칼럼
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안 돌려주는 전세금 확실하게 받아내는 법적 절차는?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
계약 기간이 끝났는데도
전세금이 돌아오지 않습니다.
처음에는 집이 아직 안 팔렸다는 말을 듣습니다.
조금만 기다려 달라고 하죠.
그런데 날짜가 지나도 상황이 달라지지 않습니다.
이사를 해야 하는데 보증금이 묶여 있습니다.
여기서 고민이 시작됩니다.
이사를 먼저 해야 하는지,
아니면 계속 버텨야 하는지 혼란스럽습니다.
전세금 못 받을 때는
움직이는 순서에 따라 권리가 달라집니다.
이 부분을 먼저 정리해야 손해를 피할 수 있습니다.
1. 전세금 못 받을 때 바로 이사 나가도 될까?
가장 많이 고민하는 부분입니다.
전세금을 못 받았는데
이사를 나가면 불리해질까 걱정됩니다.
이 우려는 실제로 이유가 있습니다.
임차인은 대항력을 유지해야
우선 변제를 받을 수 있습니다.
대항력은 점유와 전입신고가 유지되어야 인정됩니다.
즉 이사를 나가면 대항력이 사라질 수 있습니다.
그래서 무작정 퇴거하면 위험합니다.
이때 활용하는 절차가 있습니다.
임차권 등기 명령입니다.
이 절차를 통해 등기를 마치면 이사 후에도 권리를 유지할 수 있습니다.
보증금 반환 청구도 계속 가능합니다.
임차권 등기 없이 이사하면
우선 변제권이 약해질 수 있습니다.
그래서 이동 시점은 반드시 신중하게 판단해야 합니다.
2. 전세금 못 받을 때 내용증명 먼저 해야 할까?
보증금 반환 요구는 말로만 하는 경우가 많습니다.
하지만 기록이 남지 않습니다.
이때 내용증명을 활용합니다.
반환 요구 시점을 명확히 하기 위해서입니다.
또 하나 중요한 이유가 있습니다.
지연 손해금 기준이 됩니다.
반환 요구 이후부터
지연이 발생하면 이자가 계산됩니다.
또한 소송에서 반환 거절 사실을
입증하는 자료로 사용됩니다.
내용증명 자체로 돈을 받을 수는 없습니다.
강제성은 없습니다.
하지만 이후 절차에서 의미가 커집니다.
전세금 못 받을 때 내용증명은
소송 전 단계에서 기준 시점을 만드는 역할을 합니다.
그래서 실무에서는 먼저 진행하는 경우가 많습니다.
3. 전세금 못 받을 때 결국 소송 해야 할까?
임대인이 계속 반환을 미루면
소송으로 이어집니다.
전세금 반환 소송입니다.
판결을 받으면 강제 집행이 가능합니다.
부동산 경매 신청이나 채권 압류가 진행됩니다.
여기서 또 하나 중요한 부분이 있습니다.
선순위 권리 관계입니다.
이미 근저당이 많다면 회수 금액이 줄어들 수 있습니다.
그래서 소송 전에 등기부 확인이 필요합니다.
보증금 회수 가능성을 판단하기 위해서입니다.
전세금 못 받을 때는
소송과 동시에 집행 가능성까지 함께 검토해야 합니다.
단순히 판결만 받는 것으로 끝나지 않기 때문입니다.
마무리
전세금이 묶이면 계획이 모두 흔들립니다.
이사를 준비해야 하고
새로운 계약도 진행해야 합니다.
기다리면 해결될 것 같지만
상황이 길어지는 경우가 많습니다.
이럴 때는 순서를 정리하는 것이 먼저입니다.
이사를 할지 유지할지,
내용증명을 보낼지,
소송을 진행할지 단계가 나뉩니다.
지금 상황에 맞는 방법을 정하는 것이
회수 가능성을 높입니다.
테헤란 민사 전담팀은 의뢰인의 상황에 딱 맞는
1대1 맞춤 조력 서비스를 제공해 드리고 있습니다.
민사법률센터의 전문성을 바탕으로
복잡하게 느껴지는 전세금 문제도
부담 없이 방향을 함께 정리해 드립니다.
막연히 기다리는 대신 가능한 해결 방법을
차분히 찾아보시길 바랍니다.
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