부동산 계약금 반환 청구, 거절한다면?

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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다. 

 

부동산 계약을 체결한 뒤

예상하지 못한 문제가 발생해

계약을 진행하기

어려워지는 경우가 있습니다.

 

계약 당시에는 별다른 문제가

없을 것이라고 생각했지만

잔금 지급을 앞두고

상황이 달라지기도 합니다.

 

매도인이 약속한 조건을

지키지 않거나 계약 당시

설명과 다른 사실이

확인되는 경우도 있죠.

 

이때 가장 먼저 떠오르는

문제는 이미 지급한

계약금을 돌려받을 수

있는지 여부입니다.

 

부동산 계약금은 적게는

수백만 원에서 많게는

수천만 원에 이르기 때문에

쉽게 포기하기 어렵습니다.

 

그렇다고 계약을 진행할 수

없다는 이유만으로 언제나

계약금을 반환받을 수

있는 것은 아닙니다.

 

부동산계약금반환청구는

계약이 종료된 원인과

당사자 사이의 약정에 따라

법적 판단이 달라집니다.

 

특히 계약금을 지급한

사람이 누구인지보다

어떤 이유로 계약이

해제되었는지가 중요합니다.

 

계약금 반환을 요구하기 전에

반드시 확인해야 할

법적 기준을 살펴보겠습니다.

 

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1. 부동산 계약금을 돌려받을 수 있는 경우는 언제일까요?

 

부동산계약금반환청구를검토할 때

가장 먼저확인해야 할 부분은

계약이 적법하게 해제되었는지 여부입니다.

 

부동산 매매계약이 유효하게 성립했다면

어느 한쪽이 마음대로 계약을 없던 일로

만들 수는 없습니다.

 

다만 상대방이 계약상 의무를

이행하지 않았거나

법률상 취소 또는 해제 사유가 인정된다면

계약금 반환을 청구할 여지가 있습니다.

 

대표적인 사례는

매도인이 계약에서 정한의무를

이행하지 않는 경우입니다.

 

예를 들어 매도인이 약정한 날짜에

소유권을 이전할 수 없는 상황이

발생할 수 있습니다.

 

또는 계약에서 정한 근저당권 말소 의무를

이행하지 않는 경우도 

생각해 볼 수 있습니다.

 

이러한 사정이 계약상 의무 위반에 해당하고

적법한 해제 요건까지 충족한다면

매수인은 계약금 반환을 청구할 수 있습니다.

 

다만 상대방이 약속을 지키지 않았다는

사실만으로 계약이 자동으로

해제되는 것은 아닙니다.

 

일반적으로 이행지체를 이유로

계약을 해제하려면 상당한 기간을 정해

이행을 요구하는 절차가 필요할 수 있습니다.

 

반면 이행이 불가능하거나

별도의 해제 요건이 인정되는 경우에는

판단이 달라질 수 있습니다.

따라서 상대방의 의무 위반 내용과

계약서에 기재된 해제 조건을

함께 살펴봐야 합니다.

 

계약이 적법하게 해제되면

당사자는 원칙적으로

서로 받은 것을 반환해야 합니다.

 

매수인이 지급한 계약금도

이러한 원상회복의

대상이 될 수 있습니다.

 

여기서 주의할 점은

계약금 반환과 손해배상은

서로 구분되는 문제라는 사실입니다.

 

계약을 해제하면서

계약금 반환을 요구할 수 있더라도

추가 손해배상이 인정되는지는

별도로 검토해야 합니다.

 

계약 당시 중요한 사실을 속여

계약을 체결하게 한 경우도 있습니다.

 

이때는 단순한 계약 해제가 아니라

기망을 이유로 한 계약 취소가

문제될 수 있습니다.

 

다만 설명과 실제 상황이

다르다는 이유만으로 

언제나 취소가 인정되는 것은 아닙니다.

 

어떤 사실을 설명했는지,

그 사실이 계약 체결에 얼마나

중요한 영향을 미쳤는지 확인해야 합니다.

 

결국 부동산계약금반환청구는

계약을 진행하기 어렵다는

개인적인 사정만으로

판단할 문제가 아닙니다.

 

계약을 종료할 수 있는

법적 근거가 존재하는지

먼저 확인해야 합니다.

