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업무 사례
임차권등기명령신청 인용
이사 및 월세를 이유로 임차권등기명령 신청한 사례
테헤란이 드리는 팁
이사 및 월세를 이유로 임차권등기명령 신청한 사례
반갑습니다. 테헤란 부동산전담센터입니다.
보증금을 돌려받지 못한 상황에서 이사를 가야 한다면 반드시 임차권등기명령을 신청해야 합니다.
그래야 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문이죠. 두 권리가 존재해야 보증금을 지켜낼 수 있습니다.
특히나 전출신고를 하고 이사를 간 상황에서 당장 경매가 진행될 경우, 임차권등기명령신청을 통해 등기부상에 임차권이 등기된다면 다른 채권자들보다 가장 우선하여 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
하지만 반대로 말하자면, 임차권등기를 하지 않는다면 다른 일반 채권자들과 다를 것이 없다는 뜻입니다.
내 보증금을 돌려받을 가능성이 적다는 뜻이죠.
사실 꼭 이사가 필요치 않더라도 해당 집에서 퇴거해야 하는 경우가 있습닌다. 대표적으로 월세를 함께 내야 하는 반전세로 거주하는 경우가 있죠.
이 때, 설령 임대차 계약이 끝나 집주인이 보증금을 돌려주지 않더라도. 세입자가 이사를 따로 가지 않는다면 월세는 계속 지불해야 하는 불상사가 발생합니다.
상식적으로 보증금을 안 줘서 이사를 못 가고 있는 것인데 왜 월세를 내야 한다는 것인지 이해하기 어려우실 수 있습니다.
하지만, 설령 집주인 탓이라고 해도 그동안 세입자는 해당 집에 머무르면서 임차의 형태로 집에 거주하는 결과가 됩니다.
이 때문에 결국 나가기 전까지의 월세를 매달 지불해야 하는 것이죠.
내야 하는 월세가 많은 편이라면, 임차권등기명령을 신청한 후에 짐을 빼서 다른 곳에 거주하는 곳이 좋겠습니다.
오늘의 성공사례는 매달 130만원이라는 적지 않은 월세를 지불해야 했던 세입자의 사례입니다.
세입자였던 의뢰인은 테헤란의 조력으로 임차권등기명령을 신청하여, 보증금에 대한 권리를 지켜낸 것은 물론, 월세도 지불하지 않을 수 있었습니다.
아래에서 더 자세히 알아보도록 하죠.
사실 관계
※사실 관계
1) 2017년 3월 10일 월세 120만원 및 보증금 5000만원, 반전세 계약 체결
2) 한 차례 계약을 갱신하여, 2019년 4월 15일, 월 차임 10만원을 증액하여 임대차 계약 갱신
3) 2019년 12월, 세입자는 임대인에게 해당 집에서 퇴거할 것을 알림
4) 그러나 임대인은 계약만기 및 현재까지도 보증금을 지불하지 않는 상황
5) 새로운 집으로 이사를 가야하는 것은 물론, 매달 내야하는 이자도 부담이었던 세입자는 임차권등기명령신청을 하고자 함
테헤란 부동산전담센터를 방문한 의뢰인은 세입자였습니다.
2017년 3월 10일, 세입자 A씨는 임대인 B씨와 반전세 계약을 체결했다고 하는데요.
해당 집을 월세 없이 구매할 경우 보증금의 액수가 너무 높았고, A씨는 집주인 B씨와 상의하여 보증금을 줄이는 대신 월세를 매달 120만원을 지불하기로 합의하였습니다.
그 후 계약 만기인 2년이 되었고, A씨는 해당 집에 더 거주하고자 하였는데요. 집주인 역시 이에 동의했고, 합의하에 2년간 계약을 더 연장하였습니다.
그로부터 시간이 흘러, A씨는 어느 정도 돈을 모아 새로운 집으로 이사를 가고자 하였는데요.
계약 만기 4개월을 앞두고 집주인에게 이제 계약을 끝내고 싶으며, 새로운 집으로 이사를 갈 예정이라 알렸습니다.
집주인 역시 알겠다며 갱시된 반전세 계약의 만기날에 보증금을 돌려줄 것이라 이야기 하였죠.
하지만 계약 만기날이 되어도 집주인은 보증금을 돌려주지 않았는데요. 의뢰인은 그 후로도 더 기다렸으나 집주인은 차일피일 보증금 지불을 미룰 뿐이었습니다.
세입자 입장에서는 지금 상황이 답답할 수 밖에 없었습니다. 새로운 집으로 이사를 가야하는 문제도 있고, 매달 내야 하는 월세도 문제였죠.
결국 월세를 지불하지 않기 위해서라도 해당 집에서 퇴거해야 했던 의뢰인은, 전출 후에도 안전하게 보증금을 돌려받기 위해 임차권등기명령을 신청하고자 하였습니다.
혼자서 진행하기에는 필요한 서류도 많고 복잡한 편이었기에, 서둘러 테헤란 부동산전담센터에 문의하셨죠.
테헤란이 본 사건의 주요 쟁점
1) 2017년 4월에 주민 등록을 받은 사실
2) 2021년 5월에 확정일자를 받은 사실
3) 계약만기 4개월 전, 세입자가 해당 집에서 퇴거할 것을 알렸다는 사실
4) 이로써 만기날 계약은 적법하게 종료되었고, 임대인은 보증금을 반환해야 한다는 사실
5) A씨가 이사를 가야 하며, 매달 월세가 나가고 있다는 사실
테헤란 부동산전담센터는 우선 A씨가 2017년 4월에 주민등록을 받았다는 사실 및 5월에 확정일자를 받았음을 확인하였습니다.
집의 점유를 개시하고, 주민등록을 받게 되면 대항력이 발생하며, 확정일자까지 받으면 우선변제권이 발생합니다.
대항력이란 혹시라도 임대차 계약 중간에 임대인이 변경되는 경우, 새로 바뀐 임대인에게 보증금을 돌려줄 것을 요구할 수 있는 권리입니다.
우선변제권이란 경매가 진행될 경우, 다른 채권자보다 가장 우선하여 내 보증금을 돌려받을 수 있는 권리죠.
물권과 달리 채권의 경우 우선순위와 상관없이 동등합니다. 따라서 반드시 우선변제권이 필요한 것이죠.
A씨의 경우에는 주민등록과 확정일자를 모두 받아놓은 상황이었습니다.
다음으로 테헤란이 확인한 것은 A씨가 계약 만기 전에 해당 집에서 나갈 것임을 집주인에게 통보했다는 점이었는데요.
최소 만기 2개월 전까지 이 집에서 나갈 것을 알려야만이 묵시적 갱신이 되지 않기 때문이었습니다.
A씨는 무려 4개월 전에 통보를 했으므로, 계약은 만기날에 자동적으로 종료되는 것이었죠.
B씨가 만기날에도 보증금을 돌려주지 않고 있다는 사실, A씨가 이사를 곧 가야한다는 사실 등을 확인한 후.
테헤란은 법원에 임차권등기명령을 신청하였습니다.
사건결과 및 의의
법원은 본 센터의 신청을 받아들였고, 이로써 등기부에 임차권등기가 설정되었습니다.
이로써 의뢰인은 이사를 가더라도 보증금을 지킬 수 있게 되었고, 우선변제권 또한 지킬 수 있었죠.
또한 해당 집에서 퇴거함으로써 더 이상 월세도 지불하지 않게 되었습니다.
