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[칼럼]공유물분할 경매방식에 관하여

2024.11.18 조회수 420회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

사망을 하여, 상속을 받는 경우 상속인이 한명이면 단독상속을 받으면 되나, 상속인이 여러명인 경우 공동상속인들이 함께 상속받는 경우가 있습니다. 이러한 경우가 아니더라도 타인과 부동산 지분을 공동으로 소유하고 있는 경우, 지분권자들끼리 협의가 되지않아 결국 소송까지 진행하시는 경우가 있습니다.

본인의 지분은 공유물분할 청구권의 행사를 통해 공유자는 자신의 지분을 언제든지 자유롭게 처분할 수 있으며, 자신의 지분을 타인에게 매매하거나 담보로 제공할 수 있고, 자신의 지분을 처분하는 데에는 다른 공유자의 동의는 필요하지 않습니다. 다만, 지분상태에 따라 매매에 따른 가치 하라, 타공유자 지분에 대한 근저당 및 압류 등의 권리관계, 기타 매매의 불합리함 등 현실적인 문제가 있을경우에 공유물분할 청구를 생각할 수 있습니다.

공유물 관계 정리 방법

공유물은 과반수 지분권자가 독점적으로 관리하고 사용방법을 결정합니다. 지분이 과반에 미치지 않는 공유자는 과반수 지분권자에게 공유물에서 나오는 수익 분배만을 요구할 수 있을 뿐이고, 과반수 지분권자의 공유물 관리가 마음에 들지 않는다고 하더라도 이를 막을 방법은 없습니다.

물론 여러 공유자들 사이에 사이가 좋고, 공유재산에 대한 결정을 원한하게 내릴 수 있다면 아무런 문제가 발생되지 않으나, 공유자 사이의 아무런 유대관계가 없고, 대화 자체가 어렵고, 사이가 나쁘다면 공유물분할 청구권 행사를 통해 정리하실 수 있습니다.

공유물 분할의 방법

공유물을 분할하는 방법에는 협의에 의한 분할 과 재판에 의한 분할이 있습니다. 공유자는 언제든지 공유물의 분할을 청구할 수 있으며, 협의에 의해 진행됩니다. 다만, 협의가 성립되지 않은 경우 공유자는 법원에 그 분할을 청구할 수 있습니다.

공유물 분할소송은 필수적 공동소송으로 공유자 전원이 소송 당사자가 되어야 하며, 현물 분할이 원칙이나 현물로 분할 할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 줄어들 염려가 있는 경우 법원은 물건의 공유물분할경매를 명할 수 있습니다.

현물분할의 경우 분할로 인해 공유관계는 해소되고 각 공유자는 분할된 부분에 대하여 단독소유권을 취득합니다. 공유자는 다른 공유자가 분할로 인하여 취득한 물건에 대하여 그 지분의 비율로 매도인과 동일한 담보책임이 있습니다.

그러나 실무적으로는 현물분할보다 경매절차로 넘어가는 경우가 대부분이니 이점 참고하시길 바랍니다.

공유물분할경매

판례는 현물분할을 원칙으로 하고 있으나, 현물로 분할 할 수 없거나 분할로 인해 현저히 그 가액이 줄어들 염려가 있는 경우 법원은 물건의 경매를 명할 수 있습니다.

이러한 경매를 형식적 경매라고 하는데, 이는 채권자가 자기채권의 만족을 얻기위해 실행하지 않는 특정재산의 가격보존 또는 정리를 위한 경매를 말합니다.

공유물분할경매역시 형식적 경매신청을 통해 진행되며, 분할판결이 확정되면 판결의 형성력에 의해서 종래의 공유관계는 변동되어 경매 신청권과 그에 따른 매각대금교부청권이 발생하고, 공유자들이 보유한 공유 지분은 다른 공유자의 경매 신청에 따라 매각하고 그 가치에 따라 현금화하기 위한 경매를 말합니다.

공유물분할경매신청시 주의사항

공유물 분할 판결이 확정되면, 집행권원(화해조서 또는 조정조서)을 가지고 형식적경매신청을 하게 되는데, 경매신청시 미리 알고 주의해야하는 부분들이 있습니다. 우선 형식적 경매의 경우 일방의 지분에 가압류나 가등기 등이 경료된 경우 경매로 소멸하는지, 경매받은 사람이 인수하는지 논란이 될 수 있지만, 대법원은 소멸한다고 판단하였고, 일부 지분만을 경매하는 것이 아니기 때문에 공유자의 우선매수권은 적용될 수 없습니다.

또한, 형식적 경매의 개시결정이 있은 후 동일부동산에 대하여 임의경매나 강제경매의 신청이 있을 경우에는 일단 이중경매개시결정을 한 다음에 후행사건인 임의(강제)경매개시결정에 따라 입찰을 진행하게 됩니다.

오늘은 공유물분할경매에 관해 알아보았습니다. 위에서 알아본 바와 같이 생각보다 절차가 복잡하고 경매를 잘 모르는 일반인의 경우 나홀로 유불리를 판단하기는 어려우므로 꼭 저희 법무법인 테헤란으로 방문하셔서 부동산 전문가와 상담을 받아 보시길 바랍니다.