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부동산 명도소송 빨리 해결할 수 있는 "명도단행 가처분"이란?
특별한 분쟁 원인이 없는 한 임차인이 건물을 넘기지 않는 이유는 보통 다른 곳으로 갈 돈이 없어서이다. 그럼에도 임대인 역시도 사정이 있기에 결국 강제 수단을 동원해서라도 임차인을 내보내고, 신규 세입자를 받을 필요가 있다. 일반적으로는 명도소송을 해야 하나, 명도소송 외에 다른 방법으로도 문제를 해결할 수 있다. 잘 모르는 사람들이 많으나, 부동산 변호사들은 명도단행가처분을 활용할 수 있다고 말한다. 이름에서 알 수 있듯이 가처분의 한 종류이다 불법 점유하고 있는 사람을 내보내는 것이기도 하다.
물론 잘 모르는 사람이 많은 만큼, 일반적으로 사용하는 방법은 아니다. 명도단행가처분을 시행하기 위한 충족 요건이 있다.
첫 번째 요건부터 일반적이지 않다. 먼저 명도 판결문을 받았는데도 임차인이 나가지 않을 경우입니다. 강제집행을 통해 임차인이 퇴거 조치되었을 때 임차인은 목적물을 다시 불법점유할 수 없습니다.
하지만 강제집행을 통해 나가고도 다시 강제적으로 건물에 침입해 불법점유를 시행하는 경우가 간혹 있다. 이런 경우 불법점유자를 내보내기 위해 다시 명도소송을 진행하는 것이 너무 비효율적이다. 따라서 강제집행이 개시된 후 다시 불법점유를 한 임차인에 대해서는 명도단행가처분을 통해 불법 점유자를 내보낼 수 있다.
두 번째로는 공익사업 등에서 일부 세입자가 거부할 때이다. 영리목적이 아닌 비영리 공익 사업을 해야 하는데, 일부 세입자가 권리금 손해배상을 요구하며 건물을 비우지 않는 경우가 더러 있다. 이럴 경우 명도단행가처분을 진행할 수 있는 것이다. 길인영 부동산 변호사는 "만약 세입자의 권리를 침해하게 된다면 명도단행 가처분은 진행할 수 없다"라고 말한다. 세입자에게 얽혀 있는 권리관계가 복잡할 경우 더욱 시간이 오래 걸릴 수 있다. 쉽지 않은 일이기 때문에 가처분을 실행하기 위해서는 부동산 변호사의 도움이 필요하다.
마지막으로 합의가 있었는데도 인도하지 않았을 때이다. 소송을 진행하다가도 합의가 이뤄지는 경우가 많다.임차인은 필요한 것을 얻었으면 당연히 목적물을 소유자에게 인도해야 한다.
하지만 정당하게 합의를 하고 나서도 나중에 마음이 바뀌어 임대인에게 물건을 인도하지 않는 경우가 자주 발생한다. 이럴 경우 명도단행가처분으로 분쟁을 처리할 수 있다.
법무법인 테헤란 길인영 부동산 변호사는 "다만 예외적인 상황이 발생하면 위 세 가지 경우에 해당한다 해도 단순히 명도단행가처분만으로 처리하지 못할 수 있다. 이 부분은 개별적인 것이므로, 사전에 부동산 변호사를 통해 문제가 발생하지 않도록 해야 한다"라고 설명했다.
명도단행가처분은 위와 같이 급박하면서도 답이 나오지 않는 상황일 경우에 활용이 가능하다. 그만큼 소송에서 확정 판결을 받아 강제집행을 할 수 있는 것과 동일한 효과를 가지기 때문에 보다 까다로운 조건을 통해 진행 가능하도록 하고 있다.
결국 가처분이 가능한 지 미리 파악하고 실행에 옮겨야 하나, 일반적으로 이를 판단하기가 쉽지 않아 사전에 전문가의 조력이 필요하다 할 수 있는 것이다.
이번 기사에서 도움말을 제공한 길인영 변호사는 종합 법무법인 테헤란 파트너 변호사로 재직 중이다. 부동산 사건 및 가사사건에서 특히 두각을 나타내고 있으며, 길 변호사가 속한 법무법인 테헤란은 임차보증금 반환부터 명도, 임차권지급명령, 공유물분할 등 각종 부동산 사건을 아우르는 법률 상담을 진행하며, 의뢰인 별로 변호사와 전문 실무진을 팀으로 구성하여 상담부터 사건 종결까지 전담팀제로 사건을 해결하고 있다.
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