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칼럼
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계약금 반환 안될 때? 계약 해제 요건부터 돌려받는 방법까지
안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
계약을 체결하면서 ‘계약금’을 주고받는 일은 매우 중요한데요. 특히 부동산 계약에서는 매매계약서 작성과 함께 계약금 일부를 먼저 지급하고, 이후 중도금과 잔금을 지급하는 방식이 일반적이지요.
하지만 다양한 사정으로 계약을 이행하지 못하게 되는 경우, 계약금 반환 여부를 두고 분쟁이 발생하는 일이 많습니다. 계약을 해제하면 언제든지 계약금을 돌려받을 수 있다고 생각하는 분들도 계시지만, 이는 정확한 정보가 아닌데요.
계약금은 금전 전달을 바탕으로한 계약 이행의 확약 의미를 담고 있습니다. 따라서 계약을 파기했을 때 누구의 책임인지, 해제가 정당한 사유인지에 따라 반환 여부가 결정된다는 점을 반드시 기억하셔야 합니다.
민법 제565조에 따라, 계약금은 해제권 유보의 의미를 지닙니다. 즉, 매수인이 계약을 해제하면 계약금을 포기해야 하며, 매도인이 계약을 해제하면 계약금의 배액을 상환해야 합니다. 이를 계약금 해제권이라고 부르지요.
예를 들어, 부동산 매매 계약 체결 후 매수인이 단순 변심으로 계약을 해제했다면 이미 지급한 계약금은 돌려받을 수 없습니다. 반면, 매도인이 계약을 이행하지 않고 일방적으로 계약을 파기한 경우라면 배액 배상을 요구할 수 있습니다.
문제는 해제가 정당한 사유로 이루어졌는지 여부인데요. 잔금일 이전 상대방이 계약 조건을 이행하지 않았거나, 중대한 계약 위반이 있었다면 계약금 반환 청구가 가능해질 수 있습니다. 결국 중요한 것은 ‘해제 사유의 정당성’입니다.
정당한 해제 사유가 있음에도 불구하고 계약금을 돌려받지 못한 경우, 내용증명 발송을 시작으로 법적 절차를 진행할 수 있습니다.
내용증명은 계약 해제의사와 반환 청구 의사를 공식적으로 통보하고, 상대방에게 채무 이행을 촉구하는 역할을 합니다. 이는 향후 민사소송 시 유리한 증거자료로 활용될 수 있지요.
그럼에도 상대방이 반환을 거부한다면, 계약금 반환 청구 소송을 제기하게 됩니다. 이때는 계약서, 계좌이체 내역, 상대방의 계약 위반 정황이나 관련 대화 내용 등 해제 사유를 뒷받침하는 증거자료의 확보가 중요합니다.
또한 소송과정에서는 단순한 계약금 액수만이 아니라, 계약 불이행으로 인한 손해배상 여부도 다투게 되는 경우가 많기 때문에 전문적인 분석이 필요합니다.
계약금 반환과 관련된 분쟁에서 많은 분들이 '계약해제 = 계약금자동반환' 으로 오해하곤 하는데요. 하지만 민법상 계약금은 계약의 구속력을 상징하는 약정금입니다. 따라서 계약을 해제한다고 해서 언제나 돌려받을 수 있는 성격의 돈은 아닙니다.
또 하나는, 계약금은 언제나 반환 청구가 가능하다라는 오해인데요. 하지만 계약금 해제는 잔금 이행의 전까지만 행사할 수 있으며, 그 이후에는 계약 해제가 아닌 채무불이행에 따른 손해배상 문제로 그 분쟁의 성격이 달라집니다. 즉, 반환 요구의 타이밍과 법적 성질이 달라지는 만큼, 잘못 판단하면 오히려 반환받지 못하게 됩니다.
특히 구두 계약이나 메시지로만 계약 조건을 주고받은 경우, 누가 계약을 먼저 파기했는지 명확하지 않아 다툼이 커지기도 하는데요. 계약 체결과 해제 과정에서 문자, 카카오톡, 대화내록, 중개사와의 상담기록 등이 중요한 판단 요소입니다.
계약금 반환 문제는 그 자체로 법적 분쟁으로 이어지기 쉬운 영역입니다. 금전적인 문제 이상으로 계약상 책임, 해제의 정당성, 손해배상 청구 여부까지 다양한 법리적 요소가 얽혀 있기 때문입니다.
법무법인 테헤란은 계약금 반환 문제를 포함한 민사 분쟁 사건에서 계약서 분석부터 소송 진행, 강제집행까지 전 과정에 걸쳐 전략적인 조력을 드리고 있습니다.
만약 지금 계약금 반환 문제로 어려움을 겪고 계신다면 혼자 고민하지 마시고, 법무법인 테헤란 민사전문팀과 함께 대응 방안을 마련해보시기를 권유드립니다.
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