칼럼
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상가 월세 연체, 갚으면 끝일까?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
월세가 제때 들어오지 않다가
일부만 입금되는 상황이 반복되면,
임대인은 언제까지 기다려야 할지
고민하게 됩니다.
임차인은 보증금이 충분히 남아 있으니
당장 계약에 문제가 생기지는
않을 것으로 생각하기도 하죠.
상가 월세 연체에서는
늦게 낸 횟수보다
실제로 얼마가 미납된 상태인지가
중요합니다.
또한 현재 계약을 해지하는 문제와
만기 이후 갱신을 거절하는 문제는
판단 기준이 다릅니다.
입금 내역을 확인하지 않은 채
해지를 통보하거나,
뒤늦게 월세를 갚았으니
모두 해결되었다고 판단하면
분쟁이 커질 수 있습니다.
1. 월세를 세 번 늦게 내면 계약이 해지될까요?
상가건물 임대차보호법이 적용되는 임대차에서는
차임연체액이 3기의 차임액에 달하면
임대인이 계약을 해지할 수 있습니다.
월 단위로 차임을 지급하는 계약이라면
통상 월세 3개월분에 해당하는
연체액을 기준으로 살펴보게 됩니다.
여기서 중요한 것은
반드시 세 달 연속으로
미납해야 하는 것은 아니라는 점입니다.
중간에 월세를 지급했더라도
남아 있는 연체액의 합계가
기준에 도달하면 해지가
문제 될 수 있습니다.
예를 들어 월세가 100만 원이고,
서로 다른 여섯 달 동안 매달 50만 원씩
덜 지급한 금액이 그대로 남아 있다면
연체액은 300만 원이 됩니다.
반면 세 차례 지급일을 넘겼더라도
매번 밀린 금액을 모두 갚아
연체액이 3기분에 도달한 적이 없다면,
단순히 늦게 낸 횟수만으로
같은 판단을 할 수는 없습니다.
관리비와 공과금도 월세와 구분해야 합니다.
매달 함께 청구되었다는 이유로
미납 관리비 전부를 차임에 더해
해지 기준을 계산해서는 안 됩니다.
계약서에서 각 금액의 성격을 어떻게 정했는지,
실제 지급 내역은 어떠한지 확인해야 합니다.
임대인이 월세를 감액하거나
지급기일을 미루기로 합의했다면
그 내용도 반영해야 합니다.
원래 계약서의 금액과 날짜만 기준으로
계산하면 실제 연체액과
달라질 수 있기 때문입니다.
이러한 차임 연체 해지 규정은
환산보증금이 법정 기준을 초과하는
상가 임대차에도 적용됩니다.
보증금이 크다는 이유만으로
주택 임대차의 연체 기준을 적용하거나
별도의 확인 없이 계약을 종료해서는 안 됩니다.
2. 밀린 월세를 갚으면 계속 영업할 수 있을까요?
상가 월세 연체액이 3기분에 도달했다고
계약이 저절로 끝나는 것은 아닙니다.
임대인이 해지권을 행사해야 하며,
해지 의사표시가 임차인에게
도달했는지가 중요합니다.
이 기준에 따른 해지는
원칙적으로 별도의 이행 최고 없이 할 수 있지만,
연체액과 해지 의사를
명확히 전달할 필요가 있습니다.
단순히 밀린 돈을 달라는 독촉과
계약을 끝내겠다는 통지는 구별해야 합니다.
임차인이 돈을 갚았다면 입금 시점과
해지 통지가 도달한 시점을
함께 확인해야 합니다.
해지 통지가 도달하기 전에
연체액을 줄여 3기분에 미치지 않게 되었다면,
종전 연체 사실만으로
현재 계약을 해지할 수 있는지
신중히 판단해야 합니다.
반대로 이미 적법하게 해지된 뒤
연체액을 지급했다고
계약이 자동으로 되살아나는 것은 아닙니다.
이후에도 임대차를 계속하기로 합의했는지 등을
별도로 살펴야 합니다.
계약 갱신에서는 다른 문제가 생깁니다.
