업무 사례
원고 승소
임차권등기 및 전세보증금 반환을 받은 사례
테헤란이 드리는 팁
임차권등기 및 전세보증금 반환을 받은 사례
오늘 사안처럼 전세금을 제 때 반환받지 못해 곤경에 처한 세입자들이 정말 많습니다.
간혹 집주인 중에는 반드시 만기 2개월 전에 재계약 의사가 없음을 통보해야만이 보증금을 돌려받는다 거짓말을 하는 경우도 있는데요.
이는 정확히 따져봐야 합니다.
1) 2020년 12월 10일 이전에 계약을 체결했거나, 갱신했다면 1개월 전까지만 통보하면 됩니다.
2) 설령 묵시적 갱신이 되었다 할지라도, 임차인의 경우 우리 법에서는 언제든 계약 해지를 할 수 있다고 규정하고 있습니다.
따라서 설령 갱신이 되었다해도 계약해지를 통보하고 임대인이 통보를 받고 3개월 후에 해지는 효과를 발생합니다.
즉 어떻게든 보증금은 반환받을 수 있다는 의미입니다.
이외에도 만약 집주인과 임차인간에 합의하여 계약 날짜를 이전으로 앞당기기로 약속했다면, 그 날에 보증금을 돌려주지 않는다면 민사소송절차를 진행하여 돈을 돌려받으실 수 있습니다.
사건결과 및 의의
본 센터의 조력으로 법원에 신청한 임차권등기명령이 인용된 것은 물론, 보증금반환소송 또한 모두 승소하였습니다.
이로써 의뢰인은 못 받았던 보증금 의뢰인은 테헤란에서 운영하는 블로그를 보고 법무상담을 제때 받아보기를 잘 했다고 하면서 1억 3천만원을 반환받아 기뻐하셨습니다.
사건의 경위
※사실관계
1) 2019년 1월 20일, 세입자 을은 임대인 갑과 전세보증금 1억 3천만원을 내용으로 하는 전세 계약 체결
2) 기간은 2019년 4월 20일부터 2021년 4월 19일까지로 계약
3) 2018년 10월, 병은 해당 주택을 매수하여 2019년 4월 25일에 소유권이전등기를 마치고 4월 26일부터 전해당 전세 임대차를 승계
4) 2021년 1월 2일, 세입자 을은 병에게 재계약 의사가 없음을 문자로써 통지
5) 2021년 4월 19일, 병은 전세보증금을 미반환
6) 이사를 가야 하는 상황에서 임차인으로써의 대항력 및 우선변제권 유지를 위해 을은 2021년 5월 13일에 임차권등기를 마친후 해당 아파트를 병에게 인도
7) 지금까지도 병은 을에게 보증금을 반환하지 않고 있는 상황
테헤란 부동산전담센터를 찾아주신 의뢰인은 세입자로, 보증금을 돌려받지 못 하고 있어 이에 대한 법무상담을 진행하고자 하셨습니다.
의뢰인 을은 현재 거주하고 있는 아파트의 임차인, 즉 세입자로써 2년의 전세 계약을 체결한 상황이었는데요.
2019년 1월 20일 경, 임대인 갑과 임대차 계약을 체결하였습니다.
그러던 중 임대인 갑은 이전에 본인과 매매계약을 체결한 매수인 병에게 2019년 4월에 소유권등기를 이전하였는데요.
이에 따라 매수인 병은 해당 부동산의 새로운 집주인이 되었고, 현재 임차인으로써 거주하고 있는 세입자에게 전세 계약 종료 후 보증금을 반환해야 하는 임대인으로써의 지위를 승계하게 되었습니다.
세입자 을은 전세 임대차 계약 만기를 약 3개월 앞두고, 현재 임대인인 병에게 문자를 보내 더 이상의 재계약 의사는 없다고 통보하였는데요. 묵시적 갱신을 막기 위함이었습니다.
하지만 막상 2021년 4월 19일이 되어도 임대인 병은 보증금을 반환하지 않고 버틸 뿐이었습니다.
엎친데 덮친 격으로 세입자 을은 현재 집에서 퇴거하고 다른 집으로 이사를 가야 하는 상황이었는데요.
그러던 중 법무법인 테헤란 부동산전담센터가 운영하는 블로그의 글을 읽게 되었고, 이대로 이사를 가면 보증금을 받기가 어렵다는 내용을 확인하였습니다.
이대로 있다가는 이사도 가지 못 하고, 보증금도 돌려받기 어려울 것이라 판단한 을은 법무상담을 통한 분쟁해결을 위해 테헤란 부동산전담센터를 방문해주셨습니다.
테헤란이 본 사건의 주요쟁점
테헤란 부동산전담센터는 의뢰인의 사안을 확인하고, 쟁점을 아래와 같이 정리했습니다.
1. 현 임대인인 병은 이전 임대인 갑으로부터 임대인의 지위를 승계했음을 확인
2. 전세임대차 계약이 적법하게 종료되었음을 확인
3. 임차인의 경우 이사를 가야 하는 상황으로써, 임차권등기명령을 신청
4. 전세보증금을 받기 위한 보증금반환소송 청구
위와 같은 쟁점사항을 정리한 후, 테헤란 부동산전담센터는 법원에 임대차보증금반환소송을 청구하였습니다.
테헤란의 조력
의뢰인과 상담을 진행한 오대호 민사대표변호사는 우선 현재 임대인인 병이 적법한 승계자인지 확인하였습니다.
우선 의뢰인의 경우 주민등록은 물론 확정일자까지 받아둔 상태로 대항력은 물론 우선변제권까지 얻은 임차인이었습니다.
대항력이란 임대차 계약 도중에 임대인이 변경된 경우 대항할 수 있는 권리란 의미로, 해당 부동산에 거주하고 주민등록을 하게 되면 발생합니다.
우선변제권의 경우에는 확정일자까지 갖추면 발생하는 권리로, 경매 등이 진행될 경우 다른 채권자들보다 가장 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리를 의미합니다.
이로써 의뢰인은 대항력을 갖추었으니 보증금을 반환받을 수 있다는 의미였죠.
또한 다음으로는 임대차 계약이 적법하게 종료되었는지 확인하였는데요.
주택임대차보호법에 따르면 월세 계약 만료 6개월 전부터 2020년 12월 10일 이전에 계약을 체결했다면 2개월 전까지, 그 후에 체결했다면 1개월 전까지 재계약 의사가 없음을 통보해야만이 만기날에 계약이 적법하게 종료됩니다.
의뢰인의 경우 2020년 12월 10일 이전에 계약을 체결한 분으로, 1개월 전까지만 집주인에게 갱신의사가 없음을 통보하면 됐는데요.
이미 3개월 전에 문자를 통해 통보했음으로 계약은 만기날에 적법하게 종료된 것으로 파악되었습니다.
또한 세입자 을은 현재 곧 이사를 가야하는 상황이었는데요. 임대차 계약 종료 후 해당 부동산을 퇴거하게 되면 대항력과 우선변제권을 잃게 됩니다.
설령 보증금을 집주인이 돌려주지 않고 있다해도 마찬가지인데요.
따라서 이사를 가기 전, 반드시 법원에 임차권등기명령을 신청하고 등구비상 임차권이 등기된 사실을 확인한 후 부동산에서 퇴거하셔야 합니다.
임차권이 등기되면 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권이 유지되기 때문이죠.
테헤란의 오변호사는 임차권등기명령을 신청하였고, 또한 법원에 임대인의 전세금 미반환을 이유로 보증금반환소송을 청구하였습니다.
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