 

 

 

 

2. 계약을 파기하면 계약금은 무조건 포기해야 할까요?

 

부동산 계약을 해제하면

계약금을 무조건 포기해야 한다고

생각하는 분들이 많습니다.

 

하지만 계약금을

어떤 목적으로 지급했는지에 따라

결과는 달라집니다.

 

일반적인 부동산 매매계약에서

계약금은 별도의 약정이 없는 한

해약금으로서 기능할 수 있습니다.

 

이 경우 당사자 일방이

이행에 착수하기 전까지는

계약금을 포기하거나

그 배액을 상환하는 방식으로

계약을 해제할 수 있습니다.

 

매수인이 해약금에 의한 해제를 선택한다면

이미 지급한 계약금을

포기하는 것이 원칙입니다.

 

반대로 매도인이 해약금에 의한 해제를

선택한다면 계약금의 배액을

상환해야 합니다.

 

다만 여기서 중요한 것은

이행에 착수했는지 여부입니다.

 

매매계약을 체결한 뒤

일방 당사자가 계약의 이행에 착수했다면

해약금에 의한 해제가

제한될 수 있기 때문입니다.

 

예를 들어 매수인이 

중도금을 지급한 경우에는

이행 착수 여부를

판단하는 중요한 사정이

될 수 있습니다.

 

그러나 중도금 지급일이

아직 도래하지 않았다는 이유만으로

이행 착수가 반드시 부정되는 것은 아닙니다.

 

실제 이행행위가 이루어졌는지와

계약의 구체적인 내용을 확인해야 합니다.

 

또한 계약금 일부만 지급한 상태에서

계약을 해제하는 경우도

문제가 될 수 있습니다.

 

예를 들어 계약금으로 2천만 원을

지급하기로 약정했지만

실제로는 5백만 원만

먼저 송금한 경우입니다.

 

이때 실제 지급액만을 기준으로

해약금 해제가 가능하다고

단정해서는 안 됩니다.

 

계약금 약정의 내용과

해약금의 기준이 되는 금액을

확인해야 합니다.

 

한편 부동산 거래에서는

가계약금 반환 문제도

자주 발생합니다.

 

정식 계약서를 작성하기 전

매물을 확보하기 위해

일정한 금액을 송금하는 경우입니다.

 

그런데 가계약금이라는 이름으로

돈을 보냈다고 해서 

언제나 반환받을 수 있는 것은 아닙니다.

 

반대로 가계약금을 송금했다는 이유만으로

반드시 포기해야 하는 것도 아닙니다.

 

당사자 사이에 매매목적물과 대금 등

주요 계약조건에 관한 합의가 있었는지

확인해야 합니다.

 

또한 계약을 진행하지 않을 경우

가계약금을 어떻게 처리하기로

했는지도 중요합니다.

 

문자메시지나 통화내용,

중개인을 통해 전달된 계약조건 등이

판단자료로 활용될 수 있습니다.

 

특히 정식 계약이 성립하지 않은 상황이라면

송금한 금액을 보유할 법적 근거가 있는지가

문제될 수 있습니다.

 

따라서 부동산계약금반환청구를 검토할 때는

단순히 계약금이라는 명칭보다

실제 합의 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

 

계약금 포기나 배액상환에 관한 약정이

있더라도 그 약정이 적용되는 상황인지

살펴봐야 합니다.

 

 

3. 상대방이 계약금 반환을 거부한다면 어떻게 해야 할까요?

 

계약금을 반환받을 법적 근거가 있는데도

상대방이 지급을 거부하는 경우가 있습니다.

 

처음에는 곧 돌려주겠다고 약속하다가

시간이 지나면서 연락을 피하는 상황도

발생할 수 있습니다.

 

이때는 감정적으로 반환을 요구하기보다

계약금 반환채권을 입증할 자료부터

확보해야 합니다.

 

가장 기본적인 자료는

부동산 매매계약서입니다.

 

계약서에는 매매대금과 계약금,

중도금 및 잔금 지급일 등이

기재되어 있을 수 있습니다.

 

또한 계약 해제와 위약금에 관한 특약이

존재할 수도 있습니다.

 

이러한 내용은 계약금 반환 가능성을

판단하는 중요한 근거가 됩니다.

