소식
테헤란의 이야기, 그리고 고객님들의 이야기까지.
“깡통전세 사고 2배 속출 시대” 효과적인 전세보증금반환청구소송 위한 부동산변호사 조언
<지현우 변호사>
이달 28일, 주택도시보증공사에서 제출한 자료에 따르면, 이번 해 6월 말 기준 전세보증금반환사고 피해 액수는 2476억 원(총1255건)에 달하며, 지난 해 같은 기간 기준(1365억 원, 615건)에 비해 약 2배 가까이 증가했다.
이처럼 급증하는 ‘깡통 전세 사고’에 대한 불안이 커지며, 전세보증보험에 가입하는 세입자는 지난 해 15만 명을 돌파하였다.
미처 보험에 가입하지 못해 피해를 본 임차인은 사후대처로 전세보증금 반환소송을 통해 적극적으로 법적 대응에 나서고 있다.
전세금반환청구소송은 보증금반환이 제대로 이루어지고 있지 않는 경우 소송을 통해 승소판결이나 판결과 동일한 효력을 받은 후 강제집행을 통해 전세금을 돌려받을 수 있게 마련된 제도이다.
법무법인 테헤란 지현우 부동산변호사는 “이와 같은 법률 제도를 활용하기 위해서는 반드시 요건을 일정 요건을 갖추고 있어야 한다."고 말했다.
전세금반환청구소송을 준비하고 있는 임차인이라면 반드시 대항력과 우선변제권을 갖춰야 수월하게 소송을 할 수 있다. 대항력을 갖추기 위해서는 전입신고를 해야 한다. 우선변제권은 해당 집에 대한 확정일자를 받아야 얻을 수 있다.
위 요건을 갖추는 것이 중요한 이유는 본인 또는 다른 채권자가 소송을 제기한 뒤 경매가 진행될 때를 대비해서이다.
본인이 대항력을 취득하지 않았거나 이것이 유지되지 않는 상태라면 경매의 시작과 동시에 자신의 전세권이 소멸되기 때문이다.
이런 상황이 발생할 경우, 낙찰대금이 나와도 우선적으로 변제를 받을 수 없고, 혹은 최우선 변제권으로 보장받는 금액을 초과한 부분은 전부 보상받기 힘들 수 있다.
지현우 변호사는 이와 관련해서 “임차인이라면 집을 계약할 때 대항력을 필수적으로 갖춰야 하며, 이후에도 대항력이 유지되고 있는지 그 여부를 확인하는 것이 필요하다"고 조언했다.
그러나 그보다는 임차인은 일반적으로 직접 경매신청을 할 수 없고, 민사소송 확정판결 등으로 집행권원이 필요하여 최대한 신속하게 전세보증금 반환청구소송 혹은 지급명령을 진행해야 한다.
따라서 전세보증금반환청구소송은 얼마나 신속하게 승소해야 하는가가 관건이라 할 수 있다.
이때 무작정 소송 청구부터 하기 보다는, 해당 주택에 대한 정확한 법률 권리 분석을 받은 뒤 임차권등기명령 활용 여부, 소송 절차 및 추후 임의경매 배당 가능성까지 확인을 할 필요가 있다.
마지막으로 지현우 부동산 변호사는 “전세보증금 반환을 받기 위해서는 우선 내용증명을 보내고, 그 다음으로 소송 사전절차로 임차권등기명령을 청구할 수 있다"고 밝혔다.
임차권등기는 전세보증금을 돌려받지 못했을 때 이를 제3자에게 고지하고 최초 전입신고 당시 대항력 효력을 유지하는 것으로, 임대인에게 효과적으로 심리적 압박을 줄 수 있다.
그러나 새 세입자에게 보증금만 받으면 곧바로 변제를 해줄 수 있는 상황이라면, 이때는 현실적으로 채권회수를 고려하여 임차권등기명령은 하지 않는 것이 좋다.
유효한 절차라도 본인의 상황에 따라 전혀 도움이 되지 못할 수 있으므로, 반드시 임대차보증금분쟁 해결에 경험이 많은 변호사의 도움을 받는 것이 좋다.
다만 소송에서 승소해도 전세보증금을 돌려받기까지 시간이 더 오래 걸릴 수 있다.
이때 일반적으로 강제집행 가능성을 염두에 두나, 집을 직접 경매에 붙이는 방식은 비용이 많이 들 수 있어 임차인의 경제적 부담이 더 커질 수 있다.
그만큼 최대한 본안소송만 바로 이겨 강제집행 없이 채권을 회수할 수 있도록 부동산 변호사와 상담을 대응방안을 결정할 필요가 있다.
이번 기사에 도움글을 준 지현우 변호사는 법무법인 테헤란 부동산·민사전담센터의 책임변호사이다.
법무법인 테헤란은 대형 로펌에서 오랜 기간 실무 경력을 쌓은 이수학 변호사 및 다수 법률 분야에 전문성을 보유한 변호사들이 포진하여 있다.
종합 법무법인 테헤란은 한 가지 기준으로 해결하기 힘든 민사사건을 다각도로 사건을 분석하여 높은 만족도의 법률 서비스를 제공하고 있다.
어려운 상황에 초기 변호사 선임료를 부담스러워하는 의뢰인을 위해 착수금 없이 오로지 성공보수만 받는 “후불제 소송” 시스템을 운영하고 있다.
출처 : CCTV뉴스
유사 건으로 상담 필요 시
