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[칼럼]부동산처분금지 가처분 소송 전 미리 신청하세요.

2024.09.10 조회수 1022회

안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.

오늘은 소송 전 또는 소송 진행중에 상대방이 본인 부동산을 처분하지 못하게 막는 부동산처분금지 가처분에 대해 알아보려고 합니다.

소송을 진행하다보면 결국 승소하더라도 상대방이 재산을 은닉 또는 처분해 버리면 추후 강제집행을 함에 있어서 어려움을 겪는 경우를 종종 볼 수 있습니다. 그렇기 때문에 소송전에 보통 보전처분(가압류, 가처분)을 진행하시게 되는데 다행히도 상대방이 부동산을 가지고 있다면 그 부동산을 처분하지 못하게 막는 신청이 바로 부동산 처분금지 가처분입니다.

부동산처분금지 가처분의 필요성

민사소송 전에 보전처분의 필요성에 대해 많이 안내를 받으셨을 거라 생각합니다. 다시 정리하자면,

채권자가 채무자에 대하여 가지는 권리를 현실적으로 실현하기 위해서는 민사소송이라는 절차를 거쳐 집행권원(판결정본, 지급명령정본, 화해조서, 조정조서 등)을 받은 뒤 다시 강제집행이라는 절차를 거쳐야 합니다.

그러나 민사소송절차는 많은 시간이 소요되고 그 사이 채무자가 다툼의 대상이 되는 물건의 멸실이나 처분 등으로 사실적인 변경 또는 법률적인 변경이 생기게 되면 채권자는 집행권원을 받더라도 실질적으로 그 권리를 실현할 수 없는(집행불능) 경우가 발생합니다. 가처분은 이와 같은 경우에 대비하여 다툼의 대상이 되는 물건이나 지위에 대하여 임시로 잠정적인 법률관계를 형성시켜 채권자가 입게 될 손해를 사전에 예방할 수 있습니다.

부동산처분금지 가처분이란?

위에서 간단히 가처분의 필요성에 대해 알아보았습니다. 가처분에도 종류가 있는데 오늘은 그 중 부동산처분금지 가처분에 대해 좀 더 자세히 알아보겠습니다.

부동산처분금지가처분이란 목적물인 부동산에 대한 채무자의 소유권이전, 저당권·전세권·임차권의 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 가처분을 말합니다.

부동산처분금지 가처분은 등기된 부동산에 한하여 허용되며, 미등기부동산이나 채무자의 권리가 등기되지 아니한 경우라면 그 등기를 병행 또는 선행할 수 있는 경우에 한하여 신청할 수 있으며, 가처분 대상 부동산은 특정할 수 있어야 하고, 지분 표시는 등기부에 따라 정확해야 합니다.

또한, 부동산처분금지 가처분에도 다양한 유형이 존재할 수 있습니다. 예를들어 미등기부동산이라던가, 상속등기를 하지 않은 부동산, 부동산의 일부 등도 신청이 가능합니다. 다만, 신청시 확인해야할 내용들, 복잡한 서류들이 존재합니다. 보전의 필요성을 제대로 소명하지 못한다면 기각 결정이 날 수 있으므로, 전문가와 상담 후 진행하시는 것을 추천드립니다.

부동산처분금지 가처분 신청 및 절차 등

부동산처분금지 가처분의 관할은 본안의 관할법원 또는 다툼의 대상이 있는 곳을 관할하는 지방법원이 관할 합니다(민사집행법 제303조). 따라서 채권자는 이 중 한 곳을 선택하여 처분금지가처분을 신청할 수 있습니다.

부동산처분금지 가처분 신청서를 작성하려면 신청서에 ① 당사자(대리인이 있는 경우 대리인 포함), ② 목적물의 가액, 피보전권리 및 목적물의 표시 ③ 신청의 취지, ④ 신청의 이유, ⑤ 관할법원, ⑥ 소명방법 및 ⑦ 작성한 날짜를 기재하고, 당사자 또는 대리인의 기명날인 또는 서명을 해야 합니다(「민사집행법」 제23조제1항, 제301조, 제279조, 「민사집행규칙」 제203조제2항, 「민사소송법」 제249조 및 제274조). 첨부서류로는 부동산등기부등본, 별지목록, 신청원인을 소명할 자료, 등록면허세 납부확인서, 등기신청수수료 납부확인서 등을 제출해야 합니다.

상담을 진행하다 보면, 많은 의뢰인분들이 오늘 신청하면 바로 결정이 나오는건지 물어보는 경우가 많습니다. 법원도 절차라는게 있고, 신청서를 검토하고, 미비된 자료가 있으면 보정을 내리기도 하고, 담보제공도 해야하므로, 당일 신청 하고 바로 결정이 나오기는 어렵습니다. 따라서 아래 부동산 처분금지 가처분 절차 및 기간에 대해 알아보겠습니다.

부동산처분금지 가처분 신청서를 법원에 제출하면 사건번호를 부여받게 되고, 접수 후 2~4일 후 담보제공명령이 나오고, 채권자는 담보제공 명령에 따라서 보증보험, 현금공탁 등의 방법으로 담보제공 처리를 하면 부동산처분금지가처분 결정이 나오게 되며, 부동산처분금지 가처분 재판부는 관할 등기소로 등기촉탁서를 보내고, 관할 등기소는 처분금지가처분 등기를 기입하게 됩니다.

물론 사건에 따라서 약간 달라질 수 있으나, 대략 3주 ~ 4주 정도가 소요되고 있습니다. 그러므로 신청을 고민하고 계시면 미리미리 변호사님과 상담을 받고, 서류준비를 통해 채무자가 본인 부동산을 처분하지 못하게 하루라도 빨리 접수하는게 중요하다 할 수 있을 것입니다.

부동산처분금지 가처분 나홀로 진행이 가능할까?

오늘은 가처분중에서도 부동산처분금지 가처분에 대해서 안내 드렸습니다. 모든 보전처분이 ‘보전의 필요성’이 인정되어야 인용결정이 나오기 때문에 개인이 혼자 진행하시기 보다는 변호사와 상담을 통해 진행하시는 것이 정신적으로나, 시간적으로 피로도가 적으실것으로 보이고 부동산처분금지 가처분 인용결정을 받기 용이하실 수 있습니다. 만약 혼자 진행하시게 된다면 신청서의 내용이 미흡하거나, 소명을 제대로 하지 못해서 인용되지 않거나, 사안에 따라 담보제공명령이 현금공탁으로 나올 수 있으니 이점 주의가 필요하며, 꼭 전문가와 상담을 통해 진행하시길 추천드리며, 도움이 필요하신 경우 언제든 저희 법무법인 테헤란으로 연락주시길 바랍니다.