칼럼
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공동소유 부동산, 정리하고 싶다면? 공유물분할청구권의 모든 것
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
부동산이나 기타 재산을 여러 사람이 공동으로 소유하는 ‘공유’ 형태는 가족 간 상속, 공동 투자, 이혼 후 재산 분할 등 다양한 상황에서 나타납니다. 처음에는 신뢰를 바탕으로 공유를 시작하더라도, 시간이 지나면 처분 방식, 관리 문제, 이용 갈등 등으로 인해 분쟁이 발생하곤 합니다.
이럴 때 가장 확실한 해결 방법은 바로 공유물분할청구권을 행사하는 것입니다. 오늘은 공유물분할청구의 개념부터 절차, 분할 방법, 실무상 쟁점까지 자세히 살펴보겠습니다.
민법 제268조에 따르면, 공유자는 언제든지 다른 공유자에게 공유물의 분할을 청구할 수 있습니다. 이를 공유물분할청구권이라고 합니다. 이 권리는 특별한 제한이 없는 한 언제든지 행사할 수 있는 권리이며, 다른 공유자의 동의 없이도 행사 가능합니다.
예를 들어 상속으로 형제 자매가 공동으로 부모의 부동산을 상속받았다면, 그중 한 명이 "더 이상 공유 상태를 유지하기 어렵다"고 판단할 경우 단독으로 공유물분할청구소송을 제기할 수 있습니다.
이처럼 공유는 자발적 합의로 시작됐더라도, 어느 한 쪽이 원하지 않는다면 강제로라도 종료할 수 있는 구조이며, 공유자의 자유로운 재산권 행사 보호를 위한 장치이기도 합니다.
공유물 분할에는 크게 두 가지 방식이 있습니다.
- 현물분할: 공유 부동산을 실제로 나눌 수 있는 경우, 예컨대 단독주택을 필지 기준으로 나누거나 건물의 층별·호별로 구분이 가능하다면 현물로 분할합니다. 다만, 실제 현장에서 이 방식은 쉽지 않은 경우가 많습니다.
- 경매분할(대금분할): 부동산을 나눌 수 없는 경우에는 법원이 공유물을 경매로 매각하고, 그 대금을 공유지분 비율에 따라 나눕니다. 이 방식이 가장 일반적으로 적용됩니다.
또한 일부 경우에는 일부 지분을 다른 공유자가 매수하는 방식의 협의 분할도 가능합니다.
다만 협의가 불발되면 결국 소송을 통해 강제 분할로 가게 되며, 이때는 법원의 판단에 따라 분할 방식이 정해집니다. 따라서 분쟁을 최소화하고 원하는 결과를 얻기 위해서는 분할 방식을 전략적으로 선택하고 협상해야 할 필요가 있습니다.
소송 절차는 다음과 같이 진행됩니다
- 소 제기: 관할 법원에 공유물분할청구소송을 제기합니다. 이때 공유 관계와 지분 비율, 공유물의 현황을 입증할 자료가 필요합니다.
- 법원 조정 또는 재판: 먼저 조정을 통해 자발적인 협의를 유도하며, 협의가 불성립될 경우 재판으로 진행됩니다.
- 판결 및 집행: 현물분할이 가능하다면 판결에 따라 분할 등기를 하고, 경매로 진행되는 경우 판결을 근거로 강제경매를 신청하여 대금을 나눕니다.
공유물분할청구는 단순한 재산 나눔 이상의 민감한 갈등을 동반하는 경우가 많습니다. 특히 공유자가 가족이나 친족관계인 경우, 감정적 충돌을 최소화하며 법적으로 유리한 위치를 확보하기 위해서는 전문가의 조력이 매우 중요합니다.
공유 재산은 더 이상 사용하지 않거나, 더는 공유 상태를 유지할 수 없는 경우라면 빠르게 정리하는 것이 현실적인 선택입니다. 공유물분할청구권은 헌법상 보장된 재산권 보호의 수단이며, 공유자의 권리를 정당하게 실현하는 절차입니다.
하지만 분할 방식, 절차, 예상되는 반대 등 실무적인 쟁점이 많은 만큼, 단독으로 대응하기보다는 공유물분할 경험이 있는 민사 변호사의 조력을 받는 것이 가장 효과적입니다.
법무법인 테헤란은 상속 부동산, 투자 목적 부동산, 친족 간 공동 소유물 등 다양한 공유물 분쟁 경험을 바탕으로, 의뢰인의 재산권을 최대한 보호하는 방향으로 분할 절차를 안내해 드립니다. 공유관계로 인해 오랜 갈등을 겪고 계신다면, 이제 법적으로 정리할 때입니다.
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