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임차권등기명령 전 이사간 경우 보증금반환 승소사례
테헤란이 드리는 팁
임차권등기명령 전 이사간 경우 보증금반환 승소사례
안녕하신지요. 테헤란 부동산전담센터입니다.
본 센터에 사건을 문의하는 의뢰인 중에는 보증금 반환 관련 분쟁을 물어보시는 분들이 꽤 계십니다.
오늘 사례연구 글을 통해 소개드리고자 하는 판례는 전세보증금과 관련된 내용입니다.
단순히 임대차보증금반환소송만이 아니라, 임차권등기명령도 함께 문제가 되던 사안이었는데요.
현재 이와 관련하여 부동산변호사를 알아보고 계시다면, 오늘 본 센터에서 설명드리는 이 사례연구 글부터 읽어보신 후 문의를 해보시기 바랍니다.
큰 도움이 될 것이라 자부합니다.
사실 관계
1) 2019년 2월 27일, A씨는 2021년 2월 28일까지 보증금 5천만원을 내용으로 하는 임대차 계약 체결
2) 임대차 계약 종료 3개월을 앞두고 2020년 11월, A씨는 B씨에게 계약 갱신 의사가 없음을 문자로 통보
3) 그러나 B씨는 계약만기일인 2021년 2월 28일에도 보증금을 돌려주지 않음
4) 계약 만기 1달 전, 21년 1월 A씨는 B씨에게 해당 집을 인도
5) 임대차 계약이 끝나고 21년 3월, A씨는 임차권등기명령을 신청
6) 보증금 반환을 위해 민사소송이 필요한 상황
이번 사례는 실제로 본 센터에서 해결한 판례입니다.
의뢰인 A씨는 세입자로, 2019년 2월 27일 보증금 5천만원을 내용으로 2년간 임대차 계약을 체결하였습니다.
그로부터 시간이 흐르고, 2020년 11월, 계약 만기 3개월을 앞두고 집주인 B에게 문자로 "계약 만기날에 집에서 나가겠다."며 계약갱신 거절 통보를 하였죠.
그렇게 계약 갱신 거절 문자를 보내고 난 후, A씨는 이미 이사를 가기로 예정해두었던 새로운 집으로 이사를 가게 되었는데요.
개인적인 이유로 인해 계약 만기날 보다 1달 앞서 이사를 가게 되었고, 이로써 공실이 된 집을 집주인에게 인도하였습니다.
하지만 임대인은 계약 만기날이 되어도 아직 "새 임차인을 못 구해서 5000만원을 돌려드릴 수가 없다. 기다리시라."고 말하며 보증금을 반환하지 않았습니다.
그로부터 2주를 기다려보았으나 보증금을 받지 못 했고, 결국 A씨는 법원에 임차권등기명령을 신청하여 대항력과 우선변제권을 취득하게 되었습니다.
그러나 그 후에도 집주인 B씨는 보증금을 반환하지 않았는데요.
이대로 있다가는 보증금을 받기가 어려워질 것이라 느낀 A씨는 테헤란 부동산전담센터를 찾게 되었습니다.
테헤란이 본 사건의 주요 쟁점
1) A씨가 계약 만기 3개월 전 갱신 거절 의사를 통보했다는 사실
2) 이로써 계약 만기날 임대차 계약이 종료되었다는 사실
3) A씨가 임차권등기가 설정되기 전 집에서 퇴거했다는 사실
4) A씨가 먼저 부동산을 인도함으로써 동시이행 의무가 없다는 사실
5) 법원에 보증금 5000만원 및 이자 청구
이번 사안의 경우 크게 살펴봐야 할 요소는 3가지입니다.
▲첫 번째는 계약 만기 3개월을 앞두고 갱신 거절 의사를 통보했다는 사실인데요.
임대차 계약의 경우 만기가 되었다 해서 자동으로 종료되는 것이 아닙니다.
반드시 임대차 계약 만기일 6개월 전부터 최소 2개월 전까지 집주인에게 더 이상 계약을 이어나갈 의사가 없음을 알려야 하죠.
만약 2020년 12월 10일 이전에 새로 계약을 체결했거나 갱신된 상황이라면, 2개월이 아니라 1개월 전까지만 알리면 충분합니다.
A씨는 2019년에 임대차 계약을 체결했다는 점에서 1개월 전에만 집주인에게 이 집에서 나갈 것을 알리면 되었는데요.
무려 3개월이나 전에 통보를 했다는 점에서, 임대차 계약은 만기날에 종료되었습니다.
▲두 번째는 A씨가 먼저 해당 집에서 퇴거했다는 사실입니다.
A씨는 계약이 종료되기 전, 개인적인 이유로 인해 해당 집에서 퇴거하고 다른 집으로 이사를 가게 되었는데요.
이로써 집주인 B에게 해당 집을 먼저 인도하게 되었습니다.
A씨는 임대차 계약이 종료되었음에도 집주인이 보증금을 지불하지 않자 임차권등기명령을 신청하게 되었는데요.
사실 임차인은 임대차 계약이 끝나고, 등기부상 임차권이 등기된 것을 확인하고 난 후에 해당 집에서 퇴거하는 것이 가장 좋습니다.
그래야 이전에 받은 대항력 및 우선변제권이 유지되기 때문이죠.
다만 A씨는 이미 집에서 퇴거하여 대항력과 우선변제권을 잃게 되었고, 퇴거를 하고난 후에야 임차권등기가 설정되었기 때문에 임차권등기가 마쳐진 날에 대항력과 우선변제권을 취득한 것이 되었습니다.
▲동시이행 의무가 사라짐으로써, 집주인을 상대로 보증금과 이자까지 청구
우리 법에 따르면 임차인의 부동산인도의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행 관계입니다.
즉 당사자 중 한 명이 의무를 이행하지 않으면, 상대도 하지 않아도 된다는 뜻이죠.
다만 이 경우 임차인 A씨는 이미 부동산을 집주인에게 인도한 상황이었는데요.
따라서 B씨는 동시이행을 주장 할 수 없었고, 이에 따라서 단순히 보증금 5000만원만 지불할 것이 아니라 그에 대한 이자도 지불하게 되었습니다.
임대차 계약 종료날로부터 소송을 청구하기 전까지는 연 5%의 이자를, 그 후부터 보증금을 인도하기까지는 연 12%의 이자를 지급해야 했죠.
사건결과 및 의의
재판 결과는 A씨의 승소였습니다. 이로써 A씨는 못 받은 보증금 5000만원은 물론, 그에 대한 이자까지 받을 수 있게 되었죠.
맺는말
원칙적으로 부동산인도의무와 보증금반환의무는 동시이행의 관계에 있어, 세입자가 승소하더라도 보증금만 받을 뿐 이자까지는 받지 않습니다.
그러나 위의 사례처럼 먼저 부동산을 인도한 경우라면, 집주인측은 동시이행 항변을 할 수 없기 때문에 그에 따른 이자도 지불하게 됩니다.
현재 보증금을 돌려받지 못해 고민하고 계신 세입자분이 계시다면, 본 센터로 연락주셔도 좋습니다. 감사합니다.