임차인이 과거에 3기의 차임액에
해당하는 금액에 이르도록 연체한 사실이 있다면,
임대인은 이를 근거로 갱신 요구를 거절할 수 있습니다.
따라서 현재 밀린 월세가 없다는 이유만으로
갱신까지 당연히 보장된다고
생각해서는 안 됩니다.
현재 계약의 해지 가능성과
만기 이후 계약을 연장할 의무는
구분해서 검토해야 합니다.
임대인 역시 과거에 연체가 있었다는 사정만으로
언제든지 즉시 퇴거를 요구할 수 있는 것은 아닙니다.
협의로 계약을 유지하기로 했다면
미납금 지급 일정과 향후 월세 지급일,
기존 해지 통지의 처리까지
분명히 정하는 편이 좋습니다.
분할 변제를 허용했다는 말만 남기면
계약도 유지하기로 한 것인지에 관해
다시 다툴 수 있습니다.
3. 보증금으로 정산하고 나가면 끝날까요?
임차인은 보증금이 남아 있으니
월세를 내지 않아도
임대인에게 손해가 없다고
생각할 수 있습니다.
그러나 별도의 합의가 없는 한
보증금이 있다는 사실만으로
매월 차임을 지급할 의무가
없어지는 것은 아닙니다.
임대차가 계속되는 동안
임차인이 일방적으로
보증금에서 월세를 공제하라고 요구하면서
연체 책임을 피하기는 어렵습니다.
임대인이 실제로 공제 처리하기로 합의했는지,
단순히 퇴거할 때 정산하겠다는
의미였는지도 구분해야 합니다.
계약이 끝나고 상가를 반환할 때는
미납 차임과 임차인이 부담할 비용 등을 확인하여
보증금을 정산하게 됩니다.
연체 월세와 원상복구 비용, 관리비를
한꺼번에 묶기보다 각 항목의 근거와 금액을
따로 확인해야 합니다.
보증금에서 공제한 금액을 다시 청구하거나,
이미 지급받은 월세를 미납액에
포함하지 않도록 주의해야 합니다.
정산 후 반환할 보증금이 남아 있다면
상가 인도와 잔액 반환은 원칙적으로
동시에 이행하는 관계입니다.
임대인이 적법하게 계약을 해지했더라도
직접 문을 잠그거나
내부 물건을 임의로 반출할 수는 없습니다.
임차인이 자진해서 인도하지 않는다면
건물 인도 소송과 집행권원에 따른
강제집행을 검토해야 합니다.
임차인도 폐업신고를 했다는 이유만으로
임대차와 인도 의무가
모두 정리되었다고 생각해서는 안 됩니다.
집기 반출과 열쇠 전달 등
실제 반환 여부를 확인할 수 있도록
기록을 남겨야 합니다.
계약 종료 후에도 계속 사용했다면
사용에 따른 금전 부담이 문제 될 수 있습니다.
다만 단순히 점유했다는 이유만으로
모든 기간에 월세 상당액이
자동 발생한다고 단정할 수는 없으며,
실제 사용 여부와 보증금 반환 관계 등을
함께 살펴야 합니다.
보증금보다 정당한 공제액이 많다면
부족한 금액에 대한 별도 청구도 검토할 수 있습니다.
상가 월세 연체 분쟁은 미납액을 정확히 계산하고,
해지와 갱신 거절의 요건을 구분하는 데서 시작합니다.
보증금이 남아 있는지뿐 아니라
연체금 지급 시점과 통지 내용,
실제 인도 여부까지 확인해야
정산 방향을 정할 수 있습니다.
해지를 통보해도 되는지 판단하기 어렵거나
연체금을 갚은 뒤에도 퇴거 요구를 받고 있다면,
계약서와 입금 내역을 바탕으로
대응을 검토해 보시기 바랍니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는 1:1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
단순 소송 진행뿐 아니라 의뢰인의 권리를 실질적으로 보호하고 회수까지 함께 고민하는 방식으로 조력해드리고 있습니다.
민사 분쟁은 초기 대응에 따라 결과가 달라지는 경우가 적지 않습니다.
혼자 고민하며 시간을 보내시기 보다 현재 상황에서 어떤 방법이 적절한지 먼저 확인해보시기 바랍니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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