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[칼럼]임차인퇴거불응시대응방법

2024.11.05 조회수 944회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

상가, 주택 등 임대차계약이 종료된 경우 임대인은 보증금을 임차인에게 반환하고, 임차인은 부동산을 임대인에게 인도해야 합니다. 하지만, 임대차계약이 종료되었음에도 불구하고 임차인이 부동산을 반환하지 않아 임대인을 당황스럽게 만드는 경우가 발생하고 있습니다.

너무 화가나 임대인이 임차인의 짐을 강제적으로 빼거나, 퇴거시키게 되면 법적으로 문제가 되어 형사처벌을 받을 수 있고, 소송을 진행할 때도 매우 불리하게 작용할 수 있으니 이점 유의하셔야 합니다.

이에 오늘은 임차인이 퇴거불응 할 경우에는 합법적인 대응 방법에 대해 알아보고자 합니다.

임차인 퇴거불응시 내용증명부터

임차인이 퇴거를 하지 않는 경우, 결국 명도소송절차를 준비할 수 밖에 없습니다. 임의로 임차인의 짐을 빼거나 처분 또는 퇴거시킨다면 법적으로 문제가 발생될 수 있기 때문에, 적법한 절차를 통해 임차인을 퇴거시킬 수 밖에 없는데, 그 적법한 절차가 바로 명도소송절차입니다.

다만, 명도소송의 경우 대략 기간이 짧게는 4~6개월, 길면 1년까지 걸릴 만큼 상당한 시간이 소요될 수 있습니다. 따라서 소송을 제기하기전에 우선 임차인에게 내용증명을 먼저 발송해 보는 것이 도움이 될 수 있습니다. 물론 내용증명 자체가 강제력이 있는게 아니기 때문에 임차인을 강제적으로 퇴거시킬 수는 없지만, 임차인에게 심리적으로 압박감을 줄 수 있기 때문입니다.

장래이행청구의 소로 명도소송 진행필요

장래이행청구의 소는 미리 청구할 필요성이 있을 때 제기할 수 있는 소송을 말하며, 재판마지막날 기준으로 이행기가 오지 않은 경우에도 청구할 수 있는 소송입니다.

이에 명도소송을 장래이행청구의 소를 통해 진행하게 되면 임대차종료시점 임차인이 퇴거에 불응할 경우 그 즉시 강제집행이 가능합니다. 다만, 장래이행청구의 소는 미리 청구할 필요가 있는 경우에 한해 허용이 되기 때문에, 임대차 계약이 만료되었지만 임차인이 퇴거에 불응한다거나, 계약이 종료되었지만 집을 비우지 않겠다는 것을 주장한 사실이 있는 경우에만 장래이행청구의 소로 명도소송을 진행할 수 있습니다.

장래이행청구의 소를 통해 계약이 종료되기전 미리 소송진행을 원하신다면 저희 법무법인테헤란으로 방문하셔서 전문가와 상세한 상담을 통해 진행여부를 결정하시기를 바랍니다.

임차인에게 퇴거요구가 가능한 시기

현재 우리법은 임차인의 주거안정을 위해 주택임대차보호법을 개정하여, 임대차계약에 대해 별도의 의사표시가 없으면 동일한 조건으로 2년간 계약이 다시 이어지도록 되어있습니다(묵시적갱신). 그래서 임대인 입장에서 임차인을 퇴거시키기 위해서는 적어도 계약만료일 6달전부터 최소 2달전까지 임차인에게 계약해지의사를 명확하게 전달해야 합니다.

하지만, 개정된 주택임대차 보호법을 보면, 임차인이 1회에 한해 임대차계약을 갱신할 수 있는 계약갱신청구권을 행사할 수 있게 되었으며, 임대인은 합법적인 이유가 없으면 계약갱신을 거절 할 수 없습니다.

그러나, 임대료를 여러번 연체했을 경우, 건물을 파손하는 경우, 다른사람에게 함부로 임대인 허락없이 세를 주는 경우에는 합법적으로 임차인에게 퇴거를 요청할 수 있으니 이점 참고하시기 바랍니다.