 

한편 계약 체결 과정에서 

주고받은 자료도 중요합니다.

 

예를 들어 계약조건에 관한 문자메시지와

이메일, 중개인과의 대화내용 등이

있을 수 있습니다.

 

이러한 자료는 당사자들이 어떤 조건으로

계약을 체결했는지 확인하는 데

활용될 수 있습니다.

 

따라서 계약 체결 전후의 자료를

함께 확보해야 합니다.

 

계약금을 실제로 지급한 사실도

입증해야 합니다.

 

계좌이체내역이나 입금확인증은

계약금 지급 사실을

확인하는 자료가 될 수 있습니다.

 

특히 계약서상 매도인과

실제 돈을 받은 사람이 다른 경우에는

송금 경위도 확인할 필요가 있습니다.

 

계약금 반환을 요구하는 첫 단계에서는

내용증명을 검토할 수 있습니다.

 

내용증명에는 계약 체결 경위와

계약금 지급내역, 해제 사유 및 반환을

요구하는 금액을 기재할 수 있습니다.

 

또한 일정한 기한까지 계약금을

반환하도록 요구할 수 있습니다.

 

다만 내용증명을 발송했다고 해서

상대방에게 곧바로 강제집행할 수 있는 것은

아닙니다.

 

내용증명은 발송한 문서의 내용을

증거로 남기는 수단이지

판결과 같은 집행권원은 아니기 때문입니다.

 

상대방이 계속해서 계약금 반환을

거부한다면 민사소송을 검토할 수 있습니다.

 

부동산계약금반환청구소송에서는

계약의 성립과 계약금 지급 사실뿐 아니라

반환의무가 발생한 원인을 입증해야 합니다.

 

예를 들어 상대방의 채무불이행을 이유로

계약을 해제했다면 그 의무 위반과

적법한 해제 여부가 쟁점이 될 수 있습니다.

 

반면 계약 자체가 

성립하지 않았다는 주장이라면

주요 조건에 관한 합의 여부가

문제될 수 있습니다.

 

따라서 동일하게 계약금 반환을

요구하더라도 실제 소송에서

주장해야 할 내용은 달라질 수 있습니다.

 

한편 상대방이 계약금 반환의무를

인정하지만 지급만 미루는 경우에는

지급명령도 검토할 수 있습니다.

 

다만 상대방이 이의신청하면

일반 민사소송 절차로 이어질 수 있습니다.

 

또한 상대방의 재산을 처분할

가능성이 있다면 가압류를

검토할 수도 있습니다.

 

가압류는 장래 강제집행을 대비해

채무자의 재산을 보전하는 절차입니다.

 

그러나 계약금 반환을 요구한다는

이유만으로 가압류가

자동으로 허용되는 것은 아닙니다.

 

반환채권의 존재와 보전의 필요성을

소명해야 하기 때문입니다.

 

소송에서 승소하더라도

상대방에게 집행할 재산이 없다면

실제 회수에 어려움이 발생할 수 있습니다.

 

따라서 소송을 진행하기 전부터

반환채권의 성립 여부와 함께

상대방의 재산 상태를

검토하는 것이 필요합니다.

 

 

 

부동산계약금반환청구는

계약을 파기했다는 사실만으로

결과가 정해지는 문제가 아닙니다.

 

계약을 누가 해제했는지,

어떤 이유로 종료되었는지,

계약금에 관한 약정이 무엇이었는지에 따라

반환 가능성이 달라집니다.

 

특히 상대방의 의무 위반이 있었는지와

해약금에 의한 해제가 가능한 상황인지

구분해야 합니다.

 

가계약금이라면 정식 계약의 성립 여부와

반환에 관한 합의 내용도

확인할 필요가 있습니다.

 

계약금을 돌려받지 못한 상황에서

섣불리 포기하거나 

반대로 무조건 반환받을 수 있다고

판단하는 것은 주의해야 합니다.

 

계약서와 송금내역,

당사자 사이의 대화내용을 검토하면

현재 상황에서 어떤 청구가 가능한지보다

구체적으로 판단할 수 있습니다.

 

특히 반환금액이 크거나

상대방이 책임을 부인한다면

초기부터 법적 근거를 

명확하게 정리하는 것이 중요합니다.

 

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