상가임대차보호법이 개정되어
기존에 임차기간이 5년 안이라면 계약갱신청구권을 행사할 수 있었던 것에서,
현재는 10년으로 기간이 늘어났습니다.
집은 집의 상태나 주변의 시세만을 확인하고 계약을 진행하고 해지할 수 있습니다.
하지만 상가의 경우에는 조금 다른 점이 있습니다. 임차인을 내보내고 임대인 본인이 직접 가게를 운영하고 싶다거나
다른 임차인으로 변경하고자 하는 임대인이라면 상가임대차 계약을 해지하기 위해 고민하고 계실 텐데요.
상가임대차계약해지를 할 때는 주택임대차계약해지보다 고려해야 할 사항들이 더 많습니다.
주택 임대차를 해지할 때는 고려하지 않았던 부분 중 하나가 바로 권리금에 대한 것입니다.
권리금이란 임대차 목적의 부동산인 상가의 건물을 사용하는 시설이나 장비, 거래처, 영업상 노하우 등의 장점과 같이
형태가 있는 재산적 가치뿐만 아니라 형태가 없는 재산적 가치를 양도하고 이용을 하는 대가입니다.
상가 임차인에게 있어 권리금은 상당히 중요한 부분이라고 할 수 있는데요.
임대인은 임대차기간이 만료되기 반년 전부터 임대차 계약이 끝나기 전까지
임차인이 새로운 임차인을 섭외하여 권리금을 지급받는 것에 대해 훼방을 놓아서는 안 됩니다.
그러나 상가건물이 유통산업법에 따라서 대규모점포의 일부분이거나, 공유재산인 경우에는 예외입니다.
또한 임차인이 상가를 사용하는 것에 대한 차임을 세 차례 이상 지불하지 않을 때 역시 예외가 되니 이 점 참고하시길 바랍니다.
만약 권리금에 대해 잘 이해가 안 가시거나 애매모호한 부분이 있다면 민사전문변호사에게 도움을 요청하시는 것도 좋습니다.
특히 상가임대차계약해지 시 임차인의 권리금을 회수할 기회를 보호해 주지 않는다면 분쟁이 발생할 수도 있습니다.
A씨는 B씨의 건물을 임대하여 14년의 시간동안 과일가게를 운영하였습니다.
14년 후 해당 상가 건물이 C씨에게 넘어가며 문제가 생겼는데 새로운 임대인이 된 C씨가 A씨에게 상가임대차계약해지를 하겠다고 통보했기 때문입니다.
A씨는 권리금을 받기 위해 새롭게 점포를 넘겨받은 임차인을 찾았고 권리금을 지불한 후 A씨의 과일가게를 이어 받겠다는 신규 임차인을 찾아
C씨에게 임대차계약을 체결해 달라고 부탁하게 되었습니다.
그러자 C씨는 임대차계약을 거절하였고, 이에 따라 A씨는 C씨를 상대로 건물주가 상가임대차계약해지를 일방적으로 통보하여
권리금을 지급받지 못했다며 저희 민사전문변호사를 찾아오셨습니다.
A씨는 민사변호사의 도움을 받아 C씨를 상대로 건물주가 상가임대차계약해지를 일방적으로 통보하여 권리금을 지급받지 못했다는 소송을 제기하였습니다.
결국 재판부에서는 A씨의 손을 들어주었습니다. 상가임대차계약해지 시 C씨가 A씨에게 권리금을 지불할 의무가 있다는 점을 인정한 것입니다.
재판부는 금전과는 달리 상가건물은 유형자산으로, 상인이 장사를 하기 위해 투자를 한 유형 및 무형적인 재산가치들이 쌓여 그 값어치가 올라가는데
상가임대차계약해지를 하게 되면 임차인은 자신이 노력하여 올린 건물의 가치를 상가 건물에 모두 두고 나올 수밖에 없었기 때문이라고 판결한 것입니다.
상가임대차보호법은 상가임대차계약해지 시 갑작스럽게 임차인에게 발생할 수 있는 불이익을 예방하고 피해를 보상하기 위해 제정된 부분이 큽니다.
갑작스러운 상가 계약해지로 고민하고 계신 임차인분들이 계시다면 민사전문변호사의 도움을 받아보시는 것이 필요합니다.
특히 부동산 소송의 경험이 많은 민사전문변호사를 고려하시는 것이 문제를 해결하는 데 좋은 방법이 될 것입니다.
그렇다면, 임대차계약해지가 가능한 정당한 요건은 무엇이 있을까요?
임대차 계약은 임대차 기간이 만료되거나, 해지 사유가 존재한다면 계약을 종료할 수 있습니다.
임차인이 계약갱신청구권을 행사하더라도 임대인에게 정당한 사유가 있다면 계약갱신 요구를 거절할 수 있는데요.
아래 사유에 해당한다면 임대인은 임차인이 계약갱신을 요구해도 이를 거절할 수 있습니다.
1. 상가임차인이 3개월분의 임대료를 미납한 경우
2. 임대인과 임차인간에 합의를 하여, 임대인이 상당한 보상을 제공한 경우
3. 재건축 및 건물훼손 정도가 심하여 안전의 위험이 있는 경우
4. 임차인이 임대차 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신요구를 하지 않았을 경우
상가임대차계약해지 시 사유가 법적으로 인정되는지 실제 소송을 생각하고 계시다면
민사전문변호사에게 먼저 자문을 구하고 준비하시는 걸 권유드립니다.
법적으로 사유가 인정된다고 해도 실제 여러 정황과 상대방의 반박으로 인해 결과가 달라질 수 있기 때문입니다.
법무법인 테헤란 민사전문변호사는 여러 사건을 담당하며 의뢰인의 상황에 맞게 맞춤별 솔루션을 제공합니다.
도움이 필요하다면 언제든 문의주시기 바랍니다.
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