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칼럼
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세입자월세미납 명도소송으로 해결하세요
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
최근 전세로 거주하는 사람들이 많아지면서 악덕 집주인을 만나 고생하는 세입자도 많지만,
악덕 세입자를 만나 힘든 시간을 겪고 있는 집주인분들도 많아지고 있습니다.
월세를 반복적으로 밀리거나, 계약에 위반된 행동을 하는 경우 집주인은 세입자에게 계약해지를 통보하고,
해당 부동산에서 퇴거해줄것을 요구할 수 있습니다.
그러나 막무가내로 해당 부동산에서 버티고 있는 경우 어떻게 해야할까요?
세입자월세미납 상황에 합법적으로 내보내는 방법인 명도소송에 대해 알아보도록 하겠습니다.
명도소송이란, 부동산을 점유하고 있는 자가 정당한 사유없이 해당 부동산의 인도를 거부하거나
혹은 불법점유 하고있는 경우 제기하는 소송입니다.
세입자월세미납이 지속되거나 계약기간이 만료되었음에도 불구하고 퇴거하지 않을 때 임대인들이 주로 진행하게 됩니다.
상가건물임대차보호법 제10조 4항에 따르면 오피스텔, 아파트, 빌라 등의 경우 2회, 상가임대의 경우 3회 이상 월세납입이 밀리면
임대인은 일방적으로 계약을 해지할 수 있다고 규정되어 있습니다.
임대차계약을 체결할 때 특약사항으로 '세입자월세미납 시 즉시 명도한다'라는 조항을 넣으시는 것도 좋은 방법입니다.
하지만 이 말의 뜻은 2개월 치의 합, 또는 3개월 치의 합을 의미합니다.
즉 세입자가 1개월 분은 미납한 상태이지만, 다음달 월세는 절반이라도 전달한 상태라면 명도소송을 제기할 수 없는 것입니다.
이러한 점을 이용하여 월세를 조금씩 적게 납입하는 악질 세입자도 존재하기에 갈등이 계속되고 있습니다.
명도소송을 진행하기 전에 점유이전금지가처분 신청이 필요합니다.
명도소송은 소요 기간도 길고, 비용도 많이 소모되는 소송인데요,
그 기간안에 세입자가 제3자로 점유자를 바꿀 수 있기 때문에 이러한 조치를 선행하는 것입니다.
점유이전금지가처분 신청 없이 명도소송을 진행하다가 점유자가 변경되어 버리면 기껏 진행한 소송이 무의미해지며 새로운 점유자를 상대로 또다시 명도소송을 진행해야 하는 귀찮은 상황이 발생할 수 있기 때문이죠.
일반적으로 가처분신청서는 해당 목적물 소재지 관할법원 민사신청과에 제출하면 되는데요,
신청서 양식은 법원 민원실 또는 인터넷 전자민원센터에서도 다운받을 수 있습니다.
단, 가압류와는 달리 채무자의 인적사항을 정확하게 기재해야 하고, 담보제공명령이 내려지면 현금공탁보증보험증권을 발급받아 제출해야 하므로 사전에 미리 준비하시는 것이 좋습니다.
또한 본안소송 진행 중 피보전권리가 소멸하거나 사정변경이 생기면 채권자는 보전처분 취소신청을 할 수 있으며, 반대로 상대방이 이의신청을 하게 되면 다시 심리·재판 과정을 거쳐야만 확정됩니다.
명도소송을 진행해야 하는 임대인 입장에서는 억울함이 클 수 있습니다. 내 집인데 소송까지 해서 세입자를 내보내야 하다니 말이죠.
하지만 본인 집이라고 해서 무작정 찾아가 나가라고 하거나 협박하는 행위는 절대로 해서는 안됩니다.
아무리 본인 소유의 부동산일지라도 이러한 행동을 하게 되면 주거침입 및 협박죄로 형사 처벌을 받을 수 있기 때문입니다.
세입자월세미납의 상황을 합법적으로 해결하기 위해 법무법인 테헤란과 함께 명도소송을 진행해보시기 바랍니다.
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