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공유물분할, 반드시 알아두어야 할 내용은?
공유물분할, 반드시 알아두어야 할 내용은
최근 건물, 토지 등의 부동산 가격이 크게 상승하면서 공유물분할소송을 알아보는 사람들이 많다.
공유물이란 여러 사람이 함께 공동으로 소유하는 특정 동산 및 부동산을 의미한다. 이 때 공동으로 동산 및 부동산을 소유하고 있는 사람들의 관계를 공동 관계라고 하며, 각자 지분에 따라 공유물을 소유하고 있다.
이와 관련하여 법무법인 테헤란 오대호 변호사는 “공유물과 관련하여 지분에 대한 개념을 이해하기 어려워하는 일반인들이 많다. 공유관계란 공유자 전원이 소유권을 보유한 관계를 의미하는데, 지분이란 소유권의 비율을 의미한다.”고 설명했다.
이어 오대호 변호사는 “민법 265조에 따르면 공유물의 보존행위는 각자 할 수 있는 반면, 관리행위는 공유지분의 과반수로 할 수 있다고 규정하고 있다. 이와 달리 처분행위의 경우에는 264조에 따라 공유자 전원의 동의를 요한다고 규정되어 있어 주의를 요한다.”고 말했다.
공유물의 보존행위란 공유물의 멸실 및 훼손을 방지하여 해당 물건의 가치를 유지하기 위한 행위를 의미한다.
예컨대 공유토지 위에 제 3자가 허락 없이 토지를 점유하고 있다면, 공유자 중 누구든 제 3자를 상대로 퇴거를 요청할 수 있으며 방해배제청구권을 행사할 수 있다.
이와 달리 관리행위란 공유물을 이용 및 개량하는 행위를 의미한다. 대표적으로 제 3자와 임대차 계약을 체결하여 매달 지료를 받는 행위를 예시로 들 수 있다. 관리행위의 경우 보존행위와 달리 공유지분의 과반수로 결정해야 한다.
이에 대해 오대호 민사전문변호사는 “공유지분의 과반수와 공유자 과반수를 혼동하지 않도록 주의해야 한다.”고 하면서 “만약 공유자 중 특정 개인이 51% 이상의 지분을 보유하고 있을 경우 단독으로 관리행위를 할 수 있다.”고 설명했다.
마지막으로 처분행위란 공유물을 매도하는 등 처분을 하거나, 저당권 등의 물권을 설정하여 공유물의 가치에 영향을 줄 수 있는 행위를 말한다.
처분행위의 경우는 앞선 두 행위와 달리 공유자 전원의 동의가 필요하다. 특히 보유하고 있는 지분의 비율과 상관없이 모든 공유자의 동의가 필요하다는 점을 기억해두어야 한다.
오대호 변호사는 “공유물을 매도하는 등 처분하고자 한다면 모든 공유자의 동의가 필요하다. 이 때 단 1%의 지분을 보유한 소수지분권자가 공유물 처분을 반대한다면 아무리 과반수 이상의 지분을 보유한 자라고 해도 공유물을 마음대로 처분할 수 없다.”고 말했다.
또 “이 경우에는 법원에 공유물 분할을 위한 공유물분할소송을 따로 청구해야 한다. 다만 법원은 원고측의 주장에 구애되지 않고 재량에 따라 분할할 수 있기에 주의해야 한다.”고 부언했다.
공유물을 분할하는 방법에는 ▲현물분할, ▲대금분할, ▲가액배상이라 불리는 3가지 방법이 존재한다.
현물분할이란 공유물을 각자의 지분만큼 분할하여 단독소유권을 취득하는 분할 방법을 의미한다. 자칫 공평한 방법이라 생각될 수 있으나 토지 등의 경우 어느 부분을 분할 받는지에 따라 금액적 가치가 크게 달라질 수 있기에 깊이 잘 생각해보아야 한다.
대금분할이란 경매를 진행하여 공유물에 대한 매각 대금을 각자의 지분 비율에 따라 나누어 갖는 방법을 의미한다. 단 경매의 특성상 기대하는 금액보다 더 낮게 나올 수 있으며, 현재보다 미래에 더 공유물의 가치가 오를 것이라 판단된다면 다른 분할 방법을 이용하는 것이 좋다.
가액배상이란 공유자 중 특정인은 공유물 전체에 있어 소유권을 취득하고, 공유관계에서 벗어난 이들에게는 금전으로 배상하는 방법을 의미한다.
다만 어떤 방법을 통해 공유물을 분할할지 여부는 온전히 법원의 재량이라는 점을 기억해두어야 한다.
마지막으로 오 변호사는 “내가 원하는 공유 방법은 현물분할이라 해도, 법원은 다른 분할 방법을 통한 판결을 내릴 수 있으니 주의해야 한다.”고 하면서 “내 주장을 뒷받침 할 수 있는 확실한 증거자료 및 변론준비를 통해 법원에 소명해야 하는 이유일 것” 이라고 첨언했다.
공유물분할소송을 청구하고자 할 경우 어떤 분할방법을 선택하는지에 따라 그 금액적 가치가 크게 달라질 수 있다는 점을 기억해두어야 한다. 전문가의 조력을 받는 것도 지혜로운 방법이 될 수 있을 것이다.
출처: 비욘드포스트(http://cnews.beyondpost.co.kr/view.php?ud=2021122016294564306cf2d78c68_30)
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