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칼럼
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[칼럼] 전세사기 대처 가능할까?
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
최근 임대인들의 무리한 갭투자와, 악의적으로 전세금을 반환하지 않고 있는 경우들이 많이 발생하고 있습니다.
또한, 전세사기도 날이 갈수록 다양해지고 있으며, 중개사들까지 임대인들과 짜고 임차인들을 기망하는 경우도 많이 발생하고 있습니다.
그렇다고 임대인을 형사고소하면 다 전세사기로 볼 수 있냐는 이는 또 다른 문제입니다.
만약 사기로 인정되었다 하더라도 임대인은 형사처벌을 받게 되는거지 결국 내 보증금 반환을 받기 위해서는 민사소송을 진행하셔야 합니다.
대부분 임차인분들은 은행에 대출을 받아 전셋집을 얻고 있습니다. 보증금을 돌려받아야 은행 대출을 상환할 수 있는데, 임대인은 돈이 없다, 다음 세입자가 구해져야 보증금을 줄 수 있다거나 아에 연락을 받지 않고 잠적하는 경우가 많은데요.
보증금을 반환받아야 하는데 위와같은 사유들로 반환을 거절하거나, 반환받지 못할 경우, 하루라도 빨리 전문가와 상담을 받아 보시고 보증금반환 또는 손해배상 소송을 진행하시기를 추천 드립니다.
전세사기 유형
최근 전세사기가 사회적 이슈로 대두되면서 다양한 유형들이 발생 되고 있습니다. 이에 전세사기 유형들을 살펴보고 나아가 어떻게 대처해야할지를 알아보고자 합니다.
전세사기 유형들을 요약해보자면 아래와 같습니다.
1. 깡통전세
2. 가짜 임대인과 계약
3. 신탁회사의 동의 없는 계약
4. 선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지
위와 같은 피해를 받으셨다면 지체없이 전문가와 상담을 받아 보셔야 합니다. 소송을 한다고 하더라도 판결이 나올때까지 걸리는 기간은 대략 6개월 이상 소요 되실 수 있으니 임대인의 거짓말을 믿고 마냥 기다리시면 안됩니다. 미리미리 준비하여 더 큰 손해가 발생되지 않도록 주의하셔야 합니다.
유형별 대처방안 1
첫 번째로 깡통주택에 대해 알아보겠습니다. 깡통주택이란, 임대인의 집이 경매로 넘어갔을 때, 내 보증금이 떼이게 되는 집을 통틀어 깡통전세라고 합니다. 매매가격의 대다수를 세입자의 보증금과 빚으로 채우고 있는 집이어서, 사실상 임대인의 몫은 거의 없는 집들이 흔히 깡통주택입니다.
이를 예방하고자 한다면 국토교통부 실거래가 공개시스템, KB부동산 등에서 집값 시세를 확인할 수 있으며, 전세반환 보증보험 가입 가능한 집인가 살펴보셔야 합니다.
두 번째로 가짜임대인과 계약하는 경우입니다. 실제임대인은 따로 있지만 임대인인 척 명의를 도용하는 경우가 심심치 않게 발생하고 있습니다. 가짜 임대인’이 건물을 임대하면서 알아낸 ‘실제 임대인’의 인적사항을 이용하여 자신이 건물주인 척 거짓된 전세계약을 한 후 세입자의 보증금을 가로채는 방식입니다. 혹은 임대인의 위임장 또는 증명서류를 위조해 대리인 행세를 하면서 세입자의 보증금을 가로채기도 합니다.
이를 예방하기 위해서는 건물등기부등본상 소유자가 맞는지, 계약시 신분증으로 확인을 미리 해보시고, 주민번호 등 일치하는지 꼼꼼히 살펴 봐야 합니다. 혹여나 대리인 행사를 한다면 위임장이 있는지, 위임장에 날인된 도장이 인감증명서상 도장과 일치하는 지 살펴보시고 혹여나 추후 보완하겠다고 한다면 계약을 하지 않으시는게 좋습니다.
세 번째로 신탁회사의 동의 없는 계약
신탁이란, 임대인이 주택을 비롯한 자신의 부동산을 전문가에게 맡기는 걸 의미합니다. 임대인은 주택을 담보로 대출을 받을 수도 있고, 혹은 다른 수익을 얻기 위해서도 신탁을 합니다.
등기부등본 서류에는 표제부, 갑구, 을구가 있는데, 이 중 ‘갑구’를 보면, ‘신탁’ 여부를 바로 알아볼 수 있으며, 임대인이 신탁회사에게 신탁 계약을 맺었다는 것이 ‘갑구’에 적혀 있다면, 진짜 소유권은 임대인에게 없다고 보시면 됩니다.
신탁 등기가 된 집은 임대인(=소유주)이 나와 전월세 계약을 하고 싶을 때 반드시 신탁회사의 동의를 받거나, 내가 아예 신탁회사와 계약해야 합니다. 만약, 신탁회사 동의 없이 계약한다면, 계약 자체가 무효로 취급될 수 있으므로 주의 하셔야 합니다. 신탁되어 있는 집을 어쩔 수 없이 계약을 하셔야 한다면, 반드시 전문가의 도움을 통해 절차를 밟거나, 다른 집을 우선적으로 선택하는 것을 추천드립니다.
네 번째 선순위 임차보증금 및 근저당 허위 고지
보통 임차인들은 중개사를 통해 전세계약을 진행하고 있습니다. 그럼에도 전세사기를 당하는 이유는 중개사들의 중개실수가 있기 때문입니다. 선순위 근저당 또는 임차보증금 규모를 속이거나 거짓으로 안내하는 경우가 있을 수 있습니다.
중개사들의 중개실수로 인한 피해는 소송을통해 책임을 물을 수 있는 경우가 있습니다. 이런 경우 꼭 전문가와 상담을 통해 확인해보시길 추천드립니다.
전세사기로 의심된다면 주저하지 마시고, 전문가와 상담 부터 받아보시길 바랍니다.
위와 같이 전세사기 유형 및 대처방안들을 살펴 보았습니다. 위에서 나열한 종류는 최근 많은 문제를 일으키고 있는 사례를 위주로 요약한 것으로 좀 더 자세히 들여다 보면 더 많은 종류의 전세사기 수법이 존재하고 있습니다.
혹시라도 내가 전세사기를 당한거 같다 생각되시면 주저없이 전문가와 상담을 받아 보시길 바랍니다.
갈수록 교묘해지고 다양해지는 전세사기 수법을 미리 예방할 수 없다면 피해를 최소화 하는 것이 유일한 대안입니다.
전세사기로 의심된다면 주저하지마시고 저희 법무법인 테헤란 으로 연락주시기 바랍니다.
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