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이수학 부동산 변호사 "상가 권리금 무사히 회수하는 노하우는 이것"
2020.06.09

 

상가임대차보호법 개정 전, 손님이 끊이질 않는 상가 내 점포가 있을 때, 건물주가 리모델링 명목 혹은 자신이 직접 가게를 운영하겠다며 임차인을 내쫓고 권리금도 주지 않는 일이 무척 흔했다. 상임법 개정 전에는 이 권리금을 보호받을 수 있는 법적 장치가 없어 억울한 사람들에게 변호사조차도 해결 방법이 없다고 고개를 젓는 일이 많았다. 그러나 수 차례 개정된 상가임대차보호법을 통해, 임차인 역시도 상가권리금을 보상받을 수 있게 되었다. 다만 이 역시도 아직까지 몇 가지 조건이 있다. 이에 대해 법무법인 테헤란 이수학 대표변호사가 몇 가지 조언을 전달한다.

 

이 변호사는 먼저 상가권리금 무사히 회수하기 위해서는 먼저 계약 해지시점부터 잘 잡아야 한다고 말한다. 상가임대차보호법 상 임대인은 임대차계약 종료 6개월 전부터 계약 만료시까지 세입자의 권리금 회수 기회를 방해할 수 없는 것이 원칙이다. 즉 임차인이 신규 세입자로 올 사람이라고 계약을 주선하기 위해 데려오는 이마다 퇴짜를 놓는다거나, 재건축 계획이 없음에도 건물을 리모델링하겠으니 신규 임차인을 받지 않겠다는 것은 엄연한 방해행위이다ㅣ.

만약 최초 계약이 아닌, 묵시적으로 계약을 갱신하였거나 임대차계약서를 최초계약 형식으로 다시 쓴 재계약이라면 이때도 계약만료 6개월 전부터 최소 1개월 전에는 해지 통지를 하면 된다. 임차인 역시도 6개월 전부터 새 임차인을 찾아 신규 계약 주선을 해야 한다.

 

이수학 부동산 변호사는 "그러나 상가임대차계약은 1년이 다 차지 않았더라도 상가임대차보호법 제 10조 제5항에 따라 임차인이 일방적으로 먼저 해지 요청을 할 수 있다. 이때는 3개월 후에 해지가 이루어집니다. 즉 상가권리금 회수 기회를 보호할 수 있는 6개월을 온전히 보호받을 수 없는 것으므로 유의해야 할 것"이라 설명했다.

다시 말해 갱신계약을 따로 하였다면, 6개월을 염두에 두고 새 임차인을 주선하는 행위가 건물주 입장에서는 해지통지로 볼 수 있는 것이다. 이때는 기존 임차인은 3개월밖에 권리금 회수기회를 보호받지 못하게 되는 상황이 벌어질 수 있는 것입니다. 이에 대한 법 개정이 이루어지지 않았기 때문에 만약 소송을 하게 될 경우 장기전을 치러야 한다.

이 변호사는 "따라서 이 점을 간과하여 상가권리금회수를 하지 못하는 상황이 벌어질 수 있으므로, 기존 임차인은 새 임차인을 찾기 전 건물주에게 "신규 임차인을 찾는 것은 계약해지통지와는 별개" 또는 "계약해지통 일정"을 문자메시지 등을 통해 반드시 통지하여야 한다"라고 강조했다.

 

한편 본인 권리금을 받기 위해 열심히 새 세입자를 구하고 있었는데, 건물주가 먼저 다른 새 임차인과 임대차계약을 맺고 통보를 하는 일도 있다. 그리고 임차인끼리 계약을 한 게 아니므로 상가권리금은 신규 임차인에게 자신이 받기로 했고, 미안하게 됐지만 어쩔 수 없다는 식으로 나오기도 한다.

이때는 반드시 상가권리금에 대한 손해배상청구를 해야 한다는 것이 이수학 변호사의 조언이다. 다만 이같은 사유로 권리금소송을 준비할 때는 임대인이 일방적으로 새 세입자를 찾아왔을 때, 사전에 건물주에게 권리금에 대한 논의를 충분히 해야 한다고 말한다.

더불어 새로 들어올 임차인이 권리금을 자신이 아닌 건물주에게 지급하기로 한 경우, 이에 대해  "당신의 행동은 권리금회수기회를 방해한 것으로 손해배상 청구 대상"이 될 수 있음을 알려야 한다는 것이 부동산 변호사의 설명이다.

이수학 대표변호사는 "크게 손해를 본 만큼 임차인 입장에서 억울한 감정도 크실 것이다. 그러나 스스로 억울한 감정에 몰입하여 손해를 보상받을 수 있는 기회를 날려서는 안 될 것"이라고 조언했다.

 

이번 기사에서 도움말을 제공한 이수학 변호사는 종합 법무법인 테헤란 대표 변호사로 재임 중이며, 형사 및 도산법 전문 변호사 인증을 받았다. 이 변호사는 대형법인 근무 경력 및 형사, 도산 사건을 진행하며 쌓은 노하우를 통해 부동산 사건 해결에도 두각을 나타내고 있다. 이수학 변호사가 속한 법무법인 테헤란은 임차보증금 반환부터 명도, 임차권지급명령, 공유물분할 등 각종 부동산 사건을 아우르는 법률 상담을 진행하며, 의뢰인 별로 변호사와 전문 실무진을 팀으로 구성하여 상담부터 사건 종결까지 전담팀제로 사건을 해결하고 있다.

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