칼럼
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[칼럼] 묵시적갱신과 재계약의 차이점은?
안녕하세요
법무법인 테헤란입니다.
대한민국에 살고 있는 국민이라면, 다들 한번쯤은 월세나 전세의 형태로 거주했던 경험이 있을실텐데요.
특히나 수도권에 밀집된 중요 시설들을 이유로, 수도권에 거주하는 것이 필수아닌 필수 사안이 되어버려, 부동산의 가격이 멈출줄 모르고 오르는 상황이 지속되고 있습니다.
따라서 많은 인구가 전세나 월세와 같은 임대 위주의 거주 형태가 많은 부분을 차지합니다.
특히 전세같은 경우에는 대한민국에만 존재한다고 할 정도로, 독특하다고 할 수 있는 거주 형태 입니다.
부동산 매매가격을 토대로 그에 맞는 보증금을 지불해야 하지만, 정해진 기간 내에는 추가적인 금액을 요구하지 않기에 일종의 예금과 같은 형태라고 생각하시면 쉬운데요.
그래서 오늘은 전세 계약을 체결할 때 사용되어지는 계약 종류인, 묵시적갱신과 재계약에 대해 알아보는 시간을 가져볼까 합니다.
사실 많은 분들이 묵시적 갱신과 재계약의 차이점을 뚜렷하게 구분하기 어려워하시는 분들이 많습니다.
따라서 오늘은 그 차이점에 대해 확실히 알아가실 수 있도록 설명해드리는 시간을 가져보겠습니다.
저희 테헤란 민사 부동산 법률 팀에서는 현재 17년 경력의 민사 전문 변호사와 7인의 전담 변호사 그리고 20인의 실무진이 의뢰인들의 분쟁을 해결해드리고 있습니다.
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묵시적갱신이란?
묵시적갱신이란, 임대차 계약이 종료되기 6개월에서 최소 2개월 전까지 임대인과 임차인이 모두 계약에 대한 갱신 거절을 통보하지 않거나 계약 조건을 수정하겠다 라는 등의 의사표현이 따로 진행되지 않을 경우에는 최초에 체결한 임대차 계약서와 동일한 조건으로 자동 연장되어지는 계약을 뜻합니다.
예를 들어, 최초 작성한 임대차 계약서가 2년 동안 전세금 4억으로 작성되어진 것이라면, 동일하게 향후 2년 동안 전세금 4억으로 임대차 계약이 연장되어 지는 것입니다.
물론 임대차 계약의 효력도 최초 작성한 계약서와 동일하게 적용되어 집니다.
임대차 계약은 대부분 2년 단위로 계약이 진행되는 만큼, 동일한 기간만큼 다시 한번 거주할 수 있게 되는데요.
만약 임대인이나 임차인 둘 중 하나라도, 묵시적갱신을 원하지 않는다고 한다면, 앞서 말씀드린 기간내에 의견을 정확하게 전달하여, 계약 갱신을 거절해야 합니다.
가장 좋은 의사표현의 방법으로는 내용증명 전달이 있습니다.
묵시적갱신은 최조 계약을 진행할 때와는 다르게, 중개인의 개입 없이 암묵적으로 계약이 연장되어 지는 것이기에, 별도의 중개 수수료는 발생하지 않습니다.
더불어 임대차 보호법에 따르면, 임차인은 묵시적 갱신이 되었다고 하더라도, 3개월 이내에 계약해지 통보를 한다면, 이사를 나갈 수 있으며 계약해지를 할 수 있습니다.
그렇다면 임대인은 갑작스럽게 임차인의 보증금을 마련해야 하는 상황이 발생하게 되는데요.
임대인은 임차인이 계약해지를 통보한 날로부터 3개월까지 보증금을 반환해야 하는 의무가 생겨납니다.
하지만, 3개월이 지나도록 보증금을 반환받지 못하고 있는 상황에서 부득이 이사를 나가야 하는 상황이라면, 반드시 임차권등기명령을 우선적으로 진행한 뒤에 이사를 나가야, 대항력과 우선변제권을 보존할 수 있다는 점을 알아 두셔야 합니다.
임대차 재계약
재계약은 단어 그대로, 다시 한번 계약을 진행하는 것을 말합니다.
묵시적 갱신과는 살짝 다른 느낌의 계약 연장인데, 묵시적 갱신은 앞서 말씀드린 것과 같이 기존 임대차 계약서와 동일한 조건으로 계약이 자동연장되어진 것을 말하지만, 재계약은 전월세 가격에 변동을 주는 것을 합의한 후에 새롭게 계약서를 작성 및 수정하는 것을 뜻합니다.
이렇듯, 서로 합의하에 작성되어진 새로운 임대차 재계약의 경우에는 일방적으로 임대인이나 임차인이 계약 해지 통보를 하실 수 없습니다.
따라서, 임대인이나 임차인 서로 새롭게 작성되는 임대차 재계약서를 꼼꼼하게 살펴보아야 합니다.
재계약을 진행하실 때는, 반드시 등기부등본을 다시 한번 확인하여, 근저당이나 가압류와 같은 권리설정의 여부를 파악하시는 것이 좋습니다.
즉, 나의 보증금을 변제 받을 수 있는 권리 순위에 변동이 있었는지를 확인하시게 되는데요.
새로이 작성하게 될 계약서와 확정일자를 받아, 기존의 임대차 계약서와 함께 보관하시는 것이 좋습니다.
이때, 확정일자는 대항력과 우선변제권을 위해 반드시 받으셔야 합니다.
앞서 묵시적 갱신의 경우에는 따로 중개 수수료가 발생하지 않는다고 말씀드렸는데요.
하지만 재계약 시에는, 대서료 정도를 지불해야 합니다.
대서료란, 서류 작성을 대신하는 비용을 지불하는 것을 뜻합니다.
즉, 계약서 작성 시, 임대인 10만원, 임차인 10만원으로 대서료를 지불하시게 됩니다.
오늘은 묵시적 갱신과 재계약의 차이점에 대해 알아보는 시간을 가져보았습니다.
사실 많은 분들이 이에 대해 구분을 어려워 하시는 분들이 많습니다.
그래서 다시 한번 쉽게 설명해 드리자면, 아래와 같습니다.
묵시적갱신
-최초 임대차 계약서와 동일한 조건으로 자동 연장되는 계약
-계약의 효력도 최초 계약서와 동일하게 적용
-별도의 중개 수수료는 발생하지 않음
-묵시적갱신이 중간에 해지된다면, 임대인이 중개 수수료를 부담
재계약
-전월세 가격에 변동을 주는 것을 합의한 후에 새롭게 계약서를 작성 및 수정
-일방적으로 임대인이나 임차인이 모두 계약 해지 통보를 할 수 없음
-재계약 시, 대서료를 지불해야 함
이와 같이 묵시적 갱신과 재계약의 차이점을 알아보고 계셨던 분들에게는 큰 도움이 되었길 바랍니다.
임대인와 임차인 사이에서 큰 마찰이 생겨나지 않도록, 원만하게 계약이 진행될 수 있도록 저희 테헤란 민사 부동산 법률 팀에서 조력하겠습니다.
묵시적 갱신과 재계약을 진행하시는데 어려움을 느끼시거나, 상담이 필요하신 분은 아래 링크를 통해 저희 테헤란 민사 부동산 법류 팀으로 문의 남겨 주셔도 좋습니다.
의뢰인 상황에 맞춘 1:1 법률 상담을 진행하여, 최선의 해결 방안만을 제시해 드리겠습니다.
감사합니다.
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