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지현우 변호사 “상가명도소송만이 임차인을 내보낼 수 있는 가장 확실한 방법”
대법원 사법연감에 따르면 2019년 1심 청구사건 중 가장 높은 비율을 차지했던 소송 1위는 손해배상청구, 2위가 바로 명도소송이다. 이 결과는 비단 2019년도 한 해만의 결과는 아니다. 명도소송은 매해 1심 청구사건 중 늘 1,2위를 다툴 만큼 많이 발생하는 분쟁 중 하나이다. 통계로만 따지면 한 해 약 3만 건이 넘는 명도소송이 청구되었다.
명도소송이란 부동산 소유권자가 더 이상 점유권한이 없는 자에게 부동산의 인도를 요구했으나, 이를 거절하는 경우 부동산을 비우고 넘겨줄 것을 청구하는 소송이다. 본 소를 진행하는 가장 대표적인 경우는 크게 두가지로 나눌 수 있는데 하나는 경매낙찰로 인한 부동산소유권취득자가 기존 임차인에게 나가줄 것을 요청했으나 나가지 않는 경우이고, 다른 하나는 월세 미납을 이유로 임대차계약을 해지한 후에도 임차인이 부동산 인도를 거절한 경우이다.
법무법인 테헤란 민사전담센터 전담 변호사 지현우 변호사는 명도소송에 대해 “많은 임차인들이 오해하는 것 중하나가 바로, 명도소송 청구가 가능한 전제조건 여부이다. 소유권자가 점유의 권리가 없는 임차인에게 부동산을 인도해 줄 것을 요청하는 권리인만큼 확실한 임대차계약이 선행되어야 한다” 라고 설명했다.
이처럼 임대차계약종료가 선행된 후 다음 절차를 진행해야 하지만 잘 알지 못하는 임차인이 부동산을 인도받기 위해 단전조치를 하거나 임차인의 허락 없이 상가의 짐을 빼는 실수를 하는 경우가 종종 발생한다.
하지만 이런 조치는 오히려 임대인에게 독이 될 수 있다. 실제로 세입자가 나가지 않아 단전조치를 취한 것이 업무방해죄로 처벌을 받은 사례가 종종 발생한다. 때문에 법률 전문가들은 부동산을 인도받기 위해서는 반드시 법적절차에 따라 진행해야 한다고 조언한다.
실제 실무에서는 명도소송을 진행하기 전에 내용증명 송달을 통해 임차인에게 임대차계약해지를 통보한 후 부동산을 명도해 줄 것을 요청하고 협조를 하지 않을 시 법적 대응을 예고한다. 지현우 민사소송변호사는 이에 더해 “부동산점유이전금지가처분” 역시 잊지 말아야 한다고 강조한다. 부동산점유이전금지가처분은 명도소송을 진행하는 동안 채무자가 부동산에 대한 점유를 다른 이에게 이전하거나 점유 명의를 변경하려는 위험을 원천적으로 방지하기 위한 절차이다.
이에 대해 지현우 변호사는 “명도소송이 제기되었을 때 현재 점유자인 임차인이 제 3자에게 점유권을 넘기면 승소판결을 받아도 판결문의 효력을 발휘할 수 없다. 즉, 바뀐 점유자를 상대로 다시 명도소송을 제기해야만 한다. 이러한 사태를 방지하기 위해서는 명도소송 전 부동산점유이전금지가처분을 통해 임차인의 점유이전을 막는 것이 선행되어야 한다.”라고 설명했다.
또한 “부동산점유이전금지가처분은 보전처분의 일종으로, 보전의 필요성이 있는 경우에만 인용결정문을 받을 수 있다. 보전의 필요성이 입증되지 않거나 미흡하면 본 절차 신청이 기각이 될 수 있기 때문에 이 부분은 관련 경험이 풍부한 전문가에게 조언을 구하는 것이 좋다.” 라고 덧붙였다.
한편 법무법인 테헤란은 대형 로펌 출신 대표변호사와 다양한 부동산·민사분쟁에서 실력을 발휘해온 민사 전담 변호사들이 오직 민사사건에만 집중하여 보다 더 좋은 법률 전략과 솔루션을 제공해 의뢰인에게 높은 만족도를 주고 있다.
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출처 : 미디어리퍼블릭(http://www.mrepublic.co.kr)
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