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오대호 변호사 "임대차 계약 만료 및 월세 연체 이유로 명도소송 제기시 알아두어야 할 것"
임대차 계약이 만료되었음에도 불구하고 임차인이 부동산의 점유를 인도하지 않는 경우가 있다. 이 경우 임대인은 명도소송을 제기할 수 있다.
명도소송이란 적법한 점유권 없는 점유자를 상대로 부동산을 인도할 것을 요구하는 소송을 뜻한다. 명도소송을 제기하는 이유는 다양하나 임대차 분쟁의 경우 임대차 계약의 만료 및 해지 사유가 발생하였음에도 불구하고 임차인이 부동산에서 퇴거하지 않을 때 임대인이 부동산의 인도를 위해 제기하는 경우가 많다
이에 대해 법무법인 테헤란 오대호 변호사는 “명도소송은 임대차 계약의 만료 외에도 해지 사유가 존재할 경우 청구가 가능하다. 임대차 계약을 해지 할 수 있는 대표적인 사유로는 월세 연체가 있다. 임차인이 주택의 경우에는 2개월분, 상가의 경우에는 3개월분의 월세를 연체할 경우 임대인은 임대차 계약 해지를 통보할 수 있다. 만약 해지 통보에도 불구하고 임차인이 퇴거를 하지 않는다면 명도소송을 제기할 수 있다.”고 설명했다.
이어 오대호 민사전문변호사는 “단, 상가의 경우에는 주의를 요한다. 상가임대차보호법 임시 특례에 따라 2020년 9월 말부터 2021년 3월 말까지는 임차인이 임대료를 미납해도 이를 이유로는 임대차 계약을 해지할 수 없다. 즉 해당 기간에는 임대료를 연체해도 명도소송을 제기할 수 없다는 뜻”이라고 부언했다.
상가임대차보호법 임시특례란 코로나19 및 경제악화로 어려움을 겪고 있는 자영업자들을 보호하기 위해 정부가 한시적으로 개정한 법을 말한다. 이 법에 따라 2020년 9월 29일부터 2021년 3월 28일까지는 임차인이 임대료를 미납해도 임대차 계약 해지 사유에 해당하지 않는다. 즉, 상가임대인은 임차인이 퇴거에 불응하더라도 명도소송을 제기할 수 없다.
한편 오대호 명도소송 변호사는 “명도소송을 제기할 경우 사전에 반드시 보전처분인 부동산점유이전금지가처분을 신청하는 것을 놓치지 않도록 주의해야 한다.”고 설명하면서 “해당 보전처분을 신청하지 않을 경우 소송에서 승소한 후에도 다시 제 3자를 상대로 명도소송을 제기하는 곤란한 상황이 펼쳐질 수 있다.”고 충고했다.
부동산점유이전금지가처분이란 부동산의 점유자가 다른 제 3자에게 점유를 이전하는 것을 금지하는 임시 처분을 의미한다. 판결의 효력은 소송을 제기한 당사자 사이에서만 미치는데, 만약 위 보전처분을 신청하지 않을 경우 명도소송을 진행하는 동안 임차인이 다른 제 3자에게 점유를 이전한다면 임대인은 승소 후에도 다시 제 3자를 상대로 명도소송을 제기해야 한다.
이에 대해 오대호 변호사는 “명도소송의 경우 평균적으로 판결을 선고받기까지 6개월, 길게는 1년 가까이 소요된다. 다시 제 3자를 상대로 명도소송을 제기한다면 시간과 비용을 낭비하게 되는 일” 이라고 말하면서 “따라서 사전에 부동산점유이전금지가처분을 신청하여 소송의 안정성을 도모해야 한다”고 부언했다.
또한 오대호 민사전문변호사는 “이밖에도 임대인이 명도소송에서 승소하기 위해 알아두어야 할 사안이 많다.”고 설명하며 “대표적으로 기간을 조심해야 한다. 임차인에게 임대차 계약 만료 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 계약 갱신 의사가 없음을 통보하지 않으면 묵시적 갱신으로 이어지기 때문에 주의해야 한다.”고 첨언했다.
묵시적 갱신이란 특정 기간 동안 계약 갱신 거절의 통지를 하지 않을 경우 이전 임대차와 같은 조건으로 계약이 갱신되는 것을 말한다. 통상적으로 전세 계약의 경우 2년을 체결하기 때문에 묵시적 갱신이 된다면 임차인은 2년간을 더 거주할 수 있게 된다. 따라서 묵시적 갱신을 원치 않은 임대인이라면 임대차 계약 만료 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 임대차 계약 갱신 의사가 없음을 임차인에게 통보해야 한다. 또한 오대호 변호사는 향후 분쟁의 소지를 대비하여 해지의 의사표시는 내용증명이나 서면, 기록으로 남기는 것이 유리하다고 전했다.
세입자가 퇴거하지 않는 경우, 임대차 계약이 적법하게 해지되었는지 해지의 의사표시에 대한 증거 수집, 점유이전금지 가처분 신청, 소송 준비 등 법률적으로 검토하여야 할 사항들이 많으므로 실수가 없도록 처음부터 전문가와 함께 준비하여 소송에 불이익이 없도록 하는 것이 바람직할 것이다.
출처: 잡포스트(www.job-psot.co.kr)
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