칼럼
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전세 계약 연장 전 꼭 확인해야 할 주의점?
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안녕하세요. 법무법인 테헤란입니다.
내 집 마련이 쉽지 않은 시기에 전세로 거주하며
계약 만기를 앞두고 계신 분들의 마음은 늘 불안하기 마련이지요.
평온하게 더 거주하고 싶지만 임대인이 보증금을 무리하게 올리자고 하거나
갑자기 비워달라고 통보하면 일상이 순식간에 흔들립니다.
그렇다고 무작정 임대인의 요구에 응하거나 감정적으로 대립하는 것은
향후 법적 분쟁에서 큰 낭패를 볼 수 있으니 주의해야 해요.
법령이 정한 임차인의 권리를 명확히 이해하고 대처하는 것만이
여러분의 소중한 보금자리와 재산을 지키는 유일한 길입니다.
오늘은 법무법인 테헤란과 함께 전세 계약 연장 과정에서
반드시 짚고 넘어가야 할 핵심 쟁점들을 살펴보도록 하겠습니다.
1. 계약 갱신 청구권과 묵시적 갱신 중 무엇이 더 유리한가요?
임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 서로 아무런 의사표시가 없다면
계약은 동일한 조건으로 자동 연장되는 묵시적 갱신 상태가 됩니다.
반면 임차인이 적극적으로 계약 갱신 청구권을 행사하여
1회에 한해 2년의 기간을 연장받을 수도 있지요.
묵시적 갱신이나 갱신권 사용 시
임차인은 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있고
통보 후 3개월이 지나면 효력이 발생한다는 점이 임차인에게 매우 유리한 권리입니다.
보증금 인상 폭을 5퍼센트 이내로 제한할 수 있는 혜택도 함께 누릴 수 있죠.
2. 보증금을 올려줄 때 증액 계약서 작성 시 주의점은 무엇인가요?
임대인과 합의하여 보증금을 인상하기로 했다면
반드시 기존 계약서에 내용을 추가하거나 새로운 계약서를 작성해야 합니다.
이때 가장 많이 하는 실수가 기존 계약서를 파기하는 것인데
이는 절대 해서는 안 될 행동이지요.
기존 보증금에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하기 위해 기존 계약서는 보관하고
증액된 부분에 대해서만 별도의 계약서를 써서 다시 확정일자를 받아야 합니다.
새로운 근저당권이나 권리 변동이 없는지 등기부등본을 다시 확인하는 절차도 필수적입니다.
대법원 판례에 따르면 확정일자를 받은 시점부터 후순위 권리자보다
우선하여 배당받을 권리가 생기기 때문에
증액분에 대한 권리 확보를 소홀히 하면
경매 등의 위기 상황에서 큰 손해를 입을 수 있습니다.
3. 임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절한다면 어떻게 대응해야 하나요?
임대인이나 그 직계비속이 실제 거주하겠다는 사유는
임차인의 갱신 청구를 거절할 수 있는 정당한 사유 중 하나입니다.
하지만 이를 악용하여 허위로 실거주 주장을 하고
새로운 세입자를 들여 보증금을 대폭 올리려는 임대인들도 적지 않죠.
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데
나중에 제3자에게 임대했다면 주택임대차보호법에 따라 임차인은 손해배상을 청구할 수 있습니다.
실제로 임대인의 실거주 여부를 확인하기 위해
확정일자 부여 현황 등을 열람할 권리가 법적으로 보장되어 있지요.
만약 억울하게 쫓겨날 위기라면 임대인의 주장에 객관적 근거가 있는지 철저히 따져보고
전문가의 도움을 받아 정당한 이사비나 배상금을 요구하는 전략적인 대응이 필요합니다.
마무리
지금까지 법무법인 테헤란과 함께 전세 계약 연장을 둘러싼 복잡한 법률 관계를 정리해 보았습니다.
스스로가 가진 갱신권의 가치를 알고
이를 적절한 시기에 행사하는 임차인만이 자신의 주거권을 온전히 지켜낼 수 있지요.
저희 테헤란 민사 전담팀은 수많은 성공 사례를 바탕으로
여러분의 든든한 조력자가 되어 드릴 준비가 되어 있습니다.
단순히 고민을 들어주는 것을 넘어 실질적으로 임대인의 부당한 요구에 대응하고
보증금을 안전하게 사수할 수 있는 치밀한 법적 전략을 세워 드립니다.
여러분의 소중한 보금자리 저희가 함께 지켜내겠습니다.
사전 고지 없이 상담 비용 발생하지 않습니다.
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