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[칼럼]전세승계거부에 관하여

2024.11.19 조회수 301회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

전세 계약 만료가 얼마 남지 않은 시점에 갑자기 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다. 전세 보증금을 돌려 받아야 하는데 갑자기 집주인이 바뀌는 바람에 보증금을 돌려 받지 못할까 걱정하시는 분들이 많습니다.

임차인분들 입장에서는 가장 중요한건 전세보증금을 어떻게 하면 안전하게 돌려받을 수 있을지 특히 계약종료 시점에서 집주인이 바뀐다면 그 불안은 커질 수 밖에 없을 것입니다.

오늘은 이러한 경우 알아야 할 법적 권리와 절차를 알아보고자 합니다.

집주인이 바뀌었다면?

주택 매매로 인해 집주인이 바뀌더라도 새로운 집주인은 이전 집주인의 임대차 관련 권리와 의무를 승계받기 때문에 전세금을 돌려줄 의무도 함께 승계됩니다. 따라서, 세입자는 기존 계약 조건과 동일하게 새로운 집주인으로부터 전세금을 회수할 수 있습니다. 또한, 세입자는 집주인 변경 시 전세승계거부하고 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 권리도 있다는 점을 기억하셔야 합니다.

주택 임대차보호법 제3조 4항에 따르면 ‘임차주택의 양수인(새 집주인)은 임대인(기존 집주인)의 지위를 승계한 것으로 본다’

즉 주택 매매로 인해 집주인이 변경되면, 새로운 집주인은 이전 집주인의 임대차 관련 권리와 의무를 승계받는다는 의미입니다. 따라서 세입자는 계약 만료 시 새로운 집주인에게 전세금을 돌려받을 수 있습니다.

전세승계거부

세입자는 집주인의 주택 매매 자체를 막을 수는 없지만, 전세승계거부할 수 있습니다. 다시말해 세입자는 새로운 집주인과 임대차 계약이 유지되는 것을 원하지 않을 경우 계약을 해지하고, 기존 집주인으로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있습니다.

판례에 따르면, 주택이 양도된 경우 임차인이 임대차의 승계를 원하지 않는다면 이의를 제기하여 기존 집주인과의 임대차 관계를 해지할 수 있으며, 이 경우 세입자는 기존 집주인에게 전세금을 반환받을 권리가 있습니다. 또한, 계약 해지 후에도 세입자는 기존 집주인이 전세금을 반환해줄 때까지 대항력 행사를 통해 기존 주택에 거주 할 수 있습니다.

전세승계 이의방법

전세승계거부를 원한다면, 세입자는 기존 집주인에게 계약해지의사와 전세금 반환 요구가 명확히 기재된 내용의 내용증명을 보내야 합니다. 이후 기존 집주인과 협의를 통해 전세금 반환 절차를 진행할 수 있습니다.

따라서, 전문가와 상담을 통해 내용증명발송을 의뢰하여 추후 분쟁여지의 씨앗을 남기지 않고 깔끔하게 계약해지 통보 및 보증금반환을 요구하는 서면을 기존 집주인에게 발송 할 필요가 있으니 이점 참고 하셔서 전문가와 상담 진행후 진행하시기를 추천드립니다.

또한 보증금반환을 받을때까지 임차인은 해당 부동산을 점유할 수 있으므로, 새로운 집주인이 나가라고 한다고 나가실 필요가 없다는 점 참고하시길 바랍니다. 다만 이러한 경우는 결국 기존임대인에게 전세계약승계 거부의사가 명확히 전달되었을 경우임을 참고하시길 바랍니다.

전세사기 여부 판단이 중요

정상적인 매매로 인해 집주인이 변경되고 전세 승계 또는 전세승계거부가 이루어 진다면 큰문제가 없을 수 있습니다. 다만, 문제는 전세사기입니다.

최근들어 전세사기가 사회적으로 많은 문제를 일으키는 것 중에 하나가 바로 부동산컨설팅 업체를 통한 매매로 제3자 바지사장(명의만 빌려주는 사람)에게 임대인이 임대차보증금반환채무를 인수하는 조건으로 부동산을 매도하고, 제3자는 임대인에게 아무런 돈도 지급하지 않는 형태입니다.

이런 경우 임차인들은 새로운 집주인에게 보증금을 돌려받기 어려울 수 있습니다. 말그대로 바지사장이므로 돈을 돌려줄 여력도 없을것이기 때문입니다. 그러나 이제는 임차인의 선택에 따라 새집주인이 임대차계약의 당사자라고 여길 수도 있고, 구집주인에게 임대차계약의 해지를 통지하며 임대차보증금을 달라고 할 수도 있습니다.

만약 계약종료시점에 집주인이 바뀌게 되는 상황이라면 구집주인에게 보증금을 받을지, 새로운 집주인에게 승계할것인지 본인 상황에 맞게 잘 선택하셔야 합니다. 혹여나 전세사기는 아닐지도 의심해보셔야 추후 큰 피해를 미연에 예방하실 수 있으니 이러한 경우 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 전문가와 상담을 통해 어떤방법이 본인한테 적절하고 맞는지 판단 받아 보시길 바랍니다.