칼럼
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[칼럼] 부동산처분금지가처분 진행 과정은
안녕하세요
법무법인 테헤란입니다.
아마 이 글을 읽고 계시는 분이라면 현재 부동산처분금지가처분 신청을 알아보고 계시는 중이라고 생각됩니다. 물론 임대인이시구요.
아마 부동산처분을 금지하는 가처분 신청을 알아보고 계신다면, 현재 세입자가 임대차계약이 끝났음에도 불구하고, 퇴거를 하지 않고 있어서 명도 소송을 진행하기 위한 것이라고 생각됩니다.
이 사례에서는 가장 대표적으로 부동산처분을 금지하는 처분 제도를 활용해야 합니다. 그래서 오늘은 세입자 퇴거를 위해 명도 소송을 고려하시는 분들이 계시다면,
부동산처분을 금지하는 가처분 제도를 통해 안전하게 내보내는 방법과 그 필요성에 대해 알아보는 시간을 가져볼까 합니다.
사실 많은 임대인들이 세입자와의 문제가 발생하면, 명도 소송을 고려하시는 분들이 많습니다. 사실 명도 소송은 권리 관계가 확실한 소송이기에, 승소 가능성이 높습니다.
그렇기 때문에 많은 의뢰인분들이 찾으시는 소송이기도 합니다.
하지만, 소송만이 분쟁을 확실하게 해결하는 것은 아닙니다. 소송만으로도 문제가 온전히 해결되기 어려운 순간이 생겨나기 때문이죠.
그래서 오늘은 명도 소송을 진행하기 전에 반드시 필요한 부분인 부동산처분금지가처분 제도에 대해 알아보는 시간을 가져볼까 합니다.
저희 테헤란 민사 부동산 법률팀에서는 현재 17년 경력의 민사 전문 변호사와 7인의 전담 변호사, 20인의 실무팀이 하나가 되어, 의뢰인이 가진 사안에 맞춰 1:1 상담을 진행한 후,
그에 맞는 해결 방안을 제시해 드리고 있습니다. 현재 명도 소송을 진행하기 위해 부동산처분금지가처분 제도를 알아보고 계신다면, 저희 테헤란 법무법인으로 문의 남겨 주셔도 좋습니다.
명도소송전에 반드시
명도 소송을 진행하기 위해서는 우선적으로 임대차 계약이 적법하게 해지 되어야, 소송을 제기할 수 있습니다. 임차인과의 부동산 계약 갱신의 의사가 없음을 반드시 계약이 만료됙 전 6개월에서 최소 2개월 전까지 통보해야 합니다.
이 기간에 계약 해지를 통보하지 못했다면, 이는 묵시적갱신이 되어 다시 한번 임차인과의 임대차 계약이 발생하게 됩니다.
그러므로, 묵시적 갱신이 되지 않도록 주의하여, 주어진 기간안에 반드시 임대차계약 해지를 우선적으로 진행해야 합니다.
이때, 계약 해지의 의사표현을 구두로 전달하기 보다는, 내용증명을 통해 보다 확실하게 전달하시는 것이 좋습니다.
내용증명은 추후 진행하게 되는 명도 소송에서 증거자료로써 활용할 수 있기 때문에, 반드시 내용증명을 작성하시는 것이 좋습니다.
또한, 계약기간이 끝났음에도 불구하고, 여전히 불법적으로 점유중인 임차인에게도 일종의 경고장으로 내용증명을 발송하는 방법도 있습니다.
내용증명 안에는 현재의 상황과, 퇴거를 하지 않으면 법적 조치를 취하겠다는 내용을 담아 전달하게 됩니다. 하지만, 내용증명은 자체만으로 법적 효력이나 강제성이 없기 때문에, 민사 전문 변호사의 도움을 받아 전문적이고 법리적인 내용을 담은 내용증명을 발송하게 된다면, 변호사와 법무법인의 이름을 확인 한 세입자가 스스로 문제를 해결하게 되는 기대도 해볼 수 있습니다.
아무래도, 법무법인이나, 변호사의 이름이 기재된 내용증명은 그 자체만으로 심리적 압박을 가할 수 있게 됩니다.
부동산처분금지가처분으로 보전처분이 우선입니다
세입자 퇴거를 위해 명도소송을 진행한다면, 그 전에 반드시 부동산 처분 금지 가처분으로 보전처분을 통해 보전처분을 진행하시는 것이 우선입니다.
앞서 말씀드렸듯이, 명도 소송은 권리 관계가 확실한 분쟁이기에, 승소 확률이 높은 건 사실입니다.
하지만, 임차인과 명도 소송 중, 임차인의 고의적으로 해당 부동산을 제3자에게 점유를 전대하게 된다면 어떻게 되는 것일까요?
바로, 기존 임차인과 진행했던 명도 소송에서 승소한 뒤, 판결문을 받게 되더라도, 이미 해당 부동산의 소유는 다른 제3자에게 넘어가버린 후라, 해당 판결문은 효력을 상실하게 됩니다.
즉, 새로운 임차인과 다시 한번 명도 소송을 진행해야 하는 불미스러운 일이 생겨납니다.
따라서, 이런 불상사를 대비하기 위해 반드시 부동산금지가처분 신청이 우선입니다.
사실 부동산을 처분 금지하는 가처분은 보전처분의 일종으로, 명소 소송에서 승소 한 후, 안전하게 강제집행을 하기 위한 제도로, 소송이 진행되는 기간동안 임차인이 특정 행위를 하지 못하도록 처분하는 법적 제도 입니다.
즉, 부동산금지가처분은 점유자가 중간에 점유를 변경하지 못하게 막는 임시처분을 뜻하는 것이죠.
내 땅이나 내 건물을 차지하고 있는 세입자가 다른 사람에게 땅이나 건문을 쉽게 넘겨버리지 못하게 막는 행위라고 생각하시면 쉽습니다.
명도소송 진행하기
보전 처분까지 완료 된 상태라면, 이제는 본격적으로 명도 소송을 진행해야 하는 순간입니다. 하지만 앞서 말씀 드렸듯이,
명도 소송은 진행하기 위해 준비해야 하는 과정과 증거 자료 들을 충분히 준비해야 하는 소송이기에, 혼자서 처리하기 결코 쉬운 사안이 아닙니다.
그 누구도 증거수집을 대신해주지 않고, 그 누구도 의뢰인을 대신해 나서 주지 않지만, 저희 테헤란 법무법인은 의뢰인의 방패가 되어 분쟁을 해결해 드릴 것 입니다.
특히, 부동산처분금지가처분은 법리적인 부분을 혼자서 다루거나 이해하기에 쉽지 않기에 이에 대한 서류와 증거 자료를 구비하기 어렵습니다.
민사소송은 변론주의라고 합니다. 그만큼 내 주장이나 변론부분에 있어 뒷받침할 수 있는 증거 자료가 확실해야 승소 확률이 높아진다는 뜻입니다.
따라서, 명도 소송을 생각하시는 의뢰인이라면, 저희 테헤란 민사 부동산 법률팀의 조력을 받아 확실한 결과로 내 분쟁을 시원하게 해결해 보시는 것이 어떠실까요?
저희 테헤란 법무법인에서는 명도 소송을 위해 부동산처분금지가처분 신청까지 확실하게 진행할 수 있도록 조력하겠습니다. 감사합니다.